Casos resueltos. Respuestas febrero 2023.

Estudio del nuevo artículo 178 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

La LEY 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid ha modificado el artículo 178 de la Ley del Suelo, relativo a la disposición de los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable.

La reforma ha introducido dos novedades fundamentales:

• Ha incluido nuevos supuestos en los que se admite la enajenación directa en el apartado tercero del precepto. Se consideró adecuada en este aspecto la reforma, ya que son supuestos en los que las especiales características de la disposición hacen aconsejable la enajenación directa. No constituyen además una novedad en nuestro ordenamiento jurídico, sino que los supuestos recogidos son prácticamente idénticos a los previstos en el artículo 137 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
• Se ha modificado el sistema de enajenación previsto en el apartado 1.a de la norma anterior, según el cual los bienes de los patrimonios públicos del suelo que debían en la legislación anterior ser enajenados "mediante concurso por el procedimiento abierto o restringido, en la forma prevista en la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones públicas" en la actualidad con la nueva redacción han de serlo "en la forma prevista en la legislación patrimonial".

Dicha legislación patrimonial deber ser la de la Administración titular del mismo (arts. 173.2 y 178.4 Ley del Suelo de la Comunidad Madrid). Tratándose de bienes del Estado o de la Comunidad Autónoma se admiten como sistemas de enajenación la subasta y el concurso (arts 137 LPAP y art. 50 LPCM)

En cambio, tratándose de bienes de las Entidades Locales, mayoritariamente se consideró que la interpretación más acorde con el tenor literal de la nueva norma únicamente parece admitir la subasta, lo que supone un gran cambio respecto a la legislación anterior, además de suponer un trato diferenciado de esta Administración respecto a la estatal y autonómica.

Así, el artículo 91 de Ley de Administración Local de Madrid, establece en su apartado segundo que “Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes patrimoniales de las Entidades Locales que resultan clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable, se enajenarán por alguna de las formas previstas en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid”. Al remitirse el nuevo texto legal de la Ley del Suelo a la forma prevista en la legislación patrimonial, habrá que acudir a la legislación estatal en materia de régimen local, al no existir ya una norma autonómica específica que establezca el concurso o la subasta como sistema de enajenación. Además, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aun cuando regula en los artículos 50 y 51 los Patrimonios públicos de suelo no se refiere a esta cuestión.

Al respecto, el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local establece que “Las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta pública. Se exceptúa el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario” y el artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales establece que “Las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales. No será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor.”

Esta remisión a la normativa de contratos no altera en modo alguno que el sistema de enajenación sea la subasta, ya que:

• Es desarrollo de la normativa de régimen local, cuya norma de rango legal establece como sistema de enajenación la subasta.
• El apartado segundo del artículo 112 parte de la consideración de que el sistema de enajenación es la subasta, pues se limita a señalar los requisitos para que se admita la permuta, conforme a lo previsto en el propio art. 80 del Texto Refundido.
• La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, excluye de la Ley los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles (art 9), por lo que la remisión del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales a la normativa de contratos no puede serlo con la finalidad de alterar el sistema de enajenación.

Finalmente, tampoco puede considerarse de aplicación, respecto al sistema de enajenación de las entidades locales, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, como resulta con claridad del artículo segundo de la misma Ley, el cual establece que serán de aplicación a las comunidades autónomas, entidades que integran la Administración local y entidades de derecho público vinculadas o dependientes de ellas los artículos o partes de los mismos enumerados en la disposición final segunda, que no comprende las reglas de enajenación de bienes inmuebles (así, resolución de 3 de enero de 2005 de la DGRN).

En posición minoritaria se consideró no obstante que al referirse el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local a la enajenación de bienes patrimoniales en general, podría considerarse que existe una laguna legal para los patrimonios públicos del suelo, que constituyen un patrimonio separado, con una finalidad y un destino específico, lo que permitiría acudir respecto a los bienes que los integren como legislación supletoria a la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, y admitir así como sistema de enajenación respecto a estos bienes para las entidades locales tanto la subasta como el concurso.

Estudio de la comisión por amortización anticipada tras el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.

Como señala su propia Exposición de Motivos, con el Real Decreto-Ley 19/2022 "se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15?% a 0,05?% la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo."

Las normas referidas a las comisiones bancarias son las dos siguientes:

-Se da una nueva redacción al Art 23-6 la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: “En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la perdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

               Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo”

- Se introduce una DISPOSICION ADICIONAL que suspende el régimen de potencial cobro de compensaciones y comisiones por reembolso o amortización anticipada previsto en el art 23 de la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por la conversión de crédito a tipo variable a tipo fijo

A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos

Como conclusiones de estos dos preceptos se señaló lo siguiente.

               Desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable sujetos a la ley 5/2019 no devengan comisión alguna por amortización total o parcial. Se consideró al respecto que si la escritura de préstamo hipotecario contiene alguna disposición relativa a la comisión de amortización anticipada, la misma sería inscribible si respeta los límites establecido con carácter general en la Ley, pues la Disposición Adicional es una norma específica imperativa aplicable tan solo en un breve período temporal que concluirá en diciembre de 2023.

En cuanto a la comisión por modificación de interés variable por interés fijo:

• Desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, los préstamos hipotecarios sujetos a la ley 5/2019 no devengan comisión alguna por cambio de tipo variable a fijo.
• A partir del 1 de enero de 2024 si la novación se produce sin amortización anticipada de capital en cualquier momento de la vigencia del préstamo, no puede cobrarse comisión alguna el cambio de tipo variable a fijo.
• A partir del 1 de enero de 2024 si la novación se produce con amortización anticipada de capital transcurridos los primeros tres años de vigencia del préstamo, no puede cobrarse comisión por este concepto de novación
• A partir del 1 de enero de 2024 Solo si la novación se produce con amortización anticipada de capital en los primeros 3 años de vigencia del préstamo, puede cobrarse comisión por novación. Esta comisión no puede superar la perdida financiera que suponga al prestamista, con el límite del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente.

Respecto al régimen transitorio, se planteó si la reducción de 0,15?% a 0,05?% de la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo sería de aplicación a los préstamos otorgados antes del Real Decreto Ley 19/2022. Al respecto se apuntó que aun cuando la entrada en vigor del Real Decreto-Ley fue el día siguientes de su publicación en el BOE podría ser de aplicación la Disposición Transitoria de la Ley 5/2019, según la cual "Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23", por lo que podría considerarse que la reducción de las comisiones rige incluso para los préstamos formalizados con anterioridad.

Se plantea la admisibilidad de acreditar el cumplimiento de las garantías que impone la Ley de Ordenación de la Edificación con un seguro de responsabilidad civil que se acompaña.

La inscripción de la finalización de una obra nueva destinada a vivienda exige la acreditación de la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. C de la Ley de Ordenación de la Edificación (DA 2 LOE). Aun cuando lo más habitual en la práctica es la constitución de un seguro de daños materiales, lo cierto es que el propio texto legal admite como garantía un seguro de caución, e incluso tras la reforma de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras sería admisible una garantía financiera.

Ahora bien, ya se trate de una u otra garantía sería preceptivo comprobar que las mismas cumplen los requisitos señalados en la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, pues la misma se refiere a ambas modalidades de seguro, de daños o de caución.

En el supuesto concreto planteado, de las circunstancias de la póliza resultaba que el seguro presentado no reunía las circunstancias exigidas en la citada Instrucción, por lo que no resultaba adecuado para la inscripción de la finalización de la obra nueva.

Se plantea la cuestión de cómo proceder ante una notificación emitida por un Ayuntamiento, en la que se comunica al Registro que se ha emitido una resolución declarando la ineficacia de una declaración responsable para una agrupación.

Una de las principales novedades contenidas en la reforma de la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística ha sido, como señala su propia Exposición de Motivos, la reducción de un gran número de licencias urbanísticas existentes en la actualidad y su sustitución por un sistema de intervención administrativa posterior a través de la declaración responsable.

Uno de los actos sujetos a declaración responsable conforme al artículo 155 de la Ley es la agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado,

Con carácter previo al estudio del supuesto planteado se señaló que, aun cuando las agrupaciones estén sujetas a declaración responsable como título habilitante urbanístico, dicho requisito no puede considerarse necesario para la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, la resolución de 13 de junio de 2016 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha afirmado que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que estas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por estas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. El legislador estatal, a la hora de establecer requisitos de acceso al Registro de la Propiedad, solo ha considerado necesario exigir licencia o autorización administrativa para los actos de división o segregación de fincas, o que, sin suponer en sentido estricto un acto de división, sí que lleve consigo semejantes consecuencias prácticas de generación de nuevas porciones de suelo, inferiores en tamaño a la original, destinadas a un uso individualizado. Pero de ninguna manera ha pretendido dicha normativa estatal imponer la necesidad de licencia para actos que, como las agrupaciones, lo que generan son fincas de mayor cabida que las iniciales.

Respecto a cómo proceder ante la notificación emitida por el Ayuntamiento por la que se comunica la ineficacia de una declaración responsable, se consideró que no está previsto en la legislación hipotecaria la práctica de asiento alguno en estos supuestos, por lo que tal comunicación debe ser objeto de calificación negativa, sin perjuicio de advertir o comunicar cuáles son los cauces idóneos para reflejar de forma adecuada tal circunstancia en los historiales registrales.

Se señalaron así dos posibles soluciones para el reflejo registral de la ineficacia de la declaración responsable:

• Tramitar el oportuno expediente de disciplina urbanística, solicitando la práctica de la anotación preventiva regulada en los artículos 56y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
• Si la ineficacia de la declaración responsable es debida a que el interesado debe cumplir alguna condición urbanística, sería posible que la Administración instase al titular de la finca a solicitar la constancia registral de tal condición, al amparo de lo dispuesto en el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, según el cual "Cuando con ocasión de la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal", nota que deberá practicarse en virtud de instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa en la que conste literalmente el acuerdo adoptado.

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

En un procedimiento de expropiación forzosa se han seguido los trámites ante quien en el año 2005 era titular del pleno dominio de la finca. Cuando se aporta el acta de ocupación y de pago, dicho titular lo es únicamente respecto al usufructo vitalicio, pues enajenó la nuda propiedad de la finca. No consta en el historial registral de la finca la práctica de asiento alguno relativo al expediente de expropiación. Se plantea la cuestión de si debe practicarse la inscripción respecto del usufructo vitalicio, y si de debe ser el título objeto de calificación, solicitando al presentante la inscripción parcial.

De conformidad con lo previsto en el artículo 32 del Reglamento Hipotecario, se recordó por los asistentes la importancia de la práctica de la nota marginal prevista en este precepto para evitar problemas como los expuestos. Así, de conformidad con lo establecido en el precepto citado, es posible hacer constar por nota marginal la expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de la expropiación, indicando su fecha y el procedimiento de que se trate; nota que tiene un plazo de duración de tres años susceptible de prórrogas.

De practicarse la nota citada, el dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase inscritos con posterioridad a su fecha se cancelarán al practicarse la inscripción a favor del expropiante o beneficiario y en virtud del mismo título, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente. En otro caso, para que puedan cancelarse los asientos deberá constar que los interesados han sido citados en forma legal y que concurrieron por sí o debidamente representados al pago, o que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo, lo que no sucede en el expediente objeto de estudio.

Ante esta situación, alguno de los asistentes consideraron posible la práctica del asiento respecto del usufructo vitalicio de la finca, pues el titular de tal derecho había sido el citado en el expediente, y quien recibió el pago del justiprecio.

Sin embargo, otros de los asistentes consideraron que en virtud del principio de rogación, y habida cuenta que el expediente había sido iniciado hace casi veinte años, resultaba procedente calificar el título aportado, solicitando de forma expresa la inscripción parcial solamente respecto al derecho de usufructo, pues resulta probable que la práctica de tal asiento no resultase de interés para el beneficiario de la expropiación.

VENTA EXTRAJUDICIAL

Se presenta acta de constancia de formalidades para venta extrajudicial del bien hipotecado, en la que se contienen los trámites del procedimiento. Las dos últimas diligencias del acta son las relativas a que el resultado de la subasta es la conclusión sin pujas; y la comparecencia de los acreedores, quienes solicitan la adjudicación por una cantidad que corresponde al 50% del valor de tasación por lo que el notario notifica en ese acto a los acreedores comparecientes que siendo inferior  el importe del remate a la cantidad a que asciende la cantidad reclamada por todos los conceptos asegurados por la hipoteca, no procede consignar cantidad alguna.

Al final de la copia del acta consta que esta copia se expide para su remisión al Registro de la Propiedad competente a los efectos de comunicar la finalización del procedimiento de venta extrajudicial abierto, con el cierre de la subasta sin pujas y que los acreedores han solicitado la adjudicación sin reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero. Y que la finalización de dicho procedimiento cause la oportuna inscripción o anotación en los libros del registro lo que así se solicita expresamente.

Se señaló por los asistentes que tratándose de una venta extrajudicial, la constancia registral del procedimiento debe ajustarse estrictamente a la práctica de asientos en aquellos trámites para los que está prevista la actuación del registrador, es decir, la expedición de certificación y su pertinente nota marginal, y la inscripción de la venta y la cancelación de la hipoteca y asientos posteriores cuando se otorgue la escritura pública de venta extrajudicial.

En consecuencia, la remisión de tal acta no debe ocasionar asiento registral alguno en tanto no se otorgue la escritura pública de venta, que es el título inscribible, como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 5 de junio de 2020, según la cual la escritura pública de enajenación del bien hipotecado “ha de otorgarse conforme a los artículos 129 2.e de la Ley Hipotecaria: «En el Reglamento Hipotecario se determinará…. las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación», en los artículos 236.2: «2. La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes». y 236 letra l.: «La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario» ambos del Reglamento Hipotecario, y el art. 75.4 de la Ley del Notariado «En todos los supuestos en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio. Si el titular o su representante se negaren a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos previstos en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En los demás supuestos, la copia autorizada del acta servirá de título al rematante.» Y documento público se exige para la transmisión de inmuebles. (Art. 1280 Código Civil)”

HIPOTECA. PROGRAMA PRIMERA VIVIENDA.

Una hipoteca firmada al amparo del convenio de colaboración entre la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid y un banco en base a la Orden 2350/2022, contiene una cláusula según la cual el titular de la finca debe destinarla a vivienda habitual durante dos años por lo que no es posible venderla durante ese plazo. Se plantea si tal prohibición de disponer debe acceder al Registro de la Propiedad.

De conformidad con el artículo 4 de la Orden 2350/2022, de 27 de julio, de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, por la que se regula el programa Mi Primera Vivienda, para poder acceder al programa Mi Primera Vivienda, “los inmuebles a adquirir habrán de reunir los siguientes requisitos: a) Que la vivienda a adquirir esté situada en el territorio de la Comunidad de Madrid y se destine a vivienda habitual y permanente del destinatario, durante al menos dos años desde la fecha de adquisición de la misma. b) Que el precio de adquisición de la vivienda, sin los gastos y tributos inherentes a la adquisición, sea igual o inferior a trescientos noventa mil euros (390.000,00 euros).”

Analizado el contenido de la orden y el clausulado de la escritura se consideró de forma unánime por los asistentes que la prohibición de disponer citada no debía acceder al Registro ya que el deber que se impone al propietario es un deber personal de destinar el inmueble a vivienda habitual y permanente, sin que se trate de una verdadera prohibición de disponer con efectos “erga omnes”. Prohibición de disponer además que no podría contenerse en una orden ministerial, pues para tratarse de una verdadera limitación legal del dominio debería respetar el principio constitucional de reserva de Ley (art. 33.2 de la CE).

No existiendo en consecuencia prohibición legal de disponer, el tratamiento de esta cláusula debe ser el que resulta de la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 8 de junio de 2011), según la cual la cláusula que prohíbe al hipotecante la enajenación de la finca no es inscribible, al infringir normas imperativas como los arts. 27 y 107.3 de la Ley Hipotecaria, y ser contraria al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y disfrute de los bienes y al crédito territorial; criterio que fue confirmado por el Tribunal Supremo en sentencia de 16 de diciembre de 2009.