URBANISMO

Se consideró de especial interés la redacción propuesta del artículo 17.5 del Proyecto, llegándose a las siguientes conclusiones.

Señala la parte expositiva del proyecto que en el mismo se introduce por primera vez la posibilidad de prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas Comunidades de Propietarios cuyos Estatutos así lo recojan de forma expresa. Señala al respecto el art. 17.5 del proyecto que “Cuando se trate de viviendas de uso turístico sometidas al régimen de propiedad horizontal, las comunidades de propietarios podrán prohibir en sus Estatutos la implantación de esta actividad”.

La redacción de dicho precepto no resulta acertada por los siguientes motivos:

- La regulación de las facultades que comprende el derecho de propiedad en un régimen de propiedad horizontal es una cuestión propia del derecho civil, careciendo en consecuencia la Comunidad de Madrid de competencia para regular el régimen estatutario del derecho de propiedad de los elementos privativos de una división horizontal. Señala al respecto la sentencia 81/2013, de 11 abril, del Tribunal Constitucional que “las regulaciones relativas a las relaciones interprivatos constituyen reglas de Derecho privado encuadrables en la materia de legislación civil (STC 28/2012, de 1 de marzo, FJ 5), (…). En dicha materia el Estado ostenta, conforme al primer inciso del art. 149.1.8 CE, la competencia exclusiva sobre «legislación civil; sin perjuicio de la conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan». Esta última circunstancia, la previa existencia de un Derecho civil foral o especial, no concurre en el caso de la Comunidad de Madrid, cuyo Estatuto de Autonomía no recoge mención alguna a competencias autonómicas en este ámbito.

- El establecimiento de limitaciones a las facultades del derecho de propiedad debe hacerse además por una norma con rango de Ley. La introducción en un Decreto de limitaciones a la propiedad no previstas legalmente supondría la infracción de la reserva de Ley en materia de propiedad (art. 33.2 de la Constitución), como ha señalado el Tribunal Constitucional en su sentencia número 37/1987, de 26 de marzo.

- La redacción de este precepto no supone realmente novedad alguna respecto al régimen jurídico actual. Al respecto, es indudable que conforme a la legislación civil, es conforme a Derecho que los estatutos de un régimen de propiedad horizontal prohíban la actividad turística, al poder repercutir tal actividad en el interés general de la Comunidad. Señala al respecto el Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de octubre de 2008 que, “La doctrina constitucional entiende que el Art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad”

- Finalmente, si la finalidad de la norma es publicitar el derecho que asiste a los propietarios de un piso o local en régimen de propiedad horizontal de prohibir la actividad turística estableciendo en sus estatutos una interdicción de tal actividad, olvida el Decreto la relevancia que en este ámbito tiene para tal finalidad el Registro de la Propiedad. En efecto, de poco servirá el acuerdo de la comunidad de propietarios de prohibir la actividad turística si no se procede a su inmediata inscripción en el Registro, pues conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y como ha señalado el Tribunal Supremo en la sentencia anteriormente citada de 20 de octubre de 2008, “Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad”. A este respecto, debe además añadirse que conforme a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 19 de febrero de 1999, BOE de 11 de marzo) las modificaciones de un régimen de propiedad horizontal, para su acceso al Registro de la Propiedad, deben de ser objeto de una inmediata presentación, pues las mismas no serán inscribibles si, entre la fecha de adopción del acuerdo y la fecha de la presentación del título modificativo en el Registro, se ha producido la enajenación de algún elemento privativo de la propiedad horizontal.

- Todo ello sin perjuicio de que resulte de interés la posibilidad de introducir en el Decreto la necesidad de que a la declaración responsable exigida para el ejercicio de la actividad en su artículo 11 se acompañe una certificación del Registro de la Propiedad que acredite que tal actividad no esté prohibida en estatutos, materia para la que sí es competente la Comunidad de Madrid, al tener atribuida la competencia exclusiva en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.

CASO 2.- En una actuación urbanística la equidistribución se lleva a cabo por el sistema de compensación. A la junta se le adjudica una finca de resultado para que la venda y pague parte de los gastos de urbanización. La finca se pretende que no arrastre cargas hipotecarias ni urbanísticas. ¿Es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios? Respecto de las cargas urbanísticas no parece que haya problema. En cuanto a las voluntarias inscritas:

1º. Es necesario el consentimiento de los acreedores porque podría haber un fraude a los mismos, este consentimiento se puede prestar en la propia actuación urbanística y resultar de la certificación o en documento público independiente, incluso podría hacerse en privado por el 216 del RH; esta exigencia es consecuencia del principio de legitimación.

2º. Frente a la posición tradicional de acuerdo con los principios hipotecarios se puede defender que si hay un urbanizador que aporta su saber y su capital y se pueden valorar ambos y retribuirle con parcelas resultantes ¿por qué no admitirlo? También es frecuente concentrar las cargas urbanísticas cuando el adjudicatario tiene varias fincas para que tenga alguna libre y pueda ponerla en venta más fácilmente. En esta posibilidad ¿qué garantías hay que exigir respecto a los acreedores?

La subrogación real supone la sustitución de una cosa por otra como objeto del derecho con mantenimiento de este a pesar del cambio operado. Es el principio básico en materia de reparcelación. A ella se refiere el artículo artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015. Una de sus consecuencias básicas es el traslado de cargas de las fincas de origen a las de resultado, cuya regulación aparece desarrollada en el artículo 11 del Real Decreto 1093/97.

No obstante, en los procedimientos reparcelatorio se admiten las adquisiciones originarias, es decir, aquellas que no tienen su origen en la titularidad previa de finca alguna. El artículo 168 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 se refería a esta figura..En la actualidad, su regulación aparece recogida en el artículo 22.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo vigente que establece el mismo contenido que el del artículo 168 citado :“Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente, cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo”. Por otra parte, el artículo 122.3 del Reglamento de Gestión Urbanística establece que “Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las antiguas, el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de los adjudicatarios y estos recibirán en plena propiedad de aquellas, libre de cargas que no se deriven del propio acuerdo” Las adquisiciones originarias tienen carácter excepcional y sólo puede justificarse como una operación instrumental al servicio del acuerdo reparcelatorio.

Partiendo de estas consideraciones, mayoritariamente se entendió admisible la adjudicación a la junta de compensación de una finca libre de cargas para proceder a su enajenación y con ello pagar los gastos de urbanización. La consecuencia lógica de esta adquisición es que al no operar por subrogación real no procede el traslado de carga alguna, sin perjuicio, en su caso, de las indemnizaciones pertinentes.

Se discutió en torno a las notificaciones que deberían hacerse a los titulares de las cargas de las fincas de origen que se trasladaban en otras fincas de resultado o que no eran objeto de traslado a finca alguna. Para algunos las notificaciones debían ser las generales de todo procedimiento de reparcelación. Se trata de una operación que se encuadra dentro del procedimiento, no es ajena al misma. Otros consideraron que era exigible una singular notificación de la operación realizada y de la adjudicación sin cargas. Esta notificación es exigible dada la excepcionalidad de la adjudicación y de la ausencia del traslado natural de cargas que actuaría si funcionara la subrogación real. En cualquier caso, no es necesario el consentimiento de estos titulares. Por último, otros consideran que debe diferenciarse si como consecuencia de la adjudicación originaria desaparece del procedimiento reparcelatorio alguna carga de las fincas de origen que no tienen traslado a ninguna otra finca de resultado. En este caso, es necesaria la notificación individualizada, además de la indemnización correspondiente.