ACTA REAUNIDACIÓN TRACTO SUCESIVO
Se presenta un acta notarial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido tramitada con sujeción a la nueva normativa de la Ley 13/2015, respecto de un piso cuya última inscripción de dominio tiene más de 30 años (1977).- Se pregunta por las siguientes cuestiones:
1.- ¿Es necesario que el notario autorizante realice una manifestación expresa de notoriedad, es decir, de que entiende acreditado por el promotor su dominio sobre la finca en virtud de los documentos y pruebas practicadas, o basta con que se limite a señalar los trámites que se han seguido y a remitir el acta al registro, “a fin de que el Registro verifique, si se estima procedente, la inscripción”?
2.- ¿Es necesario que se haya notificado la instrucción del acta de notoriedad a todos los herederos de los titulares registrales, o basta que únicamente se notifique personalmente a una persona que dice serlo (hijo), si bien lo fue “con el encargo expreso de hacer llegar su contenido a los coherederos interesados en la misma sucesión”?
3.- ¿Es necesario acreditar la notificación, personal o por edictos, dirigida expresamente a las personas de las que procedan los bienes (los que vendieron a los padres de los promotores en 1979) o a sus causahabientes, o “sus intereses han de entenderse irrelevantes a los efectos el procedimiento ya que precisamente se ha promovido el expediente por la imposibilidad de obtener su colaboración o por la inutilidad de la misma?
4.- ¿Esas personas de las que procedan los bienes son los titulares extra regístrales anteriores a los promotores (sus propios padres) o las personas que vendieron a los mismos?
El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional y de interpretación restrictiva: supone una excepción a los principios básicos del sistema que presuponen el necesario consentimiento del titular registral o la resolución judicial dictada en procedimiento declarativo entablado contra él para cualquier rectificación del Registro (cfr. artículos 1, 20, 38, y 82 de la Ley Hipotecaria).
En cuanto a la primera pregunta se manifestaron dos posiciones. La primera consideró que era necesaria esa manifestación expresa de notoriedad. Entendió que el inciso del artículo 203.1 regla sexta, que hace referencia a que en caso de falta de oposición "levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada", al que se remite la regla segunda del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, pone de manifiesto la necesidad de que el notario a la vista de las pruebas practicadas haga una valoración expresa de la solicitud realizada. Otros, sin embargo, tomando en consideración la regulación que hace el Reglamento Notarial de las actas de notoriedad en las que se exige, si el notario estimare justificada la notoriedad pretendida, una declaración expresa al respecto (cfr. arts 208 cuatro, y 209 bis 6ª del Reglamento Notarial) y de las que contemplaba la Ley Hipotecaria, en su anterior redacción, para el expediente de dominio, que también concluía con una declaración expresa del juez (cfr. artículo 201 regla 5ª de la Ley Hipotecaria) y para las actas de notoriedad por parte del notario (cfr. art. 203, regla 7ª de la Ley Hipotecaria), entendieron no necesaria esa manifestación expresa de notoriedad, bastaba la conclusión del expediente para su remisión y calificación por parte del registrador.
En cuanto a la segunda pregunta, la resolución de 23 de mayo de 2016, doctrina confirmada por la de 3 de abril de 2017, se refiere a estas notificaciones en los siguientes términos: "Dependiendo de que la inscripción sea de menos o más de treinta años de antigüedad la notificación sólo podrá ser personal o también edictal (cfr. art. 208 Segunda 4ª de la Ley Hipotecaria)... Respecto de la necesidad de citar al heredero del titular registral, el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, tres, establece que «junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Este apartado debe ser interpretado conjuntamente con el apartado segundo, cuarto, del mismo artículo, cuando dispone que «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. Armonizando adecuadamente ambas apartados, debe entenderse, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada" Partiendo de esta doctrina, resulta claro, cuando se trate de inscripciones de menos de treinta años de antigüedad, que la notificación a los herederos debe ser personal, mientras que cuando tenga más de treinta años la notificación podrá ser edictal; sólo será nominal cuando conste su identidad de la documentación aportada. La forma en que ha procedido el notario no permite entender cumplidas las exigencias previstas en los preceptos examinados. Ni siquiera ha notificado por edictos a los herederos desconocidos. Ha hecho una mera notificación personal a uno de ellos "con el encargo expreso de hacer llegar su contenido a los coherederos interesados en la misma sucesión".
En cuanto a la tercera pregunta, se consideró que sí que había que proceder a la notificación por tratarse de una exigencia del artículo 203 regla quinta a la que se remite la regla segunda del artículo 208 de la Ley Hipotecaria. Este último precepto no excluye la notificación. Por otra parte, en los supuestos en los que el título invocado para justificar la adquisición es privado, es relevante la notificación: los notificados pueden alegar la falsedad del mismo y la inexistencia de la trasmisión pretendida.
En cuanto a la última pregunta, se consideró que la notificación debía realizarse a los que vendieron los bienes.