PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
1.-P: Se presenta un documento administrativo por lo que el Estado cede gratuitamente el uso parte de un edificio a un ayuntamiento. ¿Es inscribible?.
R: Por un lado, esta cesión es válida por cuanto el artículo 186 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 2003 establece que la Administración General del Estado puede celebrar convenios con otras Administraciones Públicas en relación con los bienes y derechos de sus respectivos patrimonios, y el artículo 145 de la misma que la Administración General del Estado podrá ceder gratuitamente el uso o la propiedad de sus bienes patrimoniales, para la realización de sus fines de utilidad pública o interés social, entre otras entidades, a los ayuntamientos.
En segundo lugar, no es necesario para la inscripción el otorgamiento de escritura pública, porque según el artículo 187 de la citada Ley, los mencionados convenios una vez firmados, constituirán título suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad las operaciones contempladas en los mismos, y según su artículo 113-2, las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre las mismas, cuando el cesionario sea otra Administración, se formalizarán en documento administrativo que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por último, no se considera necesaria la constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio para inscribir esta cesión de elementos determinados, por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 5-2 del Real Decreto 297/1996 de 23 de febrero para la inscripción de los arrendamientos urbanos, que no exige dicha constitución para la inscripción de éstos, siempre que se determinen claramente cuales son los elementos independientes cuyo uso se cede, con expresión de su superficie, situación y linderos.
2.-P: Se pregunta sobre la posibilidad o no de enajenaciones directas por los Ayuntamientos a la luz de la última resolución de la DGRN de 3 de enero de 2005.
R: La citada resolución funda su negativa en los siguientes argumentos: 1. Los artículos de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas que regulan la enajenación de bienes inmuebles (artículos 136 a 145) y posibilitan la enajenación directa previa una subasta desierta, no constituyen legislación básica, por ser competencia de las Autonomías y, por tanto, no son aplicables. 2. El artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales se remite a la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones y sólo recoge las excepciones de la permuta y de las parcelas sobrantes de vía pública. 3. El artículo 80 de la Ley de contratación de las Corporaciones locales señala que los bienes patrimoniales deberán enajenarse por subasta o permuta. 4. El principio de libre concurrencia, competencia y transparencia que rige la contratación administrativa. 5. La existencia de un informe favorable de la Comunidad Autónoma no añade nada pues también debe sujetarse a la legalidad anterior.
Un grupo de compañeros se muestra conforme con esta doctrina, pero otro tan numeroso la considera desacertada por los siguientes argumentos aplicables a nivel nacional:
1.Que los artículos mencionados de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas no sean legislación básica, no implica que no pueda ser supletoria, si la Comunidad Autónoma en cuestión no ha regulado la materia y la legislación vigente se remite a ella. Y esa remisión existe pues, como queda dicho, El artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales se remite a la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones; el Texto Refundido de normas de Régimen Local de 1986, aparte de lo antes dicho, en su artículo 112 declara como supletoria la legislación del Estado a falta de normativa autonómica.
2. Que el Capitulo III del Título VI del Texto Refundido de 1986 se considera por la generalidad de la doctrina aplicable a todo tipo de contratación, incluida la relativa a los bienes municipales y su artículo 120-6 permite expresamente la contratación directa cuando la subasta quedare desierta por falta de licitadores. El artículo 137 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, como el correlativo de la antigua Ley de Patrimonio del Estado, sólo sirve para estimar que para la contratación directa, basta con que una subasta haya quedado desierta. Este es el criterio de José Manuel García en su Código de Legislación Inmobiliaria.
3. Que el artículo 178 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001, como la antigua Ley del Suelo Nacional y la mayoría de las Leyes del Suelo Autonómicas, señala que los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo se enajenarán por concurso y si éste quedará desierto, se podrán enajenar directamente. Esta norma, bastante generalizada, puede servir de base para deducir que esa es la regla en la Comunidad de Madrid o donde esté vigente, y que si éstas no ha legislado de igual manera para los bienes estrictamente patrimoniales, es porque la Comunidad interpreta que no es necesario, por entender que la posibilidad de enajenación directa es el régimen vigente, por la aplicación de las remisiones antes expuestas.
4. Que junto a los principios de trasparencia y libre concurrencia, también existe el de movilidad eficiente de los activos, y, además, aquellos no se ven mermados por esta contratación directa pues, por un lado, se exige siempre una primera subasta a la que pueden acudir los que estén interesados y, por otro, las condiciones de la venta no podrán ser inferiores de las anunciadas previamente para la subasta. Por último, la enajenación directa no puede hacerse más tarde de un año desde la subasta, en caso contrario deberá repetirse ésta, por lo que la situación fáctica de partida debe presumirse que es la misma.
Se acuerda solicitar un informe a la Comunidad de Madrid para confirmar su criterio y de ser positivo, admitir la ventas directas -previa subasta desierta-, pues como competente en la materia, la interpretación de las normas vigentes en su territorio corresponde a las Autonomías y no a la DGRN.
3.-P: Existe alguna norma especial en la Comunidad de Madrid sobre enajenación de bienes de las Entidades Locales, que desvirtúe lo señalado en la anterior cuestión.
R: Sí, la Ley de Administración Local de la Comunidad de Madrid de 11 de marzo de 2003, cuyo artículo 91 regula la enajenación y gravamen de los bienes patrimoniales de las Corporaciones Locales y que establece las siguientes reglas:
1ª.Cuando el valor del bien exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación, será necesario autorización de la Comunidad de Madrid. En los demás casos, será obligatoria la comunicación a la misma. El silencio es desestimatorio.
2ª.Los bienes tanto de los "patrimonios públicos del suelo", como de los "restantes bienes patrimoniales que el planeamiento urbanístico califique de suelo urbano o urbanizable", se enajenarán por alguna de las formas previstas en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001.
Estas formas son, según su artículo 178, las siguientes: por concurso; enajenación directa previo concurso desierto; cedidos por precio a cualquier Administración pública u organismo dependiente para la construcción de viviendas protegidas o programas medioambientales; adjudicados por precio o cedidos gratuitamente, previo concurso, a entidades cooperativas o de carácter benéfico para la construcción de viviendas protegidas o la realización de fines de interés social; cedidos gratuitamente a cualquier Administración Pública o entidad dependiente para la realización de viviendas protegidas o ejecución de dotaciones públicas, y permutados por terrenos destinados a infraestructuras, equipamientos o servicios públicos.
3ª.Los demás "bienes patrimoniales", sólo podrán enajenarse por subasta pública, salvo los casos de permuta si la diferencia de valor entre las fincas no exceda del 40% del que lo tenga mayor y los casos de parcelas sobrantes a favor de los colindantes.
4ª.Son posibles también las cesiones gratuitas a Entidades e Instituciones públicas e Instituciones privadas sin ánimo de lucro para fines que redunden en beneficio de los vecinos y previa comunicación a la Comunidad Autónoma.
Con estas normas parece, en principio, resuelta la cuestión de si en los bienes patrimoniales locales es posible la enajenación directa previa subasta desierta, en el sentido que se debe distinguir según la calificación urbanística de la finca.
Pero el tema se vuelve a complicar por la dicción del artículo 88 número 3 de la indicada Ley, pues el mismo establece que "el régimen jurídico de cada categoría de bienes será el dispuesto por la legislación estatal correspondiente", es decir, que se podrían aplicar las excepciones a la subasta que la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas señala para los bienes patrimoniales.
En los nuevos términos señalados de contradicción entre los dos artículos, se mantiene la consulta a la Comunidad Autónoma de esta discutida e importante cuestión.