PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: Promoción compuesta por diferentes bloques cada uno de los cuales consta de planta sótano, baja, primera, segunda y bajo cubierta, destinándose la planta sótano a aparcamiento subterráneo, cuartos trasteros y zonas comunes, siendo la obra nueva y división horizontal del año 1.976. Al dividirse horizontalmente la finca matriz resultan por cada bloque una finca denominada número uno, aparcamiento número *** de la planta sótano, que consta de "sus plazas correspondientes", y las distintas viviendas como fincas independientes, a las que les corresponde como anejo (no dice inseparable), un trastero nº *** y una plaza de garaje nº***.

En las sucesivas transmisiones de esa promoción, y así consta inscrito en el Registro, se transmite la vivienda con su anejo y además una participación indivisa del aparcamiento, que se concreta en una plaza de garaje, cuya numeración es idéntica a la que consta como anejo en la vivienda. Parece por lo tanto que se encuentran duplicadas esas plazas de garaje, figurando por un lado como anejos en las viviendas y por otro como cuotas indivisas de un garaje aparcamiento en finca independiente, transmitiéndose inicialmente en participaciones indivisas y posteriormente como fincas separadas del mismo. Algunas de dichas participaciones indivisas aparecen afectas a una condición resolutoria, y otras incluso hipotecadas.

Técnica registral: Qué hacer con las que tengan documentos presentados, y qué hacer con el resto.

R: Se trata de un supuesto en el que resulta confuso el historial de las fincas. Si los garajes y los trasteros se han configurado como anejos de las viviendas, lo propio sería que figurasen junto con la vivienda en su mismo folio registral, formando parte de la descripción de la finca, y no que figuren, a su vez, como fincas independientes. Si se ha producido esto último, para lo cual habrá que estudiar realmente lo que figura inscrito en el Registro, se está ante una doble inscripción de las mismas fincas derivada de un error al practicar las inscripciones.

Aplicando la ratio del artículo 313 RH si el historial de la vivienda, donde constan los anejos, y el historial propio del garaje y trastero fuera el mismo (identidad en el titular del dominio y de los asientos posteriores), se podría de oficio, considerándolo error material, proceder a cerrar el historial de los garajes y trasteros trasladándolo al historial de la vivienda poniendo la oportuna nota de referencia que explique el motivo de las operaciones realizadas. Pero si los historiales registrales no son idénticos no cabe otra solución que el recabar el consentimiento de todos los titulares de derechos sobre las fincas para reparar el error.

2.-P: En unos estatutos de una división horizontal consta lo siguiente: el propietario del local comercial sito en las plantas de semisótano y baja podrá sin necesidad de autorización de la Junta, dividirlo para formar dos fincas independientes una en cada planta, y distribuir entre ellas su cuota como mejor lo estime sin alterar las demás y sin que pueda abrir otras salidas que las que actualmente tiene .

Ahora presentan una escritura de división horizontal del local en que se forman dos fincas independientes pero cada uno con parte en la planta baja y parte en el semisótano. Se dice que la división del local en dos se realizó hace unos 15 años, se incorpora licencia municipal de obras, certificado de fin de obra del arquitecto con plano y acuerdo de la Junta autorizando sólo a abrir dos nuevas salidas: una en la planta semisótano -se dice de descarga común a los dos nuevos locales al existir un pequeño hall- y otra en la planta baja. Antes sólo existía una salida en planta baja. ¿Se puede inscribir?

R: Unánimemente se estima que no porque la división de los locales no se ajusta a la autorización contenida en los estatutos, lo que hace imprescindible acuerdo expreso de autorización de la Comunidad de Propietarios, y sin que esa autorización para abrir otra puerta en la planta baja -lo que pudiera implicar un consentimiento tácito a la división que se documenta- sea suficiente sin una aclaración del Administrador que señale que esa autorización de nueva apertura de puerta tenía como finalidad posibilitar esa concreta división, pues, en sí misma, la autorización podría significar únicamente la posibilidad de la apertura de nueva puerta a favor de un único local.

El hecho de que los locales vengan funcionando en la práctica así desde hace tiempo, no altera el actual criterio, pues una eventual actual oposición de la Comunidad Propietarios a una circunstancia consentida tácitamente sólo puede ser contravenida en sede judicial.

3.-P: En una propiedad horizontal uno de los elementos se define como apartamento en la planta ático con su terraza (los linderos se dice que son los del edificio y luego se describe sólo el apartamento).

En los estatutos, en un artículo consta que son elementos comunes las cubiertas del edificio y, en otro, que son elementos privativos los balcones, terrazas y cielos libres . En la adjudicación de los elementos de la división horizontal simultánea a la constitución del régimen -se hizo en una herencia-, se entrega a uno de los herederos, entre otros elementos independientes la azotea con su apartamento .

Ahora piden una certificación en que se determine a quién pertenece la azotea con vistas a pagar los gastos de mantenimiento, cobrar por la existencia de antenas de telefonía móvil, etc.

R: Se trata de un supuesto de interpretación de los estatutos y del título constitutivo de la propiedad horizontal y como tal sujeto a criterios no totalmente determinados y más tratándose de una propiedad horizontal antigua con las ambigüedades con que éstas solían recoger su régimen de propiedad y funcionamiento.

Respecto de lo que debe constarse en la certificación, se aconseja que la misma no determine el carácter de la terraza sino que se límite a reflejar los estatutos expuestos, y en cuanto a la opinión concreta, mayoritariamente se interpreta que en este caso la azotea se trata de un elemento privativo, salvo quizás que exista una salida común de acceso a la misma por todos los vecinos.