URBANISMO.

1.-P: La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de Julio de 2.001, señala en su artículo 143 que precisarán licencia urbanística previa y no podrán inscribirse los actos de parcelación o aquellos de los que resulte o derive ésta, y se consideran actos de parcelación, con independencia de su finalidad concreta y de la clase del suelo "cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas".

¿Implica dicho artículo la necesidad de licencia no sólo para segregaciones o divisiones, sino incluso para agrupaciones, cambio de linderos, excesos o reducciones de cabida?.

R: A pesar de la literalidad del precepto citado, parece excesivo y contrario a la finalidad de la norma exigir la licencia de parcelación en los casos de agrupaciones, cambio de linderos, excesos o reducciones de cabida, sin perjuicio de tenerse que acreditar la realidad de estas modificaciones hipotecarias en la forma establecida por la legislación hipotecaria y del Catastro.

Por tanto, se considera que el citado artículo sólo será aplicable a los supuestos de divisiones y segregaciones y a aquellos otros, en los que por existir un cambio de lindero o reducción de superficie, el Registrador tenga dudas fundadas de que el acto, en realidad, encubre una parcelación.

2.-P: CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA. El artículo 151 g) de La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, incluye como uno de los supuestos en que es necesaria licencia "el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones". ¿Implica este artículo la necesidad de licencia en el cambio de un local a vivienda?.

R: Se puso de manifiesto que la Comisión Nacional de Calificación ya se ha pronunciado sobre esta cuestión en el sentido de no estimarse necesaria la licencia, porque el artículo 53 del RD 1093/1997 no contempla los cambios de uso y sólo indirectamente podría pensarse en su aplicación si se considera que la transformación de un local de negocio en vivienda implica un aumento de los admitidos en la declaración de obra nueva. En este último supuesto sólo podrá exigirse la licencia, a juicio de esta Comisión, en los siguientes supuestos:

1. Cuando así lo imponga la legislación autonómica aplicable en materia de urbanismo para el concreto acto de modificación del número de elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, independientemente de que conlleve o no un cambio en el aspecto exterior o estructura del edificio afectado (cfr. Resoluciones de 15 y 16 de Octubre de 2002), porque entonces la legalidad de la norma reglamentaria se apoya en la ley autonómica correspondiente. Pero no cuando el tipo de licencia fuera para otro caso, pues no existiría base en una norma registral estatal para cerrar el Registro.

Este supuesto concreto esta recogido en el artículo 179-2-r) de la Ley 2/2005 de 14 de marzo de urbanismo de Cataluña, que prevé licencia municipal para las modificaciones de propiedad horizontal que den lugar a aumento de viviendas o establecimientos.

2. Cuando, aun faltando ese apoyo legal, del Registro resulte que constituía condición esencial de la licencia de edificación, a cuyo amparo se construyó el edificio, el número de viviendas que podían integrarlo, que es la "prescripción particular la licencia" a que alude la Resolución de 16 de Enero de 2002, sin que baste la simple indicación del número de viviendas, locales comerciales o garajes en la licencia concedida cuando esa determinación no se eleve al rango de condición esencial de su otorgamiento.

3. Cuando el incremento de los pisos o locales del edificio dé lugar a una obra nueva encubierta, porque comporte una alteración de la estructura o aspecto exterior del edificio, un incremento de su número de plantas o del volumen edificable, como reconoce la Resolución de 16 de Enero de 2002.

4. Y cuando provoque la alteración del uso asignado al edificio en su conjunto, transformándose en otro diferente al previsto en el planeamiento, como sucedería en un edificio destinado a uso residencial en el que, través de una división material de sus elementos privativos y su destino a viviendas, el nuevo uso predominante fuera distinto del industrial o a la inversa. Las Resoluciones de 18 de Julio de 1996 y 16 de Enero de 2002 así lo entendieron.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en sus artículos 155 y 151-g efectivamente exige licencia para "el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones", pero pese a su amplitud, la Comisión considera que el hecho de que la legislación urbanística exija licencia para una determinada actividad, no implica que la misma sea requisito para la inscripción, salvo que la norma así lo establezca expresamente.

Este parece, por otra parte, que es el criterio de la resolución de 21 de noviembre de 2001, que se basa en que el principio de autonomía que rige el dominio, hace que las limitaciones establecidas al mismo deban de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil).

No obstante todo lo anterior, diversos compañeros consideraron que los términos de dichos artículos 151 y 155 son claros, que el número de viviendas es dato esencial del planeamiento y que el artículo 53 del RD 1093/97 es suficiente base para la suspensión de la inscripción. Si se concede una licencia para hacer 10 viviendas y equis locales, y según el RD 1093/97 no se pueden inscribir 11 viviendas, resultaría absurdo, afirman, que a continuación pudiera transformarse sin licencia un local en vivienda y tener así de este modo 11 viviendas.

Se pone de manifiesto asimismo que, por ejemplo, el artículo 7.3.3. del vigente PGOUM, exige para este cambio de uso una serie de requisitos que el Registrador no tiene medio de comprobar y que se han dado casos de imposición por el Ayuntamiento de la restauración de la vivienda al estado antiguo de local.

También indican estos compañeros que, en las zonas residenciales, en las que es obligatorio el tipo de vivienda unifamiliar y ese destino concreto, en el supuesto de cambio de uso a local de negocio debe exigirse licencia, independiente del discutido tema de la posibilidad de su división horizontal, hoy admitida por la DGRN.

Indicar por último, que en caso de transformación de locales de negocio en viviendas, en edificios sujetos a algún régimen de protección de la vivienda, será preciso el consentimiento de la Conserjería competente según el artículo 24 del Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid y, dicha vivienda, quedará sujeta al régimen de protección pública que corresponda a la tipología del edificio en que se encuentren. Entiendo que según la teoría que se sostenga de las dos expresadas, deberá o no exigirse esta autorización para inscribir esta transformación.

3.-P: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO de los artículos 182 a 187 de la Ley del Suelo de la Comunidad. Se pregunta si estos retractos tienen alguna trascendencia registral.

R: Para algún compañero se trata de un retracto legal que opera al margen del Registro de la Propiedad pues la Ley del Suelo no recoge ningún efecto registral y, por tanto, no nos impone ninguna obligación especial. Se produce en caso de transmisiones onerosas de bienes situados en determinadas zonas, sin que la notificación previa para el tanteo, o en su caso el retracto derivada de la falta de aquella, se imponga como una obligación a exigir o consignar por el registrador. Por lo tanto, en opinión de estos compañeros, funciona Igual que cualquier otro retracto legal, de comuneros, de colindantes, etc.

Frente a este criterio se señala que el artículo 83 del RD 1093/97 regula la comunicación de los Ayuntamientos al Registro de la Propiedad de las áreas sujetas a estos derechos y la constancia por éste de tal circunstancia al margen de la última inscripción de dominio de las fincas afectadas si las pudiera identificar. El artículo 84 exige, con carácter general en todo en territorio nacional, que las escrituras de venta de fincas situadas en municipios donde existan tales áreas de tanteo y retracto, deben indicar que éstas no están situadas en dichas zonas, y si lo están debe llevarse a efecto las notificaciones al Ayuntamiento.

Por su parte el artículo 86, veda el acceso al Registro de la Propiedad de las indicadas ventas si falta la declaración de no inclusión en dichas áreas o si se declara que se encuentra la finca en las indicadas zonas y no se acredita la preceptiva notificación. Si lo que se realiza es una indicación de que la finca no está incluida en área de tanteo y retracto y del Registro resulta que sí lo está, se suspenderá 15 días la inscripción y el registrador comunicará la transmisión al Ayuntamiento a los efectos oportunos. Si el Ayuntamiento no contesta practicará la inscripción solicitada, pero si el Ayuntamiento contestaré afirmativamente respecto de la inclusión en área de tanteo, suspenderá la inscripción.

4.-P: ¿Cuál es el plazo de prescripción de infracciones urbanísticas en la Comunidad de Madrid?.

R: Según los articulo 236-1de su Ley del Suelo, el plazo de prescripción es de cuatro años, lo que es importante, sobre todo, a efectos de antigüedad de obras nuevas declaradas con retraso. Se exceptúan las infracciones que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción.

5.-P: ¿El plazo de 4 meses en que ha de acreditarse la incoación del expediente de disciplina urbanística, a que se refiere el párrafo 4 del artículo 79 del RD 1093/1997, es desde la remisión de la notificación al Ayuntamiento o desde la contestación de éste?.

¿Qué ocurre si se presentan nuevas segregaciones de la misma finca, cuando el Ayuntamiento ya ha notificado respecto de las anteriores que existe parcelación ilegal?.

R: El indicado párrafo indica expresamente que es "desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación prevista en el apartado 1", es decir, desde la constancia de la remisión al ayuntamiento respectivo de la duda acerca de que determinados actos pueden implicar un peligro de formación de un núcleo de población o una parcelación ilegal.

No obstante, lo anterior se pone de manifiesto que es incongruente ese plazo pues, en la práctica, por el juego de los plazos del párrafo 1 y del 4, puede no existir casi tiempo entre la contestación a que se refiere el párrafo 3 y la solicitud de anotación preventiva de incoación del expediente de disciplina urbanística del párrafo 4; llegando algún compañero a indicar que es un error de redacción.

Respecto de la segunda pregunta se señaló que no son necesarias sucesivas notificaciones al ayuntamiento a los efectos del indicado párrafo 1 y que, costando ya en el Registro el carácter ilegal de las segregaciones, el Registrador de oficio practicará directamente la nota al margen de la finca matriz a que se refiere el párrafo 3 del artículo 79.

No obstante, se consideró conveniente notificar a posteriori al ayuntamiento la segregación y venta, para que los adquirentes fueren citados en el expediente administrativo, y así evitar la posible futura alegación de indefensión por parte de éstos.

6.-P: Se ha presentado un mandamiento del Juzgado que en diligencias previas de estafa urbanística, acuerda anotación de demanda y prohibición de disponer en relación con las fincas presentadas para inmatriculación, objeto de calificación negativa y recurso gubernativo. ¿Qué posibilidades tiene la entidad demandante y cuál debe ser la actuación del Registrador?.

R: Una posibilidad que tiene el demandante es solicitar la anotación de suspensión por falta de la previa inmatriculación de las fincas del artículo 205 del Reglamento Hipotecario, hasta el plazo de un año, pero no interesa pues supondría dar una cierta apariencia de titularidad al estafador y, además, es incongruente con la denegación de la anotación de suspensión por defectos subsanables, efectuada con el título inmatriculador.

Por otra parte, el derecho del demandante está protegido por la prórroga del asiento de presentación del mandamiento de prohibición de disponer, como consecuencia del recurso gubernativo de la calificación negativa de la escritura de inmatriculación.

En cuanto a la actuación del Registrador, no se puede, por aplicación del principio de prioridad, despachar el mandamiento y, por tanto, el registrador deberá esperar a las resultas de los recursos y si en su día, se realiza la inmatriculación a favor del demandado, se practicarla entonces la anotación de prohibición de disponer por cuatro años, y si se rechaza el recurso, sí se podrá acudir a lo dispuesto en el artículo 205 del Reglamento Hipotecario.

7.-P: Se presenta una instancia por el propietario único de un proyecto de Compensación, solicitando la cancelación de la afección urbanista que recae sobre las fincas de resultado y acompañando un certificado municipal de la recepción provisional de las obras en que consta que la definitiva se dará en el plazo de un año. ¿Se puede cancelar dicha afección?.

R: No se considera necesario el certificado de la Junta de Compensación del pago por el titular registral de su parte en la liquidación definitiva del artículo 20-2-b del RD 1093/1997, por no existir la misma al ser el propietario único.

Pero se estima que el certificado de la recepción de las obras por el ayuntamiento a que se refiere dicho artículo, debe ser el definitivo, puesto que la provisional da lugar a la apertura de un periodo de garantía durante el cual pueden exigirse las responsabilidades garantizadas si aparecen, por ejemplo, vicios ocultos. Este es el criterio de la resolución de la DGRN de 31 de mayo de 1995.