HIPOTECAS.

1.-P: ¿Es inscribible la escritura de cancelación de hipoteca cuando consta nota marginal de expedición de certificación de cargas y esta nota es de 1981?. Alegan caducidad de la nota.

R: Según la resolución de la DGRN de 4 de junio de 2005, la aplicación de la caducidad de 21 años de las hipotecas desde la fecha de su vencimiento siempre que no conste la interrupción de la prescripción o que se ha promovido su ejecución -artículo 82-5 de la Ley Hipotecaria-, sólo será aplicable, constado la nota marginal de expedición de certificación de cargas a efectos de la ejecución, si el indicado plazo de 21 de años ha tenido lugar no sólo desde el último vencimiento sino también desde la fecha de la indicada nota, que ha podido tener lugar antes o después de aquél.

No obstante, la resolución, cercana en el tiempo a la anterior, de 8 de marzo de 2005 y colateralmente la de 15 de febrero de 2006, aplicando literalmente el artículo 82-5 de la LH, consideran que no cabe la cancelación por caducidad de la hipoteca en el caso de que conste en el Registro nota de iniciación del procedimiento de ejecución pues ello implica la interrupción de la prescripción, por lo que exige para la cancelación el otorgamiento de escritura pública por el acreedor o sus causahabientes.

Mayoritariamente los compañeros se inclinan por el primer criterio porque, en definitiva, se estima que la interrupción de la prescripción produce el inicio de un nuevo período de prescripción, a partir de su fecha, a la que le sería aplicable también la norma hipotecaria de caducidad y como puede ocurrir que después se sobresea la ejecución por pago del deudor y siga funcionando la hipoteca, también debe de haber transcurrido el período de caducidad desde el último plazo de vencimiento del préstamo.

2.-P: Figura inscrita una hipoteca antes de la L. 41/2007, de 7 de diciembre, y por lo tanto sin hacer constar las cláusulas de vencimiento anticipado y financieras en los términos establecidos en dicha Ley. Después presentaron una escritura de novación de la hipoteca otorgada con posterioridad a dicha ley y se reflejaron las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado que figuraban en la nueva escritura.

Ahora solicitan que también se hagan constar las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado que figuraban en la escritura primera. ¿Es posible aunque la escritura sea anterior a la ley puesto que se solicita la inscripción con posterioridad?

R: Se considera que sí, en cuanto que se trata de cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, inscribibles al amparo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, previa la correspondiente calificación, puesto que ambas las partes las han pactado, no existe norma transitoria que lo prohíba y a la misma solución se podría llegar vía simple modificación.

3.-P: Se ha observado que existen determinadas oficinas que prestan dinero sin someterse a la Ley 2/2009, utilizando la estratagema de firmar cada hipoteca una persona física distinta a título personal. ¿Qué se puede hacer, sobre todo después de la creación del Registro estatal por RD 106/2011?

R: La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en su artículo 18, dedicado a los deberes notariales y registrales, dispone que los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley . Se trata de una amplia remisión la cual impone al registrador que califique, entre otros aspectos, si las escrituras cumplen los requisitos previstos en dicha Ley, sin que se acote su extensión. Al ser ley posterior y especial, debe de entenderse en estos casos concretos, ampliadas las facultades de calificación registral reguladas fundamentalmente en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

La Resolución de 18 de enero de 2011 considera que esta norma debe interpretarse en sus justos términos, atendiendo no sólo a la literalidad de la misma sino fundamentalmente a su finalidad y mediante una adecuada interpretación lógica y sistemática. Por ello, a la hora de determinar cuáles son esos requisitos a los que se refiere "muy especialmente" este precepto legal, y cuyo incumplimiento obliga a Notarios y Registradores a denegar su respectiva función, debe determinarse en primer lugar si se trata o no de requisitos que sean ya exigibles en el momento de prestar dicha función. Mediante una interpretación sistemática se llega a la misma conclusión si se repara en que la propia Disposición Transitoria Única de la Ley 2/2009 distingue entre: por una parte, las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los mismos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante (artículos 4, 5 14, 15, 16, 17, 20 y 21), que resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley (apartado 2 de dicha Disposición transitoria); por otro lado, las exigencias impuestas a las empresas que a la entrada en vigor de la misma no cumplan con los requisitos relativos a las comunicaciones comerciales y publicidad (artículos 12 y 19), que deberán adaptarse a los mismos en el plazo máximo de tres meses a partir de su entrada en vigor, según establece incondicionadamente el apartado 1 de la misma Disposición de Derecho Transitorio .

Esta Resolución realiza una mera acotación temporal de requisitos, pero no más. De hecho, de paso,alude a un amplio elenco de requisitos cuyo incumplimiento obliga a Notarios y Registradores a denegarsu respectiva función, de ahí se puede deducir que la calificación ha de centrarse en todos aquellos requisitos que resultan ya exigibles al ejercitar la función notarial y registral, por lo que deben de acreditarse o, en algunos casos, cara a la función del Registrador, quedar huella en la escritura de su cumplimiento.

Caben al menos dos interpretaciones acerca de la calificación sobre si las escrituras cumplen o no los requisitos previstos en esta Ley. Una, restrictiva, según la cual el registrador se limitaría a comprobar que en la escritura queda huella de todas las actuaciones que el Notario está obligado a realizar. Otra, más amplia , para la cual el registrador debe realizar una nueva valoración de fondo. Se exponen los argumentos de estas dos tesis defendidas:

A.- Tesis amplia. Es minoritaria y su principal defensor es Felix Merino Escartín, para el que esta segunda interpretación parece más armoniosa con el deber que impone la ley -muy genérico- de denegar la inscripción si las escrituras no cumplen con la legalidad vigente. Ahora bien, no puede exacerbarse la actuación, hasta el punto de tener que valorar, para cada caso concreto, obligaciones de tipo general que tiene el acreedor, aunque sean ya exigibles, como, por ejemplo, algunas de las previstas en los artículos 4 y 12.

Dicha interpretación amplia es avalada, según el citado autor, por la comparación entre los textos donde se expresa cuándo denegarán su actuación ambos funcionarios:

1.-Los notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley

2.-Del mismo modo, los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.

Se observa que la extensión es la misma, con la exclusiva diferencia de que la actuación notarial está referida al préstamo y la registral a las escrituras. El nudo gordiano de la cuestión es desentrañar si la calificación por parte del registrador acerca de si las escrituras cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley se circunscribe a comprobar si la escritura tiene todas las cláusulas, juicios y advertencias que ha de tener o si debe de hacer una nueva valoración de si el consumidor ha tenido el trato debido.

Por ejemplo, respecto a la coherencia entre folleto de condiciones, información previa, oferta vinculante y cláusulas de la escritura, de seguirse el primer criterio, bastaría con que constara que el notario ha realizado la comprobación oportuna. De seguirse el segundo criterio, el registrador debería de hacer una nueva valoración.

Avalarían el primer criterio, según reconoce el mismo Felix Merino, argumentos como los siguientes:

1.-Economía procedimental. Si ya hizo las comprobaciones el notario, huelga volver a comprobar.

2.-Hay una enumeración de lo que ha de hacer el notario en el propio artículo 18, pero no de lo que ha de hacer el registrador.

3.-Analogía con la calificación de las facultades de los representantes.

Sin embargo, serían argumentos para la segunda postura, en opinión del citado compañero, que tienen en mi opinión más peso, los siguientes:

1.-El fundamental es que el encabezado del artículo 18 recoge un mismo ámbito de facultades para notario y registrador. Aunque el notario debe de valorar el préstamo o crédito y el registrador la escritura, difícilmente ésta cumplirá con la legalidad vigente y, en concreto con los requisitos previstos en esta ley si por ejemplo, hay una divergencia entre oferta vinculante y clausulado. No se dice que la inscripción se denegará por incumplimiento de los requisitos del artículo 18, sino de los requisitos de la ley.

2.-No existe presunción alguna de que la valoración notarial sobre la coincidencia que pusimos como ejemplo tenga presunción de certeza. Tan sólo se deriva de ella la ausencia de ese motivo para otorgar la escritura.

3.- El no desarrollo de lo que ha de hacer el registrador con respecto a la actuación notarial puede deberse a la vocación de no repetirse o a algo tan prosaico como que la extensión de las facultades calificadoras por parte del registrador no estaba en el proyecto inicial. El no desarrollo también supone una falta de acotación.

4.- La intención del legislador es la de proteger al consumidor de estos servicios financieros. Por ello, frente al argumento alegado anteriormente de economía procedimental, es muy razonable pensar que el Legislador haya contemplado una segunda valoración por parte de un funcionario que no es elegible por las partes.

5.- La Resolución de 18 de enero de 2011 podría haber optado por aclarar restrictivamente el ámbito de facultades del registrador, pero se limitó a hacer una acotación temporal, vedando el control de requisitos todavía no exigibles. De hecho, se analiza un requisito que no tiene que encontrarse necesariamente en la escritura como es la inscripción en el Registro especial.    

A su vez, el artículo 14.3 dispone que el incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, que se establecen en este artículo, podrá dar lugar a la invalidez de los contratos, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil .

Por todo ello, optan los defensores de esta tesis por centrar la calificación en la valoración de aquellos documentos que afecten directamente a la operación y a los derechos del consumidor concreto y por la comprobación de que en la escritura queda huella de todas las actuaciones notariales previstas en el artículo 18.

En cuanto al análisis cada uno de los requisitos previstos por la ley en relación a estos contratos, señala Felix Merino los siguientes:

--Artículo 5... 3. Las empresas no podrán cargar cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, aplicando condiciones más gravosas o repercutiendo gastos no previstos. Ha de aportarse, por tanto, el folleto previsto en el artículo 5.5 para comprobar que no se le han aplicado al consumidor tarifas o condiciones más gravosas.

--Artículo 4. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos. Artículo 12. Comunicaciones comerciales y publicidad. Artículo 13. Folleto informativo sobre préstamos o créditos hipotecarios. Estos preceptos recogen obligaciones genéricas de las empresas, no referidas de modo expreso al consumidor concreto que otorga la escritura, por lo que la calificación de su cumplimiento puede ser más laxa, siendo suficiente una mera manifestación por parte de la acreedora de que se ha cumplido con dichos preceptos.

--Artículo 14. Información previa al contrato. Este artículo tiene una mayor relevancia, pues, como se ha indicado, su párrafo 3 avisa de que el incumplimiento de los requisitos podrá dar lugar a la invalidez del negocio. Por eso, debe de incorporarse a la escritura copia de la información previa suministrada con su fecha o bien aportarse.

--Artículo 15. Tasación del bien y otros servicios accesorios. Debe de constar en el título la identidad de los profesionales o entidades seleccionados, así como las tarifas de los honorarios aplicables. Es sustituible por una declaración del consumidor de que se le ha entregado esta información.

--Artículo 16. Oferta vinculante. Debe de incorporarse al título o aportarse.

--Artículo 18. Deberes notariales. Debe constar en el título que el fedatario autorizante haya hecho todas las comprobaciones y advertencias previstas en el artículo 18.2. En concreto, en la escritura debe constar lo siguiente:

a) Comprobación de ausencia de discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo o del crédito y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, advirtiendo al consumidor de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

b) Comprobación de que el coste efectivo de la operación del que se informa se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo o crédito.

c) Constancia y advertencia al consumidor sobre cantidades a satisfacer al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo o crédito, o que dichas facultades del consumidor se limiten de otro modo o no se mencionan expresamente.

B.- Tesis restrictiva. Es la mayoritaria y para su defensores la necesidad de controlar los requisitos especiales de la Ley 2/2009, para poder inscribir los préstamo hipotecarios que regula la Ley, se centra en los siguientes aspectos, los cuales, en realidad, también deben comprobarse en los préstamos concedidos por las entidades crédito:

1.- Una vez transcurrido el período transitorio, deberá acreditarse que las personas físicas o jurídicas que se dediquen de manera profesional a la concesión de créditos, se encuentran inscritos en el Registro Competente (artículo 3).

Ello implica, según criterio mayoritario, que en caso de no estar el prestamista sujeto a esta Ley, deba manifestarlo así en la escritura. Como excepción, se entiende, también mayoritariamente que este requisito no es aplicable a las hipotecas en garantía de letras de cambio o títulos al portador, porque la relación subyacente -posible préstamo- no define la obligación cambiaria que es la garantizada. No obstante, algunos compañeros sí consideran exigible, en caso de profesionalidad lo antes expuesto, aunque no los requisitos de las estipulaciones de la hipoteca.

2.- Que la comprobación del cumplimiento de las obligaciones de información: folleto informativo (art. 13), tasación (art. 15), seguro de responsabilidad civil (art.7) y oferta vinculante (art.16), así como la concordancia de las mismas con el contrato y la comprobación del tipo de interés aplicable y de los costes efectivos de la operación, corresponden al notario en los términos del artículo 18-2.

El Registrador, en este aspecto, sólo deberá comprobar que el Notario ha cumplido con su deber de informar al consumidor y que en la escritura consta que se han cumplido dichos requisitos de publicidad, porque el artículo 18 sólo los impone expresamente al notario y porque no tiene medios para su comprobación. Además, piénsese que las condiciones del contrato pueden diferir de las de la oferta vinculante, porque la negociación las ha cambiado a favor del prestatario, y en ello entran en juego, también, la compensación de condiciones -ej. más diferencial a cambio de mayor plazo, etc- que hace difícil una calificación objetiva.

La calificación del Registrador, en consecuencia, por mucho que el contenido exigible por el deudor en los tribunales deba ajustarse al folleto informativo y a la oferta vinculante si se ha incumplido sin su voluntad, debe centrarse en el contrato firmado y presentado a inscripción y, por tanto, aparte de la comprobación a que alude el párrafo anterior y la calificación del derecho real de hipoteca, debe limitarse a denegar aquellas cláusulas financieras -índices de referencia de tipo de interés, límites de la fluctuación, comisiones, restricciones a la amortización anticipada y otras- que vulneren la legalidad vigente, o, también las que carezcan de trascendencia real, según el criterio que se siga.

En cuanto al concreto caso planteado, se entiende mayoritariamente, siguiendo esta segunda tesis, que el Registrador no puede hacer nada más allá de exigir una manifestación expresa en la escritura de no estar el prestamista sujeto a la Ley de referencia y de negarse a efectuar las facturas de honorarios a nombre de entidades jurídicas que no han sido parte en el negocio.

4.-P: Hipoteca cambiaria y la inutilización de las letras en procedimiento de ejecución hipotecaria. Se presentan el testimonio del auto y el mandamiento judicial correspondientes. Ante la nota de calificación de que debe indicarse que se han inutilizado las letras de cambio ejecutadas, el juez responde que no se pueden inutilizar las letras porque sólo se han cobrado parcialmente, pero, se mantiene el mandamiento de cancelación de las hipotecas cambiarias.

Se pregunta: a) si es posible entender que una letra es la que se ejecuta -pues lo cobrado cubre su valor- y la hipoteca subsiste en cuanto a la otra; b) si es procedente o no poder practicar la inscripción sólo de la adjudicación judicial de la finca en la subasta a favor de rematante, subsistiendo vigentes las hipotecas.

R: Se considera que, en principio, con carácter general es necesario para poder cancelar una hipoteca cambiaria, que conste en el mandamiento la inutilización de las letras de cambio que se ejecutan.

En relación a este punto concreto debe tenerse en cuenta que la hipoteca cambiaria, o sea, en garantía de la efectividad de letras de cambio, para que pueda constituirse debe cumplir una serie de requisitos que han ido perfilándose en las Resoluciones de la DGRN, entre las que destaca fundamentalmente la circunstancia de reseñar en la escritura los datos identificadores de las cambiales, con expresión de la clase y número del efecto en que están extendidas, y, a su vez, en cada una de éstos, expresar sucintamente los datos de constitución de la hipoteca, bajo fe notarial, la fecha y Notario autorizante, número de protocolo, número de finca registral, folio, Tomo y Libro donde consta registrada y fecha de la inscripción.

Otra característica esencial de estas hipotecas es la cancelación de las mismas. Carente la hipoteca cambiaria de regulación especifica en nuestra Ley Hipotecaria, su cancelación presenta especialidades con respecto a las de las hipotecas voluntarias, por cuanto en éstas el acreedor está determinado registralmente, mientras que en las hipotecas cambiarias el acreedor queda determinado por el hecho de ser tenedor legítimo de las cambiales.

Por ello, el artículo 211 del RH determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del Secretario que intervenga en el procedimiento respectivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 1999), por cuanto son los mismo títulos cambiarios los que legitiman al acreedor.

En consecuencia, no puede admitirse la cancelación de la hipoteca cambiaria, a menos que, como exige el citado artículo 211 del RH, se acredite por testimonio del Secretario judicial que las letras o las cambiales han sido debidamente recogidas e inutilizadas, pues, de no ser así, la cancelación de la hipoteca puede causar indefensión (art. 24 CE) a los tenedores poseedores de las letras, si los hubiere.

Ahora bien, debe darse un significado a la circunstancia de que el mandamiento en que se ordena que se cancele la inscripción de hipoteca cambiaria, y en el auto subsanatorio del mismo, se indique respecto a la inutilización de las letras, que habida cuenta de que la adjudicación se ha realizado por importe de ciento cincuenta mil euros y siendo la deuda total a fecha de 22 de Junio de 2010 de 274.062,38 euros, comprensiva de principal, intereses y costas, no se puede inutilizar las letras y que la letra de ciento veinte mil euros responde de la deuda existente actualmente en su totalidad, y que la otra letra por importe de 41.000 euros, esta pagada la cantidad de treinta y seis mil novecientos treinta y siete con sesenta y dos euros, y todavía ha de responder por un importe de cuatro mil sesenta y dos con treinta y ocho euros.

Pues bien, de procederse a cancelar la hipoteca cambiaria en virtud del mandamiento cancelatorio que originó el procedimiento de ejecución hipotecaria, aparecería cancelada la inscripción de hipoteca, pero las letras subsistirían en el tráfico jurídico al no haberse inutilizado las mismas, como exige el artículo 211 del RH, y seguirían exteriorizando en el propio ejemplar de cada cambial, tanto la vigencia del crédito como la subsistencia de la garantía hipotecaria, cuando ya no existe el derecho real de hipoteca con motivo de la cancelación practicada, lo que causaría total indefensión a los posibles adquirentes o tenedores posteriores de las letras, pues adquirirían éstas confiando en el propio texto del efecto, que, como título valor que es, el derecho o crédito incorporado a la cambial está unido de forma inescindible y se entiende, a todos los efectos que el derecho unido es el que resulta de la propia y estricta literalidad de la letra de cambio, por lo que resultarían inducidos a error los adquirentes o tenedores posteriores de lo que aparece en el propio título cambiario de que el crédito representado en la letra sigue estando garantizado con la hipoteca ya cancelada, dando la apariencia de una garantía real que ya no existe, pues según ordena el artículo 97 LH: Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera .

De todo lo dicho resulta que se frustraría así, respecto de los posibles futuros adquirentes y tenedores de las letras, un principio fundamental en Derecho, como es la protección a la apariencia que resulta de los propios títulos cambiarios que se les han exhibido, y con base en esa literalidad adquirieron los efectos en los que aún aparecería que el crédito está garantizado con la hipoteca cambiaria, aunque registralmente ya estaba cancelada la misma.

Sin embargo, se considera admisible, dado que subsistiría el crédito cambiario sin la garantía hipotecaria por su cancelación, practicar el asiento de cancelación registral si en cada una de las letras de cambio, como mínimo, se extiende una nota por el Juez o por el Secretario haciéndose constar que queda cancelada la hipoteca que garantizaba el pago de la letra, pues si no se hiciera así, como se ha indicado, los posibles tenedores futuros de las cambiales, podrían ser inducidos a engaño o error por lo que aparece en los mismos títulos cambiarios, que exteriorizarían que sigue estando el crédito garantizado con hipoteca inexistente.

5.-P: Dos fincas A(gravada con una hipoteca a favor del Banco P) y B (libre de cargas), pertenecientes a las sociedades A y B respectivamente, se agrupan a la vez que se practica un exceso de cabida dando lugar a la Finca C (de la que el 30% corresponde a la sociedad A y el 70% a la sociedad B).

En la finca C, se anota un embargo en favor del Banco P exclusivamente sobre el 30% titularidad de la sociedad A.

Ahora pretenden volver a la situación originaria deshaciendo la agrupación y el exceso de cabida del modo que sigue: 1.- La finca A: con la hipoteca en favor del Banco P y el embargo también en favor de P; 2.- La finca B: libre de cargas. Todo ello sin prestar consentimiento el Banco P

Preguntas: ¿Se necesitaría el consentimiento del acreedor hipotecario?, ¿el embargo se arrastraría necesariamente a las dos fincas o, es posible ese arrastre selectivo de cargas al no ser la sociedad B deudora del Banco P?

R: Mayoritariamente se entiende que por aplicación analógica del artículo 11 del RD 1093/1997, que a su vez es un trasunto de los principios generales hipotecarios, por aplicación del principio de subrogación legal y dado que no existen dudas de que el 30% de la finca agrupada se corresponde con una de la anteriores originarias -otra cosa sería si la segregación diera lugar a fincas radicalmente distintas a las originales-, es posible que hacer ese arrastre selectivo sin necesidad del consentimiento ni del titular de la hipoteca ni el de la anotación de embargo.

Si por el contrario se quisiera repartir el exceso de cabida inscrito entre las fincas divididas, sí se considera necesario ambos consentimientos, pues al no existir constancia de a cuál de las fincas correspondía el exceso de cabida o qué proporción, no es posible aplicar el principio de subrogación real.

6.-P: Es posible la acumulación de ejecuciones de bienes inmuebles, es decir, de dos hipotecas distintas aunque del mismo acreedor, dos embargos, o una hipoteca y un embargo.

R: Se considera que sí son posibles pues así lo tiene previsto la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 555 siempre que el acreedor ejecutante y el deudor ejecutado coincidan, siendo tribunal competente el que conozca del proceso más antiguo.

Existe la salvedad referida al supuesto de ejecución de bienes hipotecados, en cuyo caso sólo podrá acumularse a otros procesos de ejecución en que también se hagan efectivas garantías hipotecarias sobre los mismos bienes.

7.-P: En las hipotecas en garantía de cuentas corrientes de crédito, en que en la escritura únicamente se reflejan las cláusulas de la hipoteca y existe una mera remisión y reseña somera -número, principal de saldo y plazo inicial- de las pólizas que recogen los contratos garantizados, ¿Es necesario la aportación de dichas pólizas intervenidas?.

R: Indudablemente sí porque l a nueva regulación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha supuesto un cambio en la práctica del asiento de inscripción del derecho real de hipoteca que ahora exige la identificación de la obligaciones garantizadas , no en cuanto a tales obligaciones, sino en la medida que delimitan el contenido del derecho real de hipoteca, delimitación que, por otra parte es imprescindible en un sistema de accesoriedad como el español.

En este sentido, hay que destacar que, en esta misma dirección, la nueva redacción del artículo 130 de la Ley Hipotecaria sólo permite la ejecución sobre la base de los extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo , y por ello, la importancia que ha adquirido el reflejo registral de las cláusulas que configuran la obligación garantizada, siempre claro que reúnan los requisitos para su inscripción -no ser contrarias a la ley, abusivas o accesorias-.

8.-P: Existe inscrita una hipoteca sobre una vivienda y luego una anotación de concurso de unos particulares. Ahora se pide por un juez distinto al del Concurso, la certificación de dominio y cargas. ¿Se puede expedir?

R: Debe partirse para resolver esta cuestión de lo dispuesto en los artículos 10 y 56 de la Ley Concursal, que respectivamente señalan que debe entenderse por centro de interés principal y que las ejecuciones de garantías reales de la sociedad concursada se paralizarán si los bienes gravados estuvieren afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva, hasta que se apruebe el concurso cuyo contenido no afecte a dicha ejecución o haya transcurrido un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación.

En el presente supuesto, dado que se trata de una caso de concurso de particulares, salvo que la finca hipotecada se trate de un local comercial o de un despacho profesional, no sería aplicable la doctrina citada del centro de interés principal y, por tanto, podría seguirse con la tramitación de la ejecución de la hipoteca.

En consecuencia con todo lo anterior, deberá expedirse la certificación solicitada, pero simultáneamente se considera necesario notificar al juez del concurso el inicio de la ejecución hipotecaria, en cuanto que ésta puede afectar al resultado del concurso, aplicando analógicamente lo dispuesto en los artículos 135 de la Ley Hipotecaria y 143 de su Reglamento.

9.-P: Se deniega en su día una expedición de certificación de cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria por un obstáculo que surge del Registro, en concreto, figuraba anotada la declaración de concurso del deudor. Se califica con defecto el mandamiento y se prorroga el asiento durante el plazo de 60 días hábiles.

Durante este plazo de prórroga desaparece el defecto por haberse transmitido la finca a un tercero por subasta ante el Juez del concurso. ¿Debe expedirse ahora la certificación en su día solicitada puesto que el asiento de presentación está vigente, ha desaparecido el defecto y en el Registro sigue constando el duplicado del mandamiento?

R: Mayoritariamente se estima que no pues, entre otras circunstancias, es posible incluso que se haya pagado la deuda. La actuación a seguir, según criterio mayoritario, es notificar al juzgado competente el levantamiento del impedimento para la expedición de la certificación, para que éste actúe en consecuencia, reiterando o no su solicitud.

10.-P: En un procedimiento de ejecución hipotecaria se adjudicó en el año 2009 la finca al ejecutante, que cedió en el mismo acto el remate a favor de la sociedad gestora de un fondo de titulización y así se inscribió.

Ahora presentan una escritura de cesión de activos inmobiliarios por la que dicha sociedad gestora cede la finca al Fondo de Titulización de activos, señalando como causa de la transmisión la subsanación del error cometido al efectuarse la cesión del remate, ya que se trataba de un préstamo hipotecario cuyos derechos habían sido cedidos al citado Fondo y por tanto el remate debió cederse al mismo y no a su sociedad gestora (parece que el remate se cedió a la gestora ante la dificultad de inscribir a favor del Fondo antes de la reforma de 9 de abril de 2010), y por tanto hacen constar que el precio de la cesión son 0 euros. ¿Es inscribible?

R: Sí, siempre que se acredite por certificado de la sociedad gestora que el fondo en concreto al que se cede fuera el titular del título hipotecario derivado de la hipoteca ejecutada.

Es cierto que esa fue una de las variadas fórmulas que se utilizaron, antes del el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, para lograr inscribir los bienes en el Registro sin tener que practicar la inscripción a favor del Banco o Caja titular registral de la hipoteca, al parecer para evitar las provisiones que exige el Banco de España en tales supuestos.

Tras dicho RD-L, como es sabido, ya se reconoce en su a rtículo 27 que los fondos de titulización de activos pueden ser titulares registrales de inmuebles adjudicados por cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de los derechos de crédito de que son titulares, en particular por producto del remate de procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenación o explotación de los inmuebles adjudicados o dados en pago como consecuencia de las citadas ejecuciones.

11.-P: Se presenta una escritura de hipoteca en que la tasación a efectos de la subasta del procedimiento ejecutivo directo es inferior a la de la tasación de entidad homologada incorporada a la misma y, además, en una de las cláusulas se autoriza a la entidad acreedora para ceder el crédito sin notificación al deudor y para su titulación en el mercado secundario. ¿Se puede inscribir?.

R: Esta cuestión ya ha sido tratada por este seminario y el criterio del mismo, que se ratifica, es el siguiente:

Desde el punto de vista sustantivo, se entiende que no existe inconveniente para la inscripción de la hipoteca ni del pacto relativo al procedimiento de ejecución directa de los bienes hipotecados, por las siguientes razones:

1ª.- La fijación del " precio en que los interesados tasan la finca " es exigencia del procedimiento ejecutivo especial hipotecario (artículo 682.2.1º de la LEC), sin que esta norma establezca requisito objetivo alguno para su fijación, por lo que, en principio, la pueden efectuar libremente los interesados.

2ª.- La tesis clásica sobre la naturaleza de esta tasación recogida en la resolución de la DGRN de 4 diciembre 1929 según la cual " el precio debe entenderse, no como valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble, sino como cantidad que ha de servir en su día de base a las posturas de los licitadores, habida cuenta de la obligación que los mismos contraen de aceptar las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del actor y subrogarse en las responsabilidades correspondientes ", excluye toda calificación registral sobre su cuantía, que, además, como es sabido, no puede entrar en enjuiciar las cláusulas abusivas salvo que exista una sentencia firme inscrita en el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación que declare su nulidad.

3ª.- Los artículos 7 y 5 de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y el artículo 28-2 de su Reglamento -cfra RD 716/2009-, que establecen que los bienes hipotecados deben ser tasados por una entidad homologada y que el precio de tasación a efectos de subasta no puede ser inferior al valor de la tasación fijado por dicha entidad correspondiente; sólo son exigibles para que el crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de títulos , no para imponer una condición sustantiva para la inscripción de las hipotecas o del procedimiento ejecutivo directo de las mismas. Lo más que cabe es hacer constar en la inscripción y en la nota de despacho si la tasación cumple los citados requisitos impuestos por la la Ley 2/1981.

Todo ello hace que la escritura de referencia deba ser inscrita con la indicación de la tasación pactada por las partes, y con la denegación de la estipulación que hace referencia a la posibilidad de titulizar la hipoteca.

12.-P: ¿Se pueden inscribir cesiones de créditos sin que en la escritura de transmisión de la titularidad en la hipoteca conste ni el propio contrato de cesión de créditos ni el precio pagado, forma y medios de pago, alegándose en defensa de la esa no indicación, que la cesión está sujeta a un derecho extranjero que no le exige?.

R: En primer lugar, como ya se ha indicado en otros casos planteados en este seminario, debe quedar claro que la legislación aplicable es la española dado que según el artículo 10 del Código Civil la propiedad la posesión y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar en que se hallen.

Como consecuencia de ello, en este caso deberá exigirse la constancia del precio de la cesión porque la legislación hipotecaria española prevé para el acceso al registro de transmisiones inmobiliarias o de créditos hipotecarios que éstas sean causales y, en el caso de contratos con contraprestaciones, la expresión de éstas en el asiento y la especificación de la forma y de los medios de pago (artículos 10 y 254 de la Ley Hipotecaria y concordantes).

Además, si lo que se escritura, como ocurre en este caso, es una mera declaración de la existencia de un contrato de cesión de créditos hipotecarios, a los efectos de la inscripción registral, dicho contrato debe ser objeto de incorporación a la escritura y ratificación en la misma, para la adecuada calificación del negocio jurídico realizado y para poder practicar la inscripción de la titularidad de la hipoteca que garantiza el crédito a favor del cesionario (artículos 149 de la LH y 1526 del CC).

Por último, si el contrato de cesión se hubiere otorgado fuera de España y estuviere redactado en idioma extranjero, deberá ser objeto de las oportunas traducción por interprete jurado y apostilla.

13.-P: Examen del documento electrónico remitido por la Comunidad de Madrid para hacer constar en el Registro la aceptación de una hipoteca unilateral y su validez como documento inscribible.

R: El documento presentado recoge la aceptación de una hipoteca unilateral y se dice que ha sido firmado por el Director General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego mediante firma electrónica. En el mismo documento se hace constar que la autenticidad del mismo se puede comprobar en el sitio www.madrid.org.

En la citada página web se puede acceder a la opción verificación de documentos electrónicos , que permite comprobar la autenticidad de los documentos electrónicos generados por la Comunidad de Madrid. Para ello se solicita un código de verificación electrónica (COVE) consistente en un número de 22 dígitos que debe figurar en los documentos electrónicos generados por la Comunidad de Madrid. Lo que ocurre es que en el documento presentado no constan estos 22 dígitos, probablemente por error en el traslado a papel del documento electrónico. Esta omisión impide que se pueda considerar un documento auténtico ya que, según establece el artículo 30.5 de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos: Las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora.

Estos requisitos no pueden entenderse cumplidos en el documento presentado, pues al no constar el código de verificación electrónica, no es posible comprobar la autenticidad del documento electrónico generado por la Comunidad de Madrid y, por tanto, no se puede considerar documento auténtico e inscribible en los término del artículo 3 LH, 1216 Código Civil y 34 del Reglamento Hipotecario.

14.- P: Estudio de la Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2011 que publica el BOE del sábado 4 de junio, relativa a una ampliación de hipoteca que contradice lo que se ha defendido siempre por este seminario y lo que viene siendo la práctica habitual en los Registros. Estudio del documento alternativo que se acompaña.

R: Los fundamentos de derecho de la resolución números 4 a 6 dicen.

4. De acuerdo con lo expuesto en los anteriores Fundamentos de Derecho puede concluirse, que en las llamadas ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria: 1.-Que entre las partes contratantes se produce la unificación del pago de dos obligaciones, a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda; 2.-Que frente a terceros -situación concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código Civil), etc.-habrá de entenderse que existen dos obligaciones. 3.-Que siendo la cuota de pago única, respecto de la delicada cuestión de a qué parte de crédito, al inicial o al ampliado, ha de imputarse el pago, con efectos frente a terceros, habrán de aplicarse las normas del Código Civil relativas a la imputación de pagos (cfr. artículo 1172, 1173 y 1174 del Código Civil); y, 4.-Que en relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto último contradice su indivisibilidad legal (artículo 1860 del Código Civil) y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.

5. Por lo que se refiere al supuesto de hecho concreto del presente expediente, el recurso ha de ser estimado. Aunque la cuota del préstamo hipotecario resultante de la ampliación sea única y se calcule en función del nuevo tipo de interés, en lo que es propiamente la ampliación de hipoteca debe procederse de la misma forma que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango. De modo que, registralmente debe quedar perfectamente determinado por separado el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria) tanto del préstamo inicial -calculada en función del tipo de interés inicial- como de la parte ampliada -calculada en función del tipo de interés actual-, como ocurre en el título presentado a inscripción.

6. Por eso, a título meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se pueden adicionar ambas responsabilidades hipotecarias, pero no debe alterarse la responsabilidad hipotecaria de la inicial hipoteca mediante la aplicación de los plazos y tipos de interés de la segunda, salvo que además se pretenda una cancelación parcial de la primera. Por eso es correcta la cláusula novena del título, ya que -como señaló la Resolución de 10 de octubre de 2006- es conveniente tras la especificación de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al préstamo inicial y a la parte ampliada del mismo, consignar la total resultante por la suma de ambas. Aunque su omisión no es obstáculo a la inscripción dado que es el resultado de una mera suma aritmética entre ambas cifras de responsabilidad hipotecaria.

Sin embargo, como se ha dicho otras veces en este seminario, se están poniendo en casos idénticos al que ha motivado esta resolución, notas de calificación negativa con el siguiente contenido: Si se quiere que la ampliación de hipoteca se inscriba con el mismo rango que la anterior, y no como segunda hipoteca, es preciso que se establezca en garantía de una sola obligación con un régimen único y uniforme, debiendo ser la hipoteca también única y uniforme, por lo que deberá calcularse al mismo tipo todos los conceptos garantizados respecto del antiguo y nuevo principal y teniendo en cuenta las modificaciones efectuadas. Es inadecuado, por tanto, como ocurre en el presente supuesto, la mera suma de las antiguas y las nuevas responsabilidades, debiendo recalcularse la total responsabilidad hipotecaria aplicando el mismo régimen al antiguo y al nuevo principal, en cuanto a los intereses ordinarios y de demora. Todo por aplicación de los principios de accesoriedad, indivisibilidad y única prioridad hipotecaria, y de los artículos 1.212, 1.528, 1.857 y 1.860 del Código Civil, 12, 24, 25, 104 y 122 de la Ley Hipotecaria .

Los contertulios se mostraron de acuerdo, en término generales, con la opinión de Fernando Canals y Ángel Valero en sus respectivos trabajos sobre la denominada hipoteca recargable -análisis del 4 de la Ley 2/1994-. Así nadie entiende que se diga que el resultado de la ampliación de capital sea una sola hipoteca pero que, a efectos prácticos son dos, pues lo importante, se dice, son los efectos prácticos, no el nombre que se le de a cada figura y lo que hace la DGRN es decir una cosa y la contraria.

Se opina que si se modificó la Ley 2/94 por la Ley 41/2007, no lo fue para confirmar un criterio de la DGRN que contradice su texto, sino para dejar claro que la ampliación de capital -salvo que implicara un aumento de la responsabilidad hipotecaria- debía considerarse como un supuesto de novación modificativa de la hipoteca y no de novación extintiva (que en puridad era lo que se debía considerar con la legislación anterior y así venían haciendo algunos compañeros). Por este motivo -de considerar la ampliación como novación modificativa y no extintiva-, tiene sentido que se pida el consentimiento de los titulares de cargas posteriores; pues si en la práctica funcionan como dos hipotecas, la inicial y la ampliada, ¿qué sentido tiene pedir el consentimiento de los titulares de cargas intermedias?. Se inscribiría sin más y cada una con su rango y a correr se señala gráficamente.

Además, decir que a efectos prácticos son dos hipotecas es no decir nada, porque no resuelve los múltiples problemas que puede planear en la práctica una ejecución. Por todo ello, se optó casi unánimemente por seguir manteniendo la nota de calificación en los términos que resultaban de las anteriores reuniones del Seminario. Sobre todo cuando resulta claramente de los términos de la escritura, como suele ocurrir, que lo querido por las partes es una única hipoteca, que garantice una única obligación con un solo rango.

ANEXO II. LA AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS. Con los argumentos del libro de Fernando Canals La recarga de la hipoteca .

El artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en su redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 diciembre, que entró en vigor el día 9 de diciembre, establece lo siguiente:

3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.

La dicción de la Ley parece clara: en el caso de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, es la hipoteca inscrita la que ve su rango alterado o perdido.

Ello significa que, en caso de existir cargas intermedias y de acuerdo con el principio de especialidad, es obligado para las partes la necesaria constitución de una hipoteca nueva que garantice la ampliación de la obligación primera, so pena de pérdida del rango de la hipoteca inicialmente constituida. Según la nueva redacción de la Ley, si las partes no desdoblan las obligaciones (inicial y ampliación) y constituyen una garantía propia para la nueva, sino que pretenden construir la nueva obligación como ampliación de capital e imponer en todo caso su voluntad de novación modificativa de la obligación primera, será a cambio de la pérdida de rango de ésta. Así resulta del tenor literal de la norma alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita . Sólo puede alterar el rango el que lo tiene, esto es, la hipoteca inicial, porque la modificación no figura inscrita.

Así lo ha entendido también la propia DGRN en su resolución 11 de diciembre de 2008, después de la reforma legal, donde sólo habla de pérdida de rango de la hipoteca inscrita, sin hacer ninguna referencia a la posibilidad de la inscripción de la ampliación con rango propio y posterior al de la carga intermedia. Dice textualmente:

Dado que ahora la escritura de novación de la hipoteca unilateral inicial (integrada por la novación propiamente dicha -calificada por el notario autorizante de extensión a la vía contencioso administrativa de la hipoteca unilateral a favor del Estado- y por la escritura de subsanación posterior de la misma) claramente supone un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora respecto de la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, se requiere el consentimiento de los titulares de cargas intermedias, en este caso del Estado, titular de otra hipoteca unilateral a su favor constituida con posterioridad a la que ahora se modifica, si se quiere mantener el rango de la hipoteca modificada (cfr. artículo 2 Ley 2/1994 en su redacción tras Ley 41/2007).

No se puede entender que la alteración o pérdida de rango no se produce respecto de la hipoteca inscrita, sino sólo respecto de la modificación pactada, que ostentará un rango posterior al que gozan los titulares de derechos inscritos después de esta hipoteca inicial. Esta idea, sostenida por diversas resoluciones anteriores a la reforma operada por la Ley 41/2007 (RRDGRN 26/05/2001, 17/01/2002, 30/04/2002 Y 08/06/2002), de desdoblamiento de la hipoteca en otras dos, o en dos rangos diferentes, que garantizarían respectivamente el préstamo inicial y su ampliación (aunque tal préstamo inicial y su ampliación hubieran pasado a fusionarse en una obligación única) no queda amparada por la dicción actual de la Ley. Además tal interpretación plantea innumerables problemas.

En primer lugar, una vez que se produce una fusión de ambas obligaciones (préstamo inicial, y ampliación) para pasar a ser considerado un préstamo único, la primera deja de ser reconocible, y es imposible para los terceros determinar qué parte de la nueva cuota única de amortización se imputa a una u otra obligación. No existe una yuxtaposición de obligaciones que permita el seguimiento separado de éstas y de sus respectivas garantías, esencial para los terceros con derechos inscritos en el intermedio.

Desde el punto de vista del derecho real, existiendo terceros, la inscripción de hipoteca y la inscripción de su ampliación, deberían distinguir la obligación garantizada respectivamente por cada una, por imperativo del artículo 12 L.H. que exige que se precise claramente cuáles son las responsabilidades objeto de garantía. Si se establece, como es el caso, un único cuadro de amortización, podría pensarse que cada uno de los vencimientos de la deuda debe imputarse a ambas obligaciones, en la proporción correspondiente al capital de cada una de ellas. Pero si se hace así resultaría que la hipoteca antigua garantizaría parte de la obligación nueva, y la nueva parte de la antigua.

Además, si se inscribieran como dos hipotecas, inicial y ampliación, cada una con su rango, se tendría que poder proceder a la ejecución separada de cada una de ellas, no cabría ejecución única, sin perjuicio de una posible acumulación de acciones hipotecarias, que exigiría distinguir claramente lo reclamado por cada obligación, primitiva y nueva ampliación. Pero la situación se complica más en el caso de que en la ejecución no se reclame la totalidad de la deuda, sino algún plazo impagado (arts. 127 LH y 693 LECiv). ¿A cuál de las hipotecas se imputa la ejecución? ¿Corresponde la elección al acreedor? ¿Podría el acreedor optar por ejecutar una u otra hipoteca?

Y si se entiende que, en realidad no hay dos hipotecas, sino una sola con dos preferencias crediticias, se produce un grave daño a la seguridad jurídica, y es incompatible con un sistema registral de inscripción de derechos como el nuestro, ya que supone la derivación a sistemas de publicidad ajenos a la fe pública registral. Si el Registro aspira a cumplir su función de dar seguridad y certidumbre a la situación jurídica de los inmuebles (artículo 38 L.H), el rango de los derechos no puede quedar en la incertidumbre. De modo que o el único derecho conserva su rango, o si no, el principio de especialidad exige la determinación de los dos derechos distintos cada uno con su contenido propio y su rango.

Finalmente, todo ello produce una vulneración del principio de rogación ya que lo que se pacta en la escritura y se solicita es la existencia de una sola hipoteca en garantía de una sola obligación, resultando ésta de la novación cumulativa de la preexistente, y sin consentimiento del interesado, transformando su voluntad en una situación nada definida de existencia aparente de dos hipotecas garantizadoras de sendas sumas máximas de dos obligaciones que no se definen, pues aparecen fusionadas en la única querida por las partes .

14.- P: Se presenta en el Registro un mandamiento librado en autos ejecución hipotecaria directa en el que se inserta una providencia del Juez por la que señala que: De conformidad con lo acordado en auto de de fecha 18 de mayo de 2010 y estando pagada el importe de la hipoteca se tiene por enervada la acción real hipotecaria de la finca registral x, inscripción x, y una vez firme esta resolución se acuerda librar mandamiento de cancelación dicha inscripción A continuación el mandamiento, haciendo constar que la providencia es firme, ordena: la cancelación de la HIPOTECA inscripción x que a resultas del presente procedimiento se ordenó practicar en su día sobre el bien hipotecado..., ello en virtud de lo prevenido en el artículo 688 en relación con el número 2, segundo párrafo de la LEC . Parece ser que la deuda fue satisfecha por los deudores mediante consignación en el seno del procedimiento judicial y por los deudores se le solicitó al Juez que ordenara cancelar la hipoteca de conformidad con los arts. 1180 del Código Civil y 180 del Reglamento Hipotecario, a lo que este ha accedido.

¿Es posible cancelar la hipoteca de esa manera? ¿No sería necesaria la escritura pública o sentencia firme en los términos del artículo 82 de la Ley?

R: El documento presentado sería admisible para la cancelación de la hipoteca, siempre que del mismo resulte claramente que se ha dado cumplimiento a los requisitos del artículo 1.180 del Código Civil. Este precepto establece: Hecha debidamente la consignación, podrá el deudor pedir al Juez que mande cancelar la obligación. Mientras el acreedor no hubiere aceptado la consignación, o no hubiere recaído la declaración judicial de que está bien hecha, podrá el deudor retirar la cosa o cantidad consignada, dejando subsistente la obligación .

Por lo tanto, debe resultar de la providencia que el acreedor ha aceptado la consignación o que el Juez la ha declarado bien hecha para poder practicar la cancelación. Así se ha resuelto en alguna ocasión por la DGRN (Vid. Resolución de 10 de septiembre de 2005). En el supuesto resuelto en la citada resolución no se admitió la cancelación de una hipoteca, por pago, en virtud de mandamiento judicial en el que se declaraba que la finca afectada por la cancelación ordenada "se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las cantidades por la que respondía la misma". Resuelve el Centro Directivo que, si bien la regla general que exige la escritura pública para cancelar por pago una hipoteca admite excepciones, entre éstas no cabe la del caso debatido, pues la frase contenida en el mandamiento, por su confusión, no es suficiente para calificar adecuadamente la documentación presentada. Aclarando que si, como alegaba el recurrente, hubiera habido consignación de todas las cantidades, así como declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sí sería entonces suficiente para la cancelación pretendida.