VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: ¿El Decreto 11/2005 de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, modifica en algo el régimen de las mismas hasta ahora vigente?.
R: Sí, hasta ahora había que tener en cuenta que, por una parte, existían las Viviendas de Protección Oficial reguladas por la legislación estatal, y por otra las Viviendas de Protección Pública reguladas por la legislación de la Comunidad de Madrid.
Las del ámbito estatal se regían por el RD-L 31 de 31 de Octubre de 1.978, el RD 3148 de 10 de Diciembre de 1.978 y los RD 1 de 11 de Enero de 2.002 y 1721 de 23 de Julio de 2.004. Las del ámbito de la Comunidad de Madrid se regían, por su parte, por la Ley 6 de 8 de Enero de 1.997, Decreto 228/1998 de 30 de diciembre, y por los Decretos 11 y 12/2001 de 25 de enero.
Pues bien, según la disposición Transitoria Primera del Decreto 11 de 27 Enero 2.005, y dado la transferencia de competencias en esta materia, unas y otras viviendas protegidas "quedan sometidas al régimen de protección pública establecido en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid" que aprueba en este Decreto, sin más excepciones que el plazo de duración de dichos regímenes y los porcentajes para determinar las rentas de las viviendas para arrendamiento.
Por lo tanto, lo mismo si se trata de Viviendas de Protección Oficial como si se trata de Viviendas de Protección Publica habrá que acudir a lo dispuesto en el último Decreto citado respecto a su régimen de enajenación y a sus consecuencias registrales; pero bien entendido que respecto a las acogidas a los regímenes antes citados, no a las que les eran aplicables otras normas anteriores al RD-L 31/1978, que si no fueron asimilados por éste se seguirán rigiendo por sus propias normas.
No obstante, existen otras dos excepciones que son: a) las promociones de "Viviendas con protección pública a precio Tasado" terminadas o iniciadas con anterioridad a este Reglamento que podrán optar por el nuevo régimen o mantener su actual régimen (disposición transitoria 3ª). Y b) las "Viviendas de Protección Oficial de promoción pública que se rigen por el RD-L 31/1978", que sólo podrán transmitirse intervivos, en segundas y posteriores transmisiones por los propietarios, previa autorización otorgada por la Conserjería competente en materia de vivienda, cuando hayan transcurrido 5 años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que se haya efectuado el pago de todas las cantidades aplazadas; que no podrán ser objeto de descalificación y cuyo precio máximo de venta es distinto (disposición adicional única).
Tampoco se rigen por este Decreto las viviendas pertenecientes al INVIFAS, MUFACE y otros organismos autónomos, las cuales no se han transferido a las Comunidades Autónomas y que tienen su propio régimen de enajenación, como proclama la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 2003.
2.-P: ¿Qué tipos de viviendas protegidas hay ahora en Madrid, cuál es la duración de su régimen?.
R: Los tipos de viviendas protegidas son: 1. Antiguas estatales: las de "Casas Baratas" del RD 8 de julio de 1922 y concordantes, cuyo régimen es de 50 años desde su terminación; las "Viviendas de Renta Limitada" del RD-L de 29 de julio de 1925, Ley de 25 de noviembre de 1944 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde su calificación definitiva; las "Viviendas Protegidas" de la Ley de 19 de abril de 1939 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas Sociales" de la Ley de 14 de mayo de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas de Renta Limitada" de la Ley de 15 de julio de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas Subvencionadas" de la Ley de 13 de noviembre de 1957 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas de Protección Oficial" de la Ley de 23 de diciembre de 1961 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva si son anteriores a 1969 y 50 años si son posteriores a dicha fecha; las "Viviendas Sociales" del RD-L de 30 de julio de 1976 y concordantes, cuya duración es de 50 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas Protegidas" del Decreto de 12 de noviembre de 1976 y concordantes, cuya duración es de 50 años desde la calificación definitiva; las "Viviendas de Protección Oficial" del RD-L de 31 de octubre de 1978 y concordantes, cuya duración es de 30 años desde la calificación definitiva y que pueden ser de promoción privada o pública. Para un estudio más completo ver el trabajo de Carlos Hernández Crespo publicado en el número 211 (año 1986) en el Boletín del Colegio.
2. Las autonómicas según el artículo 8 del Decreto serán: "Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio", "Básica" o de "Precio Limitado", cuyo plazo es de 20 años desde la calificación definitiva; "Viviendas a Precio Tasado", pues se puede optar por mantener su régimen, y cuyo plazo es de 20 años desde la calificación definitiva; "Viviendas con Protección Pública para arrendamiento" sin opción de compra, y cuyo plazo es de 25 años desde la calificación definitiva; "Viviendas con Protección Pública para arrendamiento" con opción de compra, y cuyo plazo es de 7 años desde la calificación definitiva para poder ejercitar el derecho de opción, si bien luego no se podrá vender en el plazo de 3 años desde la adquisición (artículo 19); y "Viviendas de Integración Social" , que sólo podrán disfrutarse en arrendamiento u otra forma de uso, y cuya duración es de 25 años desde la calificación definitiva.
En caso de obtención de "préstamo cualificado" para la adquisición o promoción de estas viviendas, la duración del régimen legal, en todos los supuestos, será la misma que la del plazo inicial de amortización del préstamo a contar desde la fecha de calificación definitiva.
Los términos del artículo 8 del Decreto en cuanto a transcurso del plazo, no hacen distinción alguna y, por tanto, hay que entender que transcurrido el plazo de vigencia desde la calificación definitiva, sin necesidad de declaración alguna y sin excepción, quedan extinguidas las limitaciones derivadas de la calificación y se podrá cancelar la nota marginal de calificación definitiva si ésta se hubiere practicado.
Se admite también la descalificación de la vivienda, que podrá ser voluntaria una vez trascurridos 15 años desde la calificación, o impuesta como sanción por incumplimiento de la obligación de destino habitual, por venta con sobreprecio o por infracción que dé lugar al acceso a la vivienda de persona que no cumpla los requisitos legales exigidos (artículo 10 de la Ley 9/2003 de 26 de marzo). No se podrán descalificar la viviendas de integración social, las destinadas al arrendamiento sin opción de compra y las viviendas de protección oficial de promoción pública del RD-L de 1978.
3.-P: ¿Qué limitaciones de disponer existen y qué debe hacerse si la segunda venta se efectúa por encima de los precios máximos?.
R: Con carácter general, las limitaciones de estas viviendas son tres: precio máximo y posible comprador en la primera transmisión; precio máximo en segundas o posteriores transmisiones y prohibición de disponer derivada de la obtención de préstamo cualificado.
El primer caso no plantea problemas. De hecho las normas ni se preocupan de hacer consignar obligatoriamente cual es ese precio para la primera venta. Los contratos en su caso de venta del promotor o declaración de obra nueva del promotor individual, han de estar previamente visados por la Conserjería competente en materia de vivienda y han de hacerse a persona que reúna los requisitos legales de adquirente. No obstante, el artículo 11 de la Ley 9/2003 regula algún supuesto de derecho de retracto a favor de la Comunidad afectante al promotor.
Es en el caso de segundas o posteriores transmisiones de estas viviendas y en las limitaciones derivadas de prestamos cualificados, donde se plantea el problema de la eficacia de las limitaciones impuestas.
En cuanto a la limitación derivada de la obtención de préstamo cualificado (articulo 10-2 y 5 del RD 1721/2004), supone que no se puede transmitir la finca durante un periodo de diez años, salvo que antes se cancele el préstamo o se nove en libre y obtenga además autorización de la Comunidad Autónoma previa restitución de las ayudas económicas y bonificaciones fiscales percibidas, según dispone el artículo 8. Esta limitación, que constituye una auténtica prohibición de disponer, debe consignarse mediante nota marginal y produce el cierre registral de la finca.
Respecto al precio máximo en las segundas y posteriores transmisiones, el articulo 13-5 del Decreto 11/2005 que estudiamos, dice que no se pueden transmitir por precio superior al máximo establecido legalmente y que esta limitación " se hará constar en la escritura de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva para uso propio, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad", expresión que se repite en el artículo 19-c de dicho Decreto.
Un grupo de compañeros entendieron que de la dicción literal queda claro que esta limitación tiene que constar en la inscripción, siquiera sea a efectos informativos de publicidad noticia. Otro más numeroso, sin embargo, consideró que la dicción se refiere, en realidad, a un requisito que debe tener la escritura para poder inscribirse, pero que no debe hacerse constar nada en el Registro por tratarse la limitación de una mera "obligación de no vender" y las obligaciones no deben tener acceso al Registro y que éste sólo ocasionaría confusión. Y por último, un reducido grupo entendió que, por no ser competencia autonómica, debe prescindirse de los citados artículos y no hacer constar en el Registro la limitación ni considerarla un defecto del título.
Quizá lo más seguro, para evitar responsabilidades, sería la constancia de la limitación, pero indicando claramente los efectos del incumplimiento que luego expondremos, es decir, no como carga o prohibición de disponer, sino como una mención informativa excepcionalmente admitida.
Las consecuencias civiles y registrales que tiene la infracción son inexistentes, pues ni se establece la nulidad de la transmisión hecha con sobreprecio, ni se dispone que la misma impida la inscripción de dichas ventas, y hasta ahora la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha entendido que se trata simplemente de una infracción administrativa que no provoca la nulidad de la compraventa y, por lo tanto, la venta por precio superior es válida aunque puede dar lugar a sanción administrativa incluida la descalificación.
A esta conclusión tenemos que llegar también actualmente si examinamos la Ley 9 de 26 de Marzo de 2.003 de régimen sancionador de la Comunidad de Madrid a la que se remite el Decreto de referencia. Las sanciones y consecuencias previstas en dicha ley para los supuestos de infracción en materia de viviendas de Protección Publica son sucesivamente la multa, la descalificación, devolución de ayudas económicas y el retracto legal (artículos 9 a 11), pero nunca se habla de nulidad del acto.
En definitiva, en caso de venta sin respetar dicho precio máximo, la venta será valida e inscribible, sin perjuicio de las sanciones a que pueda dar lugar la infracción y de la conveniencia o no de notificar la misma de oficio a la Comunidad.
En cuanto al régimen especial de las "Viviendas de Protección Oficial de promoción pública que se rigen por el RD-L 31/1978", que sólo podrán transmitirse intervivos, en segundas y posteriores transmisiones por los propietarios, previa autorización otorgada por la Conserjería competente en materia de vivienda, y siempre que hayan transcurrido 5 años desde la fecha del contrato de compraventa, se considera una verdadera prohibición de disponer que cierra el Registro.
Por último, se admiten las ventas de los edificios destinados a "Vivienda con Protección Pública para el arrendamiento" por los promotores, a precio libre y por promociones completas, previa autorización de la Conserjería competente, siempre que los nuevos propietarios se subroguen en las obligaciones derivadas de su régimen.
4.-P: Se pregunta por la cancelación registral de la prohibición de disponer de las viviendas del INVIFAS y de las condiciones resolutorias con que se garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones.
R: En cuanto a las prohibiciones de disponer, se entiende que por el mero trascurso de los 3 años se pueden cancelar, pero no de oficio por el Registrador cuando se de alguna de las circunstancias del artículo 353-3 del Reglamento Hipotecario, sino únicamente cuando se inscriba una venta a la que afecte o una hipoteca.
Respecto de las condiciones resolutorias, sin embargo, se consideró que no les es aplicable el citado artículo y que sólo se pueden cancelar por resolución del INVIFAS, considerándose por algunos contertulios aplicable analógicamente, también, la caducidad del artículo 82 de la Ley Hipotecaria a instancia de cualquier interesado.