Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 23 de septiembre de 2015.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
MADRID, 23/09/15
CASO 1.- EXCESO DE CABIDA EN EXPROPIACIÓN. En 1953 se segrega de una finca –finca matriz número 1- una parcela de terreno de 14.801,71 metros cuadrados- que pasa a formar la finca segregada número 2-. Y de esa finca segregada, finca número 2, se segrega otra finca de ocho mil y pico metros cuadrados, quedando un resto de 6.572,86 metros cuadrados, que se describe en 1955 de la siguiente manera:
“Parcela de terreno en Vicálvaro, Madrid, Ventas, con una superficie de 6.572,86 metros cuadrados. Tiene la forma de una faja rectangular de veinte metros en toda su extensión de norte a sur, y linda: al Oeste, con finca segregada y vendida a don Agustín Sánchez Toscano y don Manuel Sánchez Álvarez, en línea de trescientos veintidós metros setenta centímetros; al Este, espalda con resto de finca de mayor extensión de la que se segregó hoy espalda de las casas dos al veintiocho de la calle de Ricardo Ortiz; Norte, calle Cyesa, en línea de veinte metros; y Sur, Adelaida González”.
En 1980 se inscribió un exceso de cabida de 1.014,64 metros, quedando la -finca número 2- con la siguiente descripción:
“Urbana.- Parcela de terreno, en el barrio de las Ventas, de Madrid, Vicálvaro, con una superficie, según el título de 6.572,86 metros cuadrados, pero según reciente medición realizada la finca ocupa una total superficie de 7.587,50 metros cuadrados. Tiene la forma de una faja rectangular de veinte metros en toda su longitud de Norte a Sur, excepto en la parte central de la misma que en el lado Este, que sale otra faja de quince metros de ancha y setenta y seis metros con cincuenta centímetros de larga. Linda: al Oeste, con finca que se segregó y vendió a don Agustín Sánchez Toscano y don Manuel Sánchez Álvarez, en línea de trescientos veintidós metros; al Este o espalda, espalda de las casas, números dos al veintiocho, ambos inclusive, de la calle de Ricardo Ortiz, en línea quebrada compuesta de cinco rectas de ciento veintidós metros setenta y cinco centímetros, quince metros, setenta y seis metros cincuenta centímetros, quince metros y ciento veintidós metros setenta y cinco centímetros; al Norte, en línea de veinte metros , calle de Cyesa; y al Sur, también en línea de veinte metros, con la calle de San Marcelo, antes con doña Adelaida González.”
Después de varias transmisiones, en 1991 la entidad “X” compra la finca.
Ahora el Ayuntamiento de Madrid expropia la finca a “X”. En el acta de ocupación y pago, en el apartado “7. Objeto de la Expropiación”, se describe primero la “finca matriz”, que es la finca segregada número 2, con el exceso de cabida. A continuación, se describe la “Finca a expropiar objeto de segregación”, que coincide en su superficie y más o menos, aunque no del todo, con los linderos de la finca número 2 antes de la inscripción del exceso de cabida, es decir con una superficie de 6.572,86 metros cuadrados. Se describe también el “resto de finca matriz”, que es justo el exceso de cabida que se inscribió en 1980, de 1.014,64 metros cuadrados”.
En el apartado “8.- Justiprecio”, consta que el justiprecio asciende más o menos a un millón y medio de euros, fijado por resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de los cuales doscientos y pico mil se encuentran consignados en la Caja Municipal de Depósitos “al considerar esta Administración que parte de esta finca, en la cabida de 1014,64 metros cuadrados, pudiera estar doblemente inmatriculada con la finca de la que procede” (que es la finca matriz número 1), por lo que abona la diferencia (casi un millón trescientos mil euros), en concepto de parte de justiprecio y que se satisface al interesado mediante la entrega de un cheque nominativo…
Respecto de la parte del justiprecio que se ha consignado consta, después de la descripción del resto de finca que dicha cantidad permanece consignada “hasta tanto en cuando no se depure esta situación de titularidad ante el órgano jurisdiccional correspondiente”.
Se adjunta una fotocopia del acta de ocupación y pago.
Problemas que me planteo:
El Ayuntamiento pretende inscribir únicamente a su nombre lo que llama “finca a expropiar objeto de segregación”, y que el resto de la finca siga inscrito a nombre del expropiado, “X”. Sin embargo, el justiprecio se refiere a la totalidad de la finca, por lo que entiendo que no es una expropiación de una parte de una finca sino de la totalidad de la finca.
Además, si el propio Ayuntamiento reconoce que es posible que parte de la finca (los 1.014,64 metros cuadrados correspondientes al exceso de cabida) pudiera estar doblemente inmatriculada, formando parte de la finca matriz originaria (finca número 1), me planteo lo siguiente: ¿No tendría que haber sido parte en el expediente de expropiación el titular de dicha finca? ¿No habría que haber esperado a que se “depure esta situación de titularidad ante el órgano jurisdiccional correspondiente”?
No veo claro que pueda inscribirse una parte de la finca a nombre del Ayuntamiento y dejar el resto a nombre del expropiado, cuando el justiprecio se refiere a la totalidad de la finca y del acta de ocupación y pago resulta que una parte del justiprecio ha sido abonada y el resto se ha consignado en la Caja Municipal de Depósitos (artículo 32 del Reglamento Hipotecario). Y tampoco veo claro que pueda inscribirse la totalidad de la finca a nombre del Ayuntamiento cuando la propia Administración se plantea que una parte de la finca pueda estar doblemente inmatriculada con la matriz de la que procede y sin haber sido parte del expediente el titular de dicha finca matriz.
En este caso, se procedería a la segregación de la parte expropiada por el Ayuntamiento que corresponde a los 6.572,86 metros cuadrados de la finca, dejando el resto a favor del expropiado. Entendiendo que el Ayuntamiento, y a la vista del caso, expropia únicamente los metros anteriormente citados. Ante esta situación se señala la necesidad de hacer constar que la segregación y la expropiación a favor del citado Ayuntamiento lo es conforme al planeamiento urbanístico.
Igualmente se establece la necesidad de hacer constar tanto en la finca expropiada como en la finca resto –es decir, la que se formará con los 1.014,64 metros cuadrados- por nota marginal las dudas sobre la posible doble inmatriculación que existe. Igualmente hacer constar la citada nota marginal en la finca en la que se pueda estar produciendo la doble inmatriculación, que es la finca matriz de la que se segregaron inicialmente los 6.572,86 metros cuadrados.
CASO 2.- INTERESES DE DEMORA EN HIPOTECA. Inscripción de hipoteca que grava vivienda de persona física de algunas entidades financieras que garantizan intereses de demora al 29%.
Este caso ya se trató en seminarios anteriores, acordando la extensión de la correspondiente nota de calificación negativa. Para ello, además del art. 114 de la Ley Hipotecaria, se citan dos sentencias del Tribunal Supremo que son: Sentencia de 23 de septiembre de 2010 y sentencia de 22 de febrero de 2013, considerando abusivos el tipo de interés moratorio del 29% y del 22% respectivamente.
En las Jornadas dirigidas por el Presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre las repercusiones de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de cláusulas abusivas, se establece como criterio interpretativo para valorar y apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas, y en concreto, respecto de "las cláusulas de fijación de intereses moratorios" que habrá que valorar los distintos tipos de interés, referenciados en la normativa interna y en particular, el que contempla el nuevo artículo 114 de la Ley Hipotecaria", en la redacción que le ha dado la Ley 1/2013 de 14 de mayo.
En igual sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en la Jornada de Unificación de Criterios celebrada en octubre de 2013, ha señalado que "con independencia de lo que establecen los artículo 114 LH y 20 apartado 4 de la Ley de Crédito al Consumo, se considera abusivo en los contratos con consumidores, los intereses de demora que excedan en más de tres veces el interés legal del dinero”.
Se comenta también el caso de las hipotecas de Liberbank y del Banco de Castilla-La Mancha donde suelen aparecer estos intereses de demora tan altos. Ante la nota denegatoria las entidades optan por rebajar los tipos, lo cual, en cierto sentido es también beneficioso para el banco, porque si se le impugna la cláusula en la ejecución y se anula luego no la puede integrar sino con un nuevo y más difícil pacto. Además la existencia de las cláusulas abusivas puede parar la ejecución con los consiguientes perjuicios, entre ellos, en caso de archivo, las costas procesales que no podrán cargarse al ejecutado.
También se habló de que no se puede controlar la cuantía de los intereses remuneratorios porque regulan el objeto principal del contrato. Aquí se indicó que resultaba obsoleta la actual regulación de la usura que establece en caso de que se aprecie su contravención, lo que es bastante difícil, la nulidad total del contrato con restitución de la cantidad prestada, lo que perjudica claramente al deudor.
Ahora bien, los intereses de demora sí que están sujetos a control y a la eventual calificación negativa del registrador. Según la DGRN notarios y registradores somos funcionarios a los que alcanza la ob de eliminar del contrato las cláusulas abusivas. Según la resolución 13 setiembre 2013 “la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores”.
En ese caso la obligación de la que se habla y que atañe a notarios y registradores es la obligación de eliminar de la hipoteca las cláusulas abusivas, en una labor preventiva que nos atañe y que no puede quedar para un momento posterior en el que haya un conflicto judicial entre las partes. Sin embargo, para otros lo decisivo es el autocontrol, ya que al consumidor no se le protege con la denegación.
Admitido el control de las cláusulas abusivas por los registradores, en relación con los intereses de demora, el problema de su calificación o no como abusivos radica en que se trata de valorar una cuestión cuantitativa. Si el interés de demora es alto o bajo. Pero ¿respecto de qué?
Lo cierto es que existen diversos módulos para comparar el interés de demora estipulado y el que no sea abusivo conforme al art. 85.6 TRLGDCU. Así teniendo en cuenta que el interés de demora viene a establecer una indemnización objetiva y privilegiada que no exige una prueba del daño, se considera que lo que repara es el interés remuneratorio, por lo que ahí tenemos un primer módulo: el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio pactado que compensa o cuya falta de percepción repara (vid. al respecto STS 22 de abril de 2015).
El interés de demora también tiene una función de estímulo al cumplimiento, por eso suele ser más alto que el remuneratorio, a fin de animar al deudor a que cumpla. De ahí que se considera que los intereses de demora muy altos no sirven a ese fin, porque no estimulan sino que hacen más grave la carga del deudor respecto del préstamo.
Teniendo en cuenta ese plus, nos podemos guiar en el interés de mora procesal del art. 576 LEC (dos puntos sobre el interés legal del dinero), el del art. 4 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (dos puntos sobre el interés remuneratorio), el del art. 7.2 de la Ley de medidas de lucha contra la morosidad (la suma del tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más ocho puntos porcentuales), etc. Junto a ellos también tenemos otros módulos como el interés legal del dinero, el del art. 114.III LH o el del art. 20.4 LCCC.
Entre las objeciones que impiden una calificación objetiva se señaló también que hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario suele ser a largo plazo y que apreciar al momento de la inscripción el carácter abusivo de un interés de demora es arriesgado pues se desconoce la evolución de los tipos de interés den el tiempo. No obstante se recordó que la calificación ha de regirse en este punto por los arts. 4.1 Directiva 93/13/CEE y 82.3 TRLGDCU, que exigen que para apreciar el carácter abusivo de una cláusula se tengan en cuenta las circunstancias que concurren al momento de celebración del contrato. Finalmente se abogó por la redacción de una nota de calificación que sirviese de modelo en estos casos.
Al día siguiente del Seminario el BOE publicaba una resolución de 22 julio 2015 sobre esta materia que por su interés ha sido resumida por Ángel Gutiérrez y que aprovechando la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones ponemos a continuación.
Nos dice Ángel después de leer la Resolución de 22 de julio, que sí podemos calificar los intereses de demora, pues la Dirección General dice que “ambos tipos de interés deben de guardar en todo caso una cierta proporción.”
Por lo tanto por esa vía habría que enfocar la nota de calificación. No parece que esa proporción exista si el interés ordinario es por ejemplo de 3 % y el de demora el 29 %. Luego destaca de la resolución las siguientes ideas:
1º Respecto a la cuestión de si la calificación registral se extiende al concreto ámbito del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, la Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas resoluciones fijando el alcance de la calificación registral, por ejemplo en la resolución de 13 septiembre 2013, calificación que se extiende respecto de la abusividad (control de contenido) y transparencia (control de incorporación y compresibilidad)
2º En cuanto a si puede considerarse abusivo el pacto que fija un interés remuneratorio del 14,99%, en principio el interés remuneratorio al constituir un elemento esencial del contrato (precio o elemento que fija la contraprestación del préstamo) queda fuera de la calificación registral. Queda excluida tanto la calificación registral, como el control judicial sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Pero si permite la dirección General que se realice un doble filtro en cuanto a la información recibida por el deudor y en segundo lugar en cuanto a la transparencia.
- Información: hay que entender que es suficiente si se ha incorporado a la escritura la oferta vinculante y la ficha información personalizada (requisitos que impone la orden EHA/2889/2011)
- transparencia: al tratarse de un interés fijo durante toda la duración del préstamo no se pueden plantear dudas en cuanto a su compresibilidad por parte del prestatario (ya que no existen referenciales complejos, ni cláusula suelo, y redondeos, ni otro tipo de condiciones que pudieran ocultar un real entendimiento de las consecuencias económicas e importancia de este tipo de estipulaciones en el desarrollo del contrato)
Ello no significa que se admita cualquier tipo interés remuneratorio, si el interés remuneratorio es muy elevado, puede ser considerado usurario (pero no abusivo) en este caso sería de aplicación la legislación de represión de clausura, cuya aplicación no es calificable por el registrador.
Pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que le es propia, como ocurre en el presente caso en que se pacta un interés ordinario del 14,99% y un interés de demora inferior, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.
3º En cuanto a los intereses de demora sí creo que puede deducirse que quedan sujetos a la calificación del registrador, al hacer la dirección General la siguiente declaración:
“Es evidente que todo interés de mora –como ya se ha dicho–, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar la limitación del artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que fija el interés moratorio en dos puntos por encima de los intereses remuneratorios pactados; o la del artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija el interés de la mora procesal en el interés legal del dinero más dos puntos; o la del artículo 20 de la Ley 16/2011, de Crédito al Consumo, que fija el interés moratorio de los descubiertos en cuenta corriente en 2,5 veces el interés legal del dinero; o, finalmente, la del citado del artículo 114, número 3, de la Ley Hipotecaria que para el préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual la fija en tres veces el interés legal del dinero.
“En este mismo sentido se manifiesta la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo.”
Por tanto el criterio que utiliza la Dirección General, es el de que debe existir una relación entre el interés moratorio y el interés ordinario; y establece como referencia o ejemplo una serie de normas en las cuales el interés de demora se fija en un determinado porcentaje.
CASO 3.- EJECUCIÓN CONTRA FALLECIDO. Se plantea la cuestión de que en el momento en el que la entidad de crédito presenta la demanda de ejecución de la hipoteca, se ha producido el fallecimiento del único titular registral (deudor e hipotecante). La entidad de crédito presenta la demanda contra la herencia yacente o los ignorados herederos del titular registral.
Por el Juzgado todavía no se ha procedido a realizar el preceptivo requerimiento de pago. Antes de que el Secretario ordene el requerimiento de pago, el Juzgado ha tratado de averiguar quiénes son los herederos, y ha localizado a los hermanos del fallecido, quienes advertidos de que se va a proceder a ejecutar la hipoteca, han presentado al Juzgado un documento de renuncia a la herencia.
¿Puede proseguirse en el Juzgado el procedimiento? ¿Contra quién? ¿Es necesario el nombramiento de un administrador judicial? ¿Debe darse alguna protección a aquellos herederos del titular registral que no han querido proceder a la partición de la herencia y hacer constar en el Registro de la Propiedad la titularidad de su derecho? ¿Qué requisitos deberá de reunir el Decreto de adjudicación que en su día se dicte, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad?
Una parte de los asistentes comentaron la necesidad del nombramiento de administrador judicial, ante la imposibilidad de la tramitación de un procedimiento judicial sin una de las partes. Por otro lado, y en aplicación de lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, será decisión del Juez la forma de la intervención de la parte demandada.
Otra parte de los asistentes, comentaron que sería inscribible la ejecución de la hipoteca ante la inexistencia de la otra parte, que es el deudor que al haber fallecido, lógicamente, deja de pagar el préstamo hipotecario, no pudiendo dejar al acreedor hipotecario ante la situación de indefensión de la imposibilidad de ejecutar la garantía ante esta situación.
Días después del Seminario el BOE publicaba también una resolución de 19 setiembre 2015. Aprovechando de nuevo la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones destacamos lo siguiente:
“En el caso de este expediente, el procedimiento se ha seguido con los ignorados herederos de la titular registral, sin que conste haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de dicha herencia yacente. El hecho de que mediante diligencia de adición de 16 de mayo de 2013, la secretaria de referido Juzgado haga constar que en los autos consta acreditada la defunción de doña J. G. L. y la escritura de renuncia de los herederos, no modifica esta conclusión. Las personas supuestamente llamadas a la herencia (no consta si por vía testada o intestada), al haber renunciado a la misma, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario.
“Por tanto el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. Pero solo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando, como ocurre en este caso, el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos.”
CASO 5.- CLÁUSULA SUELO Y NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA. Se discute si es necesaria o no la expresión manuscrita en dos tipos de hipótesis:
1.-Aquellos casos que se limiten a pactar que el tipo de interés aplicable no podrá bajar de cero, de tal forma que no podrán devengarse intereses a favor del deudor.
Éste sería el caso de la hipoteca de Kutxabank, en la que se dice lo siguiente:
“Se hace constar expresamente que a pesar de que el tipo de interés de esta operación crediticia es variable, la parte deudora nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés aplicable por debajo de cero (0,00), por lo que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor”.
Y también el caso de la hipoteca de Sabadell, en la que se pacta lo siguiente:
“Tipo de interés de los periodos siguientes. Para cada uno de los períodos anuales siguientes, el tipo de interés aplicable se determinará mediante la suma de dos sumandos: (i) el ‘Tipo de referencia ordinario’ o su sustitutivo si procediera, y (ii) el DIFERENCIAL. En caso de que el resultado de la suma sea negativo, no se devengará durante ese periodo interés alguno hasta la fecha de la siguiente revisión”.
2.- Por otro lado están los casos en los que se pacte que el interés aplicable será siempre como mínimo igual al margen o diferencial.
Ejemplos:
a) Es el caso de la cláusula del Banco Sabadell que dice lo siguiente:
“1. Falta la expresión manuscrita a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo.
En la cláusula ‘Tercera bis – Variabilidad del tipo de interés’. Se hace constar lo siguiente: ‘1. Tipo de interés de los periodos siguientes. Para cada uno de los períodos anuales siguientes, el tipo de interés aplicable se determinará mediante la suma de dos sumandos: (i) el tipo de referencia ordinario o su sustitutivo si procediera, que en caso de ser negativos tendrá valor igual a “0”, y (ii) el DIFERENCIAL’. De modo que el interés será como mínimo igual al margen o diferencial pactado, bonificado en su caso.
b) La cláusula ‘2.d). Límite a la variación del tipo de interés’ de la entidad Deutsche Bank, S.A.E.
“En el supuesto de que el índice de referencia EURIBOR sea inferior o igual a CERO, el tipo de interés aplicable al préstamo será el diferencial aplicable conforme resulte de lo pactado en el apartado 1 (“Definición”) de la presente cláusula”.
Hay abierto debate en la página notarios y registradores, lo que hace de más interés llegar a una cierta unificación de criterios en esta materia. En el seminario se opta por el criterio de comparar, la clausula suelo con el tipo de interés inicial pactado y el máximo aplicable.
Hay que citar aquí el art. 6 de la Ley 1/2013 que señala: “2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;
c) que se concedan en una o varias divisas”.
De tal manera, que si la variabilidad a la baja es inferior a la variabilidad al alza, será necesaria la expresión manuscrita. Sirva como ejemplo, que si el tipo de interés máximo es un 6% y el tipo de interés es de un 4%, existiendo una variabilidad al alza de 2, nunca podrá la variabilidad a la baja ser inferior a 2%. Si fuera inferior sería necesario expresión manuscrita a que se refiere el art. 6 anteriormente mencionado. Se espera una resolución de la DGRN para fechas próximas.
Madrid, 23 de setiembre de 2015
Sonia Morato González (ponente)
Marta Cavero Gómez
José Ángel Gutiérrez García
Carlos Ballugera Gómez