HIPOTECA. EJEUCIÓN.
CASO 1.- Cesión de remate en ejecución hipotecaria. Conforme a lo dispuesto en el artículo 647.3 LEC dicha posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante (o los acreedores posteriores) tanto si es el mejor postor como si ha solicitado la adjudicación del bien subastado, cuando así lo haga constar al tiempo de hacer su postura. Y, una vez anunciada, la cesión debe verificarse previa o simultáneamente al pago del precio del remate, cuyo plazo es el de 40 días recogido en el artículo 670.1 LEC. Calificación del cumplimiento de estos requisitos. ¿Debe constar en la documentación que se presente que la cesión de remate se anunció al tiempo de la postura del ejecutante, y que se ejecutó con carácter previo o simultáneo a la aprobación de dicho remate?
El artículo 647.3 LEC dispone: “Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.”
Los que entendían que debería calificarse este extremo argumentaron que, conforme a lo dispuesto en el artículo 647.3 LEC la posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante cuando así lo haga constar al tiempo de hacer su postura, circunstancia esta que debe resultar de la documentación que se presente, y una vez anunciada la misma debe verificarse previa o simultáneamente al pago del precio del remate, cuyo plazo es el de 40 días recogido en el artículo 670.1 LEC; y éste ejercicio previo o simultaneo a la consignación correspondiente también debe resultar acreditado.
Por lo tanto, si no se acreditan estos dos extremos no estaríamos en presencia de una cesión de remita sino de una posterior e independiente cesión del dominio previamente adquirido por el ejecutante, cuya inscripción requerirá la acreditación de título y modo válido, y cumplimiento de todos los requisitos exigidos por el negocio jurídico celebrado de capacidad, contenido y forma de conformidad principios de calificación artículo 18 LH, especialidad hipotecario artículos 9 LH y 51 RH, y de documentación autentica artículo 3 LH.
En este mismo sentido se manifiesta el legislador fiscal, pues el artículo 20 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del ITPAJD diferencia según que la cesión del remate se produzca al tiempo de la subasta o en un momento posterior a aquella, como ocurre en el presente supuesto estableciendo que: “Si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario. Si la declaración de haber hecho la postura para ceder se formula después de celebrada la subasta, no tendrá aplicación lo dispuesto en este apartado y se liquidarán dos transmisiones distintas: una, al adjudicatario del remate, y otra, al cesionario de aquél.
Los que entendieron que no era posible calificar estos extremos, defendieron su postura por la limitación del ámbito de la calificación registral cuando se trata de documentos judiciales, conforme al artículo 100 RH. Y, aunque en los supuestos del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, el ámbito de la calificación se extiende de manera especial a los extremos señalados por el artículo 132 LH, entre ellos no figura el que ahora nos ocupa.
También advirtieron de la dificultad de poder controlar el cumplimiento de estos plazos en sede judicial y máxime en unos procedimientos que se inician e impulsan a instancia de parte, resultando que el actor es, en la práctica, el que marca el ritmo del procedimiento. Tampoco está tan claro cuáles deben ser los plazos a tener en cuenta. Por un lado, se observa que el plazo de 40 días (hábiles, artículo 133.2 LEC) que señala el apartado 1 del artículo 670 LEC para el pago o consignación procede cuando el rematante no es el ejecutante. Si fuera el ejecutante, el plazo que tiene el LAJ para proceder a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas para que aquél consigne la diferencia, si la hubiere, no está tan claro. Y en caso de que en la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor dispone de un plazo de 20 días para pedir la adjudicación del bien (artículo 671 LEC), pero tampoco se fija por la ley un plazo para que el LAJ dicte el correspondiente decreto de adjudicación.
CASO 2.- Ejecución por el procedimiento extrajudicial de hipoteca constituida en garantía del saldo definitivo que resulte de la liquidación de la cuenta de crédito constituida con el carácter de hipoteca de máximo. Se presenta a inscribir escritura de compraventa resultado de la ejecución extrajudicial. Se ha expedido certificación de cargas para dicho procedimiento y no figura por nota al margen la cuantía de la obligación. Se plantea si es o no inscribible atendiendo a la doctrina de al Dirección General en la resolución de 12 de junio de 2012 en relación a los artículos
Las Resoluciones de 6 de octubre de 1994, 9 de octubre de 1997, 8 y 9 de febrero de 2001 y 17 de mayo de 2001, a pesar de la dicción del artículo 235 del Reglamento Hipotecario –actualmente este criterio se ha ratificado por el artículo 129.2 c) de la Ley Hipotecaria- que circunscribe el procedimiento de ejecución extrajudicial a las hipotecas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, admitieron la inscripción de los pactos relativos al mismo en las hipotecas de máximo porque nada impide que el acreedor pueda en su día pueda obtener un título suficiente que concrete la deuda y que le permita acudir a la ejecución por ese procedimiento.
La resolución de 20 de junio de 2012 fue más allá. Impidió inscribir el procedimiento de ejecución extrajudicial en hipoteca en garantía de obligaciones futuras salvo que se pacte con la salvedad de que para su utilización se acredite respecto a terceros la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario. Se consideraba que caso contrario la referencia en la inscripción a la utilización del procedimiento extrajudicial induciría a confusión teniendo en cuenta el principio de legitimación registral que presume la existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo.
Mayoritariamente se consideró no aplicable la resolución de 2012 al supuesto de hecho planteado: la cláusula de ejecución extrajudicial estaba inscrita sin mención alguna al artículo 238 del Reglamento Hipotecaria; en la inscripción aparecía que el acreedor podía determinar unilateralmente la liquidación de la deuda para la ejecución de la hipoteca; se había extendido nota de expedición de certificación de cargas sin exigir la previa publicidad de la liquidación de la deuda; por último, se trataba de un hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente en el que la primera disposición afectaba a la totalidad del crédito. Por todo ello se entendió excesivo y contrario a la apariencia que se había generado con la inscripción de la cláusula y la nota de expedición de certificación de cargas impedir la inscripción de la adjudicación por no figurar mediante nota al margen la determinación del importe de la deuda.