URBANISMO.
1.-P: Se trata de un supuesto de adjudicación a los componentes de la Junta de Compensación de las fincas expropiadas a los titulares no adheridos, cuando ya no resultan necesarias una vez terminado el procedimiento, y se pregunta cuáles son los requisitos de legitimación para el otorgamiento de la escritura (si hace falta la comparecencia de los adjudicatarios o basta que comparezca el presidente autorizado para elevar a público el acuerdo firmado por el Secretario de la Junta con su Visto Bueno) y la extensión de la calificación (comprobación de si los adjudicatarios son todos y sólo los que en el registro figuran como aportantes, solicitando, en su caso, los títulos intermedios).
R: Se recuerda por los asistentes que mediante la constitución de la Junta de Compensación se integra toda la propiedad del polígono o unidad de actuación: todos los propietarios son miembros de dicha Junta y las propiedades que no se incorporan son adquiridas por aquélla mediante la expropiación.
Por otro lado, como ha señalado la STS 30/10/1989, la Junta de Compensación integra un supuesto de autoadministración: son los propios interesados los que desarrollan la función pública de la ejecución del planeamiento en virtud de la delegación que hace de la Junta un agente descentralizado de la Administración, de suerte que aquélla tiene naturaleza administrativa. Ello no significa que toda actuación de la Junta de Compensación esté sometida al Derecho Administrativo: en la medida en que aquélla gestiona intereses propios de sus medios, sin ejercicio directo de funciones públicas, está sujeta al Derecho privado. De ello se deriva pues que al contratar -ejecución de obras, préstamos, ventas de terrenos, etc.- no ha de someterse a las formalidades propias del Derecho Administrativo, pues todo ello tiene un carácter instrumental respecto de la finalidad última de la ejecución del planeamiento, sin implicar el ejercicio directo de funciones públicas. Y esto es así, aún cuando entre los propietarios de los terrenos que forman parte de la Junta figuren entes públicos.
En el caso planteado la Junta está actuando en el ejercicio de funciones públicas por lo que: No hace falta acreditar que los adjudicatarios son todos los componentes de la Junta. Pueden haber existido, y de hecho las hay a menudo, transmisiones de cuotas que no constan en el Registro, y que sólo conoce la Junta. Por eso mismo, tampoco es necesaria la comparecencia de los adjudicatarios en la escritura, como tampoco se exige su comparecencia en la adjudicación de las demás fincas resultantes. Sin embargo, se entiende que es necesario que conste que el acuerdo de la Junta es firme en vía administrativa, y que ha sido adoptado con los requisitos de notificación a los miembros, concurrencia y mayorías previstos en los Estatutos. Todo ello tendrá que resultar de la certificación que recoja el acuerdo adoptado, que deberá incorporarse a la escritura.
Con la inscripción del documento se conseguirá, además, clarificar el régimen jurídico de la titularidad que consta en el Registro, una titularidad fiduciaria de la Junta con facultad de disposición y una titularidad subyacente que ostentan todo o parte de los miembros de la Junta, especialmente importante en situaciones de crisis económica como la actual.
2.-P: Cancelación de condición resolutoria urbanística . Se presenta una escritura de cancelación de condición resolutoria por Arpegio por el cumplimiento de las condiciones de construcción en un plazo determinado, destino a VPO, etc y en el Registro no constan ni el fin de obra ni la calificación provisional o definitiva de VPO. ¿Se puede practicar la cancelación?
R: Se estima que, en esas condiciones, no es inscribible, porque Arpegio es un organismo público carente de facultad certificante de carácter oficial. Sin embargo, a pesar de ello, sí se considera inscribible si se aporta certificado técnico del fin de la obra -bastaría el certificado oficial del Colegio de Arquitectos- y, al menos, la cedula de calificación provisional de VPO, pues en estos casos no se considera exigible el tracto sucesivo total.
3.-P: Se pregunta por la posibilidad de hacer una escritura en la que sobre una única finca registral y previa declaración de obra nueva, se constituya un complejo urbanístico sobre un edificio que es una unidad arquitectónica, aunque estarán separado por partes claramente diferenciadas en cuanto a su destino: unas destinadas a hotel, otras a oficinas, viviendas, etc; aunque son zonas comunes a los mismos.
No se puede hacer un proyecto de compensación porque sólo existe una finca registral con un solo propietario, lo único que se va a hacer es una nueva alineación de las aceras. ¿Sería inscribible?.
R: No, porque no tienen lugar los presupuestos necesarios para la constitución de un complejo urbanístico, es decir, estar formadas parcelas o edificaciones independientes, y existir una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, etc (artículo 24 LPH).
Sin embargo se considera posible la inscripción con el otorgamiento del documento administrativo del expediente de normalización de fincas regulado en los artículo 117 y ss del RGU, siempre que esté contenga todos los requisitos propios de la inscripción de los actos de los proyectos de equidistribución. Luego se podrá constituir una comunidad en propiedad horizontal normal, con subcomunidades en su caso.