SOLUCIÓN CASOS SEMINARIOS ABRIL

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO.

Dos cónyuges son titulares de una vivienda con carácter ganancial. Como consecuencia de la inscripción de un derecho de uso, consta que desde el año 2014 están divorciados, habiendo sido practicados diversos embargos en procedimientos dirigidos frente al marido respecto a los derechos que le correspondan en la liquidación de la sociedad de gananciales.

Se ha inscrito la liquidación de gananciales, en la que como consecuencia de un acuerdo alcanzado en el procedimiento de liquidación previsto en los arts. 806 y siguientes de la LEC la finca ha sido adjudicada a la esposa.

Se presentan ahora mandamientos de prórroga y de conversión de embargos preventivos en ejecutivos, planteándose si lo más procedente es su denegación al no ser el embargo susceptible de ejecución.

Con carácter previo al estudio del supuesto planteado, se recordó que conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 1 de junio de 2018), en el embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación cabe distinguir tres hipótesis diferentes:

• el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058, 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
• el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizara´ mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.ª, «in fine», del Reglamento Hipotecario).
• En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, el cual carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pues puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor

Además, aun cuando sea posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge no lo es subastarla, pues la traba esta´ llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica; y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello.

En el supuesto objeto de estudio, como se ha expresado, la anotación de embargo se ha practicado no respecto al bien concreto de la sociedad ganancial en liquidación, (lo que hubiera requerido que el procedimiento se hubiese dirigido frente a ambos cónyuges), sino en cuanto a los derechos que le correspondieran al deudor en la liquidación de la sociedad de gananciales.

Habiendo sido adjudicado al otro cónyuge la finca registral en la liquidación de la sociedad de gananciales, se debatió si sería procedente proceder a la prórroga de los embargos anotados, así como a la conversión de los embargos preventivos en ejecutivos.

Respecto a la posibilidad de prorrogar el embargo anotado, se consideró mayoritariamente que debía procederse a la práctica del asiento solicitado. Aun cuando la liquidación de la sociedad de gananciales corresponde a los cónyuges, no cabe duda que los acreedores, además de los derechos previstos en los artículos 1082 y 1083 del CC (por la remisión que en sede de liquidación de gananciales hace el artículo 1410 a las normas de partición de herencia), pueden impugnar la partición si ha sido hecha en fraude de sus derechos (art. 1111 CC), por lo que resulta conveniente mantener la vigencia de la medida cautelar si así lo ha ordenado la autoridad que la decretó.

En cambio, respecto a la conversión del embargo preventivo en ejecutivo, si bien algunos de los asistentes eran partidarios de la práctica del asiento registral, otros se manifestaron en sentido contrario, pues el cónyuge frente a quien  se sigue el procedimiento no ostenta ya derecho de propiedad alguno sobre el inmueble, y el titular registral es en la actualidad persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento (art. 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual “No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”)

A lo que ha de añadirse, que conforme a la doctrina citada del Centro Directivo, respecto a la sociedad de gananciales disuelta y no liquidada “es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba esta´ llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica”, por lo que carece de sentido la conversión de un embargo preventivo en ejecutivo si conforme a los asientos registrales no resulta posible la subasta del bien.

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Existe un Proyecto de Reparcelación inscrito en el Registro desde el año 2009; recientemente se ha modificado el Plan Parcial y se está tramitando, en consecuencia, un nuevo Proyecto de Reparcelación que modifica el anterior.

Una sociedad propietaria de varias fincas en la unidad de actuación pretende transmitir a un tercero ajeno a  la Junta unidades de aprovechamiento urbanístico de dos de sus fincas. Se plantean al respecto dos cuestiones:

• si conforme al nuevo art. 85 bis de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, es necesaria la aprobación del Ayuntamiento e inscripción en el correspondiente Registro Municipal de transferencias de aprovechamiento
• si para acreditar las unidades de aprovechamiento objeto de transmisión que corresponden a las parcelas  es suficiente una certificación de la Junta de Compensación o si resulta necesario un certificado del Ayuntamiento.

En el estudio del supuesto planteado se comenzó comentando la importante reforma producida en la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid por la Ley 11/2022, la cual, entre otras cuestiones, ha introducido un artículo 85 bis en la Ley del Suelo, titulado "Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado".

Este precepto fue valorada positivamente, pues en su redacción anterior la Ley del Suelo de Madrid no admitía expresamente la transferencia de aprovechamiento, salvo en los supuestos de los artículos 92 y 93 relativos a la ocupación directa y la permuta forzosa para la obtención de terrenos destinados para las redes públicas.

Se solventa así cualquier duda que pudiese existir con la normativa anterior sobre la posibilidad de inscribir la transferencia de aprovechamiento, ya que un requisito exigido por la normativa hipotecaria y por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica para el acceso registral era la admisibilidad de la transmisión del aprovechamiento de conformidad con la normativa autonómica. En este sentido, el artículo 33 del Real Decreto 1093/1997 comienza señalando "En aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias del aprovechamiento urbanístico,,,"; y según RDGRN 17 de marzo de 2017 para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que la legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución del aprovechamiento urbanístico.

Como ideas fundamentales, de conformidad con el tenor literal del precepto, se señalaron las siguientes:

• La transferencia del aprovechamiento debe realizarse entre parcelas que se encuentren dentro de la misma área homogénea, ámbito de actuación o les sea aplicable la misma ordenanza zonal de ordenación pormenorizada.
• El incremento de aprovechamiento deberá ser compatible con los parámetros urbanísticos de la ordenanza zonal que le sea de aplicación a la parcela, sin que sea posible que alguna de las parcelas afectadas quede sin aprovechamiento urbanístico.
• El título inscribible se le debe acompañar planos expresivos de la localización, dimensiones de las parcelas, aprovechamiento existente y aprovechamiento que se transfiere.
• La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el alcalde u órgano en quien delegue, y en todos los municipios existirá un registro público de transferencias de aprovechamiento. El cumplimiento de estos requisitos será indudablemente necesario para la inscripción del aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, pues conforme al artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, "Cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución."
• Finalmente, no se podrán conceder licencias o admitir declaraciones responsables para la ejecución de obras sobre la parcela en la que se implante el incremento de aprovechamiento transferido, en tanto no se encuentre inscrita la transferencia de aprovechamiento en el registro de la propiedad y en el registro municipal de transferencias de aprovechamiento. En consecuencia, la inscripción de la transferencia del aprovechamiento es un requisito necesario para la inscripción de la obra nueva.

En el estudio de la primera de las cuestiones planteadas, se puso de relieve que conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 4 de mayo de 2022), "debe diferenciarse el negocio civil de transmisión del negocio de transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. El primero es posible conforme a las normas generales civiles mientras que el segundo únicamente cuando lo permita la respectiva legislación autonómica. El Real Decreto 1093/1997 contempla la transmisión en los artículos 39, 42.6 y 43 y la transferencia en los artículos 33 a 38, contemplando sólo para ésta la exigencia de autorización administrativa."

Así, mientras que la transferencia se refiere a supuestos de suelo urbano consolidado, en el que el aprovechamiento ya ha sido determinado en el proyecto de equidistribución, y se requerirá conforme al precepto citado autorización administrativa, la transmisión del aprovechamiento puede realizarse con anterioridad a la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución.

En este sentido, el inciso final del artículo 39 del Real Decreto 1093/1997 permite la inscripción como finca independiente del aprovechamiento urbanístico "En los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente".

En estos casos se consideró que la inscripción de la transmisión no requiere de autorización administrativa, bastando para acreditar la existencia de las unidades de aprovechamiento que corresponden a cada parcela la certificación de la Junta de Compensación. Ahora bien, se recalcó que debía hacerse constar con claridad tanto en la inscripción como en la publicidad formal el hecho de que tales unidades de aprovechamiento no han sido asignadas a la finca de una manera definitiva, pues todavía no existe un acto administrativo firme de aprobación del proyecto de equidistribución. Como ha señalado el Centro Directivo, "quien perfila como objeto de un contrato este tipo de derechos está introduciendo importantes elementos de incertidumbre en el contrato, con un importante componente aleatorio, con una carga de riesgo y con una notable indeterminación temporal, tanto en la definitiva concreción de los derechos como la definitiva materialización de los mismos".

Y una vez sea objeto de inscripción el proyecto de equidistribución procederá la cancelación del folio registral abierto a este tipo de aprovechamiento, como resulta del artículo 42.7 del Real Decreto 1093/1997, según el cual, "Cuando se inscriban a favor del titular o titulares del aprovechamiento la finca o fincas de resultado en la unidad de ejecución designada para que aquél se haga efectivo, se cancelará el folio o folios abiertos al aprovechamiento".

LEASING

Una sociedad que ha ejercitado una opción de compra derivada de un leasing en un local de negocio quiere, como actual titular dominical de la finca, concertar un contrato análogo sobre el mismo inmueble, siendo esta vez la sociedad la arrendadora. Se plantea si tal contrato sería inscribible, al no tener en esta ocasión la sociedad la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito.

De conformidad con la normativa de supervisión de las entidades financieras (así, la Disposición Adicional Séptima de la derogada Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y la Disposición Adicional Tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito) para la aplicación del régimen legal –y fiscal– del arrendamiento financiero es ineludible que el arrendador tenga la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito.

De acuerdo con estas disposiciones, y teniendo en consideración que como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 29 de enero de 2005), el arrendamiento financiero es un contrato complejo, de contenido no uniforme, regido por sus específicas disposiciones, donde la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto, con posibilidad añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo, sino la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el denominado arrendatario financiero de la contraprestación asumida, alguno de los asistentes consideraron que dicho contrato no debería acceder al Registro de la Propiedad si ante sus peculiares características el arrendador no reúne los requisitos exigidos por el legislador.

Otros de los asistentes opinaron sin embargo que, aun siendo desafortunada la denominación del contrato como "arrendamiento financiero", siempre que sus cláusulas no fuesen contrarias a la ley y el orden público, el contrato sería inscribible como arrendamiento con opción a compra, pues la denominación que las partes hayan empleado para calificar el contrato no puede impedir que prevalezca la auténtica voluntad de aquéllas en cuanto al contrato que realmente han concertado. Se recordó además que en el supuesto de que haya arrendamiento opera el plazo de cuatro años previsto para el ejercicio de la opción, conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, según el cual, "en el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."

En este sentido se consideró además aplicable la doctrina de la resolución de 28 de julio de 2016 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que el Centro Directivo analizó la cuestión planteada respecto al Registro de Bienes Muebles, señalando que "Debe por lo tanto diferenciarse el arrendamiento financiero en el que, como se ha dicho, es ineludible que el arrendador tenga la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito, del arrendamiento con opción de compra que puede ser concertado por arrendadores particulares, pero en este caso, si se pretende su inscripción en el Registro de Bienes Muebles, debe realizarse a través del modelo específico, no el del arrendamiento financiero."

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.

Constan en el historial registral las siguientes circunstancias:

• En el año 2013 se anotó un embargo.
• En el año 2016 fue prorrogado
• En el año 2017 se expidió certificación de dominio y cargas.
• En el 2018 el embargo fue objeto de ampliación conforme a los artículos 578 y 613 LEC
• En el 2020 se prorrogó nuevamente

Se solicita ahora por el Juzgado ante el que se sigue la ejecución la expedición de una nueva certificación. Se plantea si debe procederse a la expedición de la misma y a la práctica en su caso de una nueva nota marginal, la cual, conforme a la STS de 4 de mayo de 2021, implicaría una nueva prórroga de la anotación de embargo.

En el estudio del supuesto planteado se expuso por los asistentes que la expedición de la certificación de dominio y cargas a instancia de la autoridad judicial en un procedimiento de ejecución no tiene sólo por finalidad proporcionar publicidad formal de la finca registral, sino que tal expedición tiene otras importantes consecuencias jurídicas, como su constancia por nota marginal en el historial registral, la prórroga de la anotación de embargo conforme a la sentencia núm. 237/2021 de 4 de mayo del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, el deber que tiene el registrador de notificar la expedición de la certificación a los titulares de dominio y cargas posteriores (arts 659 y 660 de la LEC), el deber de notificar inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial (art 656 de la LEC).

Por todo ello, se consideró que el registrador, al amparo del artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede expedir una sola certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución a instancia de la autoridad judicial.

Todo ello sin perjuicio de que por cualquier motivo legítimo (por ejemplo, un posible extravío de la certificación expedida), se pueda solicitar por el procurador una nueva certificación de la finca, en cuyo se procedería exclusivamente a proporcionar al interesado la publicidad requerida, sin ningún efecto jurídico adicional.

RENUNCIA A LA HERENCIA Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA.

Se presenta una escritura de partición de herencia basada en un acta de declaración de herederos por apertura de sucesión intestada. El supuesto de hecho es el siguiente: la fallecida tenía tres hijas, tenía testamento en el que nombró heredera a una hija (A), y dejó la legítima estricta a las otras dos. La nombrada heredera (A), renuncia a la herencia diciendo que renuncia a la herencia testada, pero no a la intestada. Y al renunciar a la testada y ser la única heredera, la Notario abre la intestada y en el Acta de declaración de herederos se nombran herederas a las tres hijas por partes iguales.

En el estudio del supuesto planteado se analizó la norma del artículo 1009 del Código Civil, según la cual: "El que es llamado a una misma herencia por testamento y ab intestato y la repudia por el primer título, se entiende haberla repudiado por los dos. Repudiándola como heredero ab intestato y sin noticia de su título testamentario, podrá todavía aceptarla por éste."

De conformidad con el tenor literal del precepto se consideró por algunos de los asistentes que al señalar el primer apartado del precepto que en caso de renuncia a la herencia testada "se entenderá" repudiada también por la intestada, la norma del Código Civil contiene una presunción que admitiría declaración en contrario, máxime en un supuesto como el planteado, en el que el favorecido por el testamento recibe menos en la sucesión intestada. Se apuntó que la finalidad de la norma es evitar que un heredero que recibe la herencia con alguna carga o modo pueda evitar las mismas repudiando la herencia y recibiendo los derechos como sucesor abintestato.

Otros en cambio consideraron que aun cuando el precepto emplee la expresión "se entenderá", es claro que quien repudia a la herencia testada no puede recibir los bienes como heredero abintestato, pues la renuncia no puede ser parcial (art 990 del Código Civil), y si el apartado segundo del artículo 1009 señala como excepción que quien repudia como heredero ab intestato y sin noticia de su título testamentario, puede todavía aceptarla por éste, es porque a la inversa no cabe tal posibilidad.

Aun así, aun siendo varios los asistentes que consideraron más acorde con el tenor del Código Civil la imposibilidad de aceptar la herencia intestada habiendo repudiado la testada, se señaló también que el concreto supuesto planteado se podría admitir la inscripción, pues realmente lo que está haciendo la hermana favorecida en el testamento es una renuncia traslativa a favor de sus hermanas, siendo el problema más de carácter fiscal que civil.

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO

Se plantea si es necesaria la comparecencia del titular registral en un expediente de reanudación de tracto dadas las siguientes circunstancias:

1. Afirma el artículo 208 LH: segunda. 4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.
2. La DG ha dejado claro que sólo es necesaria la comparecencia del titular registral cuando la citación deba ser personal, bastando la citación sin comparecencia en los demás casos.
3. La última inscripción de la finca cuyo tracto ahora se trata de reanudar data de los años 80.
4. Sin embargo, al margen de dicha inscripción constan una veintena de notas marginales de segregación. La mayoría reflejan segregaciones inscritas también en los años 80. Una sola nota marginal, no obstante, es de 2013 y se refiere a una segregación hecha en 2013 en virtud de una escritura también de 2013, pero que eleva a público una venta de los años 80.
5. Ahora se pretende reanudar el tracto sobre el resto.

Una interpretación literal del artículo parecería requerir la intervención del titular registral, pues consta en el historial de la finca un asiento de menos de treinta años. No obstante, se mantuvo una interpretación finalista de la norma: cuando la ley se refiere a "un asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos" parece querer referirse a un asiento en que de algún modo el titular registral o sus herederos reconozcan algún derecho sobre la finca objeto del expediente. En el supuesto planteado, el asiento es una nota marginal que refleja el reconocimiento del titular registral del dominio de la finca segregada y vendida, no de la finca objeto del expediente, que es el resto, por lo que se consideró acertado no requerir su presencia.

Se daba además en el supuesto planteado la circunstancia de que, estando el resto inscrito por mitad a favor de dos matrimonios con carácter ganancial, tras la citación, intervienen y consienten uno de los matrimonios y el viudo del otro.

La cuestión, por tanto, se reduce a decidir si es necesaria la intervención de los herederos del cónyuge fallecido.

La mayoría reunida consideró que no es necesaria la intervención de los herederos y que el documento es inscribible.

El argumento principalmente usado en el debate para sostener la inscripción del documento es que el asiento practicado sobre la finca no implica un reconocimiento de la propiedad de la finca objeto del expediente por los titulares registrales.

La nota marginal practicada deriva de una escritura en que los titulares registrales de la finca objeto del expediente reconocieron el dominio de la finca segregada (que era la finca vendida), no de la finca resto. Así, a la finca resto se hizo referencia solo para reducir su cabida, pero el asiento no implica un reconocimiento de dominio sobre la misma. Se tiene además en cuenta que, en el caso expuesto, aun estando la escritura autorizada en 2013, contiene una elevación a público de una venta celebrada en los años 80.

Por lo tanto, se entiende que la nota marginal que consta al margen de la finca no puede ser considerada como uno de los asientos a que hace referencia el artículo 208. segunda 4º. Por lo tanto, no siendo precisa la citación personal del cónyuge fallecido, no es necesaria la intervención de los herederos.

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Se suspendió una escritura de cesión de crédito a una sociedad extranjera por falta de inscripción en el Registro previsto en la Ley 2/2009. La gestoría explica que, a los efectos de subsanar el defecto señalado, se va a ceder nuevamente los créditos a una sociedad española inscrita en el Registro gestionado por el Banco de España regulado en la Ley 5/2019.

Advertidos de que el defecto señalado en la calificación fue la falta de inscripción en el Registro previsto en la Ley 2/2009, afirma el presentante que ya han intentado la inscripción en el registro dependiente del Ministerio de Consumo, pero que han recibido una respuesta negativa porque tras explicar en el registro que la sociedad es cesionaria de cientos de créditos que, de concederse hoy, hubieran estado sujetos a la Ley 5/2019, les remiten al registro del Banco de España y les cierran la posibilidad de inscribirse en el del Ministerio de Consumo.

Con carácter previo al estudio de la cuestión planteada, se recordó que conforme al informe 3/2022 de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores, en cuanto a  la existencia de posibles  supuestos en que pueda admitirse  la inscripción de la cesión  del crédito hipotecario, sin  la previa inscripción del cesionario en el Registro administrativo, por la misma razón de haber cesado la gestión del crédito por parte de éste, se estima que tal inscripción de la cesión sería posible, siempre que a la escritura pública de cesión se acompañe, según los casos, la escritura de cancelación de la hipoteca por pago, otra escritura de cesión del  crédito hipotecario a  favor de una  entidad de crédito  o de otro cesionario debidamente   inscrito  en  el   Registro  administrativo  que   proceda,  o  una   escritura  de subrogación en  la hipoteca de  un nuevo acreedor por el procedimiento de la Ley  2/1994 de subrogación y novación de préstamos hipotecarios, a favor de una entidad financiera.

Respecto a la cuestión planteada, la mayoría consideró suficiente para la inscripción de ambos documentos la inscripción de la última cesionaria en el Registro regulado por la Ley 5/2019, aunque no esté inscrita en el Registro regido por la Ley 2/2009, por entenderse que con tal inscripción quedan suficientemente protegidos los intereses del deudor hipotecario.

Desde un punto de vista técnico puede defenderse la suficiencia de la inscripción en el registro regulado en la Ley 5/2019 en base al apartado segundo de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019. Afirma que las previsiones de Ley 5/2019 resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. Puede defenderse que la propia cesión del crédito que motiva la inscripción sea subsumida dentro de la subrogación a que dicha disposición hace referencia por lo que la propia cesión hace aplicable la nueva ley y, por ello, suficiente la inscripción en el registro que ella regula.