Resolución: Alcance de la función calificadora del registrador de la propiedad respecto de un decreto de adjudicación dictado conforme al art. 671 LEC: subasta sin postor; adjudicación al ejecutante de la vivienda habitual del deudor.

Roj: STS 4602/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4602

Fecha de Resolución: 15/12/2021

Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES

Resumen:

Alcance de la función calificadora del registrador de la propiedad respecto de un decreto de adjudicación dictado conforme al art. 671 LEC: subasta sin postores; adjudicación al ejecutante de la vivienda habitual del deudor. Una interpretación correctora de la norma, que difiere de la interpretación jurídica realizada por el órgano judicial, no corresponde al registrador, al ser facultad exclusiva de los tribunales.

Resumen de antecedentes

1.- Harri Sur Activos Inmobiliarios S.L.U. (en adelante, Harri Sur) interpuso demanda de juicio verbal en la que impugnaba la calificación negativa de la registradora de la propiedad núm. 5 de Córdoba, respecto del decreto de adjudicación de 27 de enero de 2017, dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1793/2014, del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Córdoba.

El mencionado decreto adjudicaba a Harri Sur la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 5 de Córdoba (vivienda habitual de los ejecutados) por importe de 138.330 € correspondientes al 60% del tipo de subasta. A la subasta no habían concurrido postores.

2.- La calificación negativa de la registradora se fundamentó en que el decreto de adjudicación no respetaba lo dispuesto en el art. 671 LEC, interpretado juntamente con el art. 670 LEC, en tanto que la cantidad que se había liquidado como debida por todos los conceptos era inferior al 70%, pero superior al 60%, en concreto, equivalía al 68,95% del valor de la subasta.

3.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por asunción de la doctrina de la DGRN (Resoluciones de 12 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2016, 21 de octubre de 2016 y 5 de julio de 2017), sobre la interpretación del art. 671 LEC, que propugna la aplicación analógica de los límites dispuestos en el art. 670.4 LEC para supuestos de concurrencia de postores y mejor postura que no cubra el 70%.

4.- El recurso de apelación interpuesto por la parte demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, por las siguientes y resumidas razones: (i) respecto al alcance de la calificación del registrador, conforme al art. 100 RH , se remite a la sentencia del pleno de esta sala 625/2017, de 21 de noviembre ; (ii) considera que la registradora se ha extralimitado en su calificación, al no concurrir un obstáculo que surja del Registro de la Propiedad, sino que hace una interpretación alternativa a la del tribunal de las normas jurídicas aplicables; (iii) el ejecutado no se encuentra en una situación de indefensión tutelable por el registrador, de lo que ya cuida el tribunal, sin que en la calificación quepa revisar el fondo de la decisión judicial cuya inscripción se pretende.

Asimismo, la Audiencia Provincial argumentó su discrepancia de la doctrina de la DGRN por las siguientes razones: (i) el legislador ha previsto soluciones diferentes para los casos regulados en los arts. 670 y 671 LEC , incluso después de la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013; (ii) el desacuerdo del registrador con el criterio legal no puede plasmarse en una interpretación contra legem, dada la claridad del precepto; (iii) no cabe una interpretación analógica sobre supuestos diferentes, pues no es igual el caso de que haya postores que no cubran un determinado porcentaje de puja que el caso de que no haya postores.

5.- La registradora ha interpuesto un recurso de casación basado en dos motivos.

Primer y segundo motivos de casación. Planteamiento. Admisibilidad. Resolución conjunta

1.- El primer motivo de casación denuncia la infracción de los arts. 132.4 de la Ley Hipotecaria (LH) y 100 del Reglamento Hipotecario (RH).

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente alega, resumidamente, que, en contra de lo sostenido por la Audiencia Provincial, el art. 132.4 LH no solo encomienda al registrador la defensa de los intereses de los acreedores posteriores a la hipoteca que se ejecuta, sino que también le atribuye la comprobación sobre "si el valor de lo adjudicado fue inferior al total del crédito del actor". De donde se desprende que el registrador no solo está obligado a tutelar el interés de los terceros sino, muy especialmente, el del propio ejecutado.

Además, como en el proceso de calificación el ejecutado no es parte, debe ser el registrador quien tutele sus derechos en dicho trámite. Y en este marco, la calificación impugnada valoró la adecuación del remate a las disposiciones de los arts. 670 y 671 LEC, en función de la competencia conferida por el art.100 RH.

2.- El segundo motivo de casación denuncia la infracción del art. 671, en relación con el art. 670.4, LEC.

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente aduce, sintéticamente, que, de seguirse la tesis de la sentencia recurrida, en los casos en que resulte de aplicación el art. 671 LEC , al no existir postores, quedaría al arbitrio del acreedor el cumplimiento de la obligación concertada (vulnerando el art. 1256 CC ) pues, a su conveniencia, puede adjudicarse la vivienda por el 68,95 % del valor de tasación -importe de la deuda- - o por el 60 % de tal valor de tasación; e incluso posibilitaría que el acreedor fije la deuda unilateralmente -basta minusvalorar intereses o costas- para no alcanzar el 70 % del valor de tasación ya que, en tal caso, no podría mantener vivo su crédito como ahora ha conseguido.

3.- La parte recurrida, al oponerse al recurso de casación, alegó su inadmisibilidad, por falta de interés casacional. Sin embargo, esta alegación no puede ser atendida, porque la parte recurrente identifica las normas sustantivas que considera infringidas y cita las sentencias de Audiencias Provinciales que, según su criterio, incurren en contradicción; lo que, a efectos de admisibilidad es suficiente, sin perjuicio del resultado estimatorio o desestimatorio del recurso.

4.- Ambos motivos están íntimamente conectados, porque coincidiendo con la recurrente en que el registrador puede controlar si se han cumplido los porcentajes mínimos de valoración para la adjudicación que establece la LEC, la cuestión es si dicho control incluye la posibilidad de una interpretación correctora de una norma jurídica mediante el recurso a la aplicación de otra norma prevista para otro caso. Aparte de que carecería de sentido (o de efecto útil) reconocer la competencia de la registradora si finalmente se resuelve que se ha excedido en su función calificadora.

Por estas razones los dos motivos de casación se resolverán conjuntamente.

Alcance de la calificación registral de documentos judiciales e interpretación de las normas de la LEC sobre subastas Regulación legal sobre la adjudicación del bien en subasta sin postores. Interpretación del art. 671 LEC

1.- Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

2.- La regulación de las subastas a las que no concurre ningún postor se encuentra en el art. 671 LEC, cuya redacción vigente (aplicable a la controversia litigiosa) proviene de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la LEC, que modificó la redacción que le había dado al precepto la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. La modificación del precepto que llevó a cabo esa reforma consistió en el incremento de los porcentajes mínimos por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble ejecutado en caso de subasta desierta.

Dice así el precepto:

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3.

"Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia), a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

3.- La calificación registral litigiosa, en línea con lo resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones, considera que no cabe aplicar solamente dicho precepto, sino que debe interpretarse juntamente con el art. 670.4 LEC (previsto para subastas con postores) y exigirse una solución semejante a la que establece dicho precepto, que dice:

"Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

"Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

4.- Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del art. 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.

En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe fuera superior al 60% del valor de tasación.

5.- Pero aun dando por correcta esta interpretación, el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia, en las sentencias 58/2016, de 17 de marzo ; 72/2018, de 21 de junio ; 34/2019, de 14 de marzo ; y 151/2020, de 6 octubre.

Es decir, es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del art. 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.

6.- La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a 674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

7.- En cuanto a la mención que se hace en el recurso de casación al art. 132 4.º LH, hemos de partir de su redacción:

"A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores".

Este precepto no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los arts. 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito.

Este articulo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial.

8.- Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los arts. 670 y 671 LEC, cuya bondad no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación, resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros de 15 de diciembre de 2020, que prevé modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos:

"También se pretende unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, y otorgar un mismo trato a postores y ejecutantes. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta tiene postores o si ha resultado desierta.

Un ejemplo de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 60 por 100 de su valor de subasta. Resulta intrascendente que la subasta haya sido desierta o no, y que el adjudicatario sea el ejecutante o cualquier otro postor".

En relación con el supuesto planteado, el art. 671.2 LEC quedaría redactado como sigue:

"El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante, por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del valor de la subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

También incluye dicho Anteproyecto la previsión de que sea revisable en casación la interpretación de preceptos procesales.

9.- En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser desestimado.

Concurre VOTO PARTICULAR formulado por el Excmo. Sr. Magistrado D. Juan María Díaz Fraile a la sentencia de la sala por el que se considera que debería haberse estimado el recurso en sus dos motivos y, en consecuencia, anulado y casado la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba.