ARRENDAMIENTO.

1.-P: Se vende la cuarta parte indivisa de un edificio por pisos que no está dividido horizontalmente a un no condueño. Los distintos elementos se dicen arrendados. ¿Debe exigirse notificación a los mismos?.

R: Casi unánimemente se considero que no, porque se trata de la enajenación del edificio en su conjunto, supuesto en que los arrendatarios de sus elementos no tienen derecho de adquisición preferente según el artículo 25-7 de la LAU, y porque además falta la identidad entre el objeto arrendado y el enajenado que la jurisprudencia exige para que se den los derechos de tanteo y retracto arrendaticios resoluciones de la DGRN de 26 de marzo de 1991, 27 de diciembre de 1996 y 16 de octubre de 1999).

Sin embargo algún compañero se inclinó por la necesidad de notificación porque del citado artículo 25.7 de la LAU no se puede distinguir entre "medida del derecho" y "objeto del derecho", pues el texto es claro en el sentido de excluir el tanteo y retracto sólo en el caso de venta de la totalidad del edificio, supuesto que no se produce en este caso.

Consideran estos contertulios que se debe tener en cuenta también que en el futuro, los otros cotitulares de las cuotas indivisas de los restantes pisos, puede vender, por ejemplo, la cuarta parte de uno o de varios pisos, no de todos, y es claro que el arrendatario tendría derecho de tanteo y retracto en ese caso, lo que podría plantear situaciones extrañas de por qué en este último caso tenía derecho de tanteo o retracto y no en el otro, pues el apartado 4 del artículo 25 presupone que el arrendatario tiene derecho de retracto sobre cuotas indivisas de los pisos y así la resolución de la DGRN de 27 de diciembre de 1996.

En definitiva, el artículo 25.7 de la LAU constituye una excepción, que ha de ser objeto de interpretación estricta, pues su "ratio" tampoco es tan clara, y procede de la antigua jurisprudencia, que se refería a la venta de la totalidad del edificio y no de partes del mismo, sean cuotas o departamentos.

Pero frente a estos argumentos se alegó que la posibilidad que, en fraude de ley se vayan vendiendo cuotas indivisas del edificio o de sus pisos a distintos compradores y que éstos luego extingan el condominio y se adjudiquen cada uno un piso u otros supuestos similares, sólo podrá apreciarse, en su caso cuando se presente para inscripción dicha extinción del condominio o negocio.

2.-P: Un matrimonio es dueño de un inmueble y ahora la sociedad conyugal alquila el mismo a la mujer sin decir en el concepto en que ésta interviene. ¿Se puede inscribir?.

R: La mayoría de los compañeros consideró que no, pues el derecho de arrendamiento tendría carácter presuntivamente ganancial (artículo 1347-3 del Código Civil) y no existiría, por tanto, un desplazamiento patrimonial o gravamen sobre el bien.

Se señaló por algunos que el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos parece reconocer que el titular del arrendamiento es la persona que lo suscribe a título personal, al permitir la continuación del otro cónyuge en el arrendamiento incluso contra la voluntad de aquél.

Pero, en realidad, lo que regula dicho artículo es la necesidad del consentimiento del otro cónyuge incluso cuando el arrendamiento es privativo, pues cuando es ganancial por haber firmado el contrato ambos cónyuges o uno sólo por aplicación de las normas civiles, es necesario siempre ambos consentimientos para desistir del contrato.

Esta tesis del carácter conyugal del derecho de arrendamiento adquirido constante matrimonio es reconocido por la Ley 82-6 del Compilación de Navarra y en el ámbito del Derecho Común por la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 2001.

Se consideró, en conclusión, que para poder inscribir este arrendamiento, al menos, sería necesario manifestar que el derecho de arrendamiento es privativo de la mujer porque la misma se compromete a pagar las rentas con dinero privativo.