COMPRA-VENTA.

1.-P: Se presenta una escritura de compra en que el comprador fue representado por un mandatario verbal y acompañada de una ratificación de los herederos del comprador, debidamente acreditada, por haber fallecido éste sin ratificar. ¿Es válida la venta?.

R: Se consideró que sí, pues el contrato está ya perfeccionado según lo dispuesto en el artículo 1450 del Código Civil y el vendedor obligado, por tanto, a la entrega de la cosa vendida, como de hecho ha efectuado (ver resolución de la DGRN de 23 de septiembre de 1991) y, además, la escritura tiene eficacia traditiva.

El mandante, por su parte, debió cumplir, como también se expone que se ha realizado, con todas las obligaciones asumidas por el mandatario (artículo 1727 del Código civil), salvo que éste se hubiere excedido de las facultades conferidas, en cuyo caso él sería el obligado.

Además, en este caso, resulta acreditada la entrega de la finca al mandante en vida del mismo con acta notarial de notoriedad y altas de agua, luz, teléfono e IBI; por lo que no cabe duda que éste ratificó tácitamente lo hecho por su mandatario y la ratificación por sus herederos no es más que el cumplimiento de una mera formalidad, necesaria para obtener la inscripción registral, pues la transmisión de la propiedad ya se ha producido.

2.-P: En el historial registral de una finca consta en la inscripción 4ª que por herencia del padre se adjudican proindiviso una finca la viuda, y sus hijos comunes y en la inscripción 5ª que por herencia de uno de esos hijos, la viuda se adjudica la cuota de ese hijo.

Se presenta ahora una escritura de venta de la finca, autorizada antes del título de la inscripción 5ª, otorgada por la viuda por sí y en representación de todos sus hijos (INCLUIDO EL QUE FALLECIÓ Y ELLA HEREDÓ). ¿Se puede inscribir la venta?.

R: Algún contertulio consideró que sí, porque consta el consentimiento de todos los titulares registrales y por aplicación estricta de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, dado que además nadie resulta perjudicado.

Sin embargo, la mayoría consideró que es necesaria la ratificación de la viuda dado que en el momento de la venta sólo consintió, en concepto de propietaria, respecto de una de las cuotas de las que hoy es titular registral. Se señala que al Registro sólo pueden acceder actos válidos, por lo que en el negocio que se pretende inscribir es necesario que el transmitente tenga no sólo la legitimación registral sino también el poder de disposición extrarregistral, si esa dicotomía resulta del Registro y del título presentado (resolución de la DGRN de 21 de junio de 1999 in fine), por lo que no puede desconocerse la inexactitud tabular resultante de su confrontación.

3.-P: Una sociedad A vende una finca a X en documento privado. Posteriormente X vende a Y, éste a Z y éste a B, todos en documento privado. Finalmente la sociedad A vende a B en documento público, al que se incorporan todos los documentos privados, pero en el que no comparecen sus otorgantes. ¿Se puede inscribir esta escritura?.

R: En los casos de transmisiones sucesivas no escrituradas, al ser presupuestos de la inscripción tanto la previa calificación del Registrador de la validez de los actos dispositivos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), como el tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), todas las transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente quedan sujetos a ellos, pues la existencia y validez de todas ellas condiciona la de la última, no pudiendo, por tanto, admitirse la falta de tracto sucesivo sustantivo.

En el supuesto planteado, las partes intervinientes en dichos contratos intermedios recogidos en la escritura, no comparecen en la misma dando su consentimiento a todos las operaciones, por lo que falta en dichos negocios el elemento contractual del consentimiento (artículos 1261-1 y 1262 del Código Civil) pues no se puede calificar si tienen capacidad para realizar los actos dispositivos y no está tampoco garantizada la autenticidad de los respectivos consentimientos (resoluciones de la DGRN de 14 y 24 de mayo de 1999, 21 de junio de 1999 y de 23 de enero de 2004).

4.-P: Se vende en documento privado una finca. El precio se aplaza y su pago se garantiza con condición resolutoria.

Ahora se protocoliza el documento privado y se dice que se eleva a público sólo la venta, no la condición. ¿Es posible?.

R: Sí, siempre que consientan ambas partes contratantes, porque ello entra dentro del principio de autonomía de la voluntad de las partes.