SERVIDUMBRES.

1.-P: Se presenta una escritura de constitución de servidumbre a favor de un edificio y sobre el patio de un local colindante que forma parte de un edificio constituido en propiedad horizontal.

La servidumbre es de la de luces y vistas y apertura de huecos , en todo la fachada del predio dominante -5 pisos- para poder obtener una licencia para la apertura de un hotel. Pero las vistas afectarían también a los pisos del edificio al que pertenece el local -predio sirviente-.

¿Es posible su constitución sin el consentimiento de toda la Comunidad de Propietarios?, ¿Se puede inscribir sólo sobre el local y denegar respecto del edificio como tal?

R: A la primera pregunta la respuesta unánime es negativa pues el vuelo de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, que es sobre lo que recaería la servidumbre respecto de los huecos de ventanas superiores, es de propiedad común según el artículo 396 del Código Civil y exige, en consecuencia la probación unánime de la comunidad de propietarios como acto de disposición.

Respecto de la segunda pregunta, también se rechaza pues, las ventanas superiores afectarían, en todo caso, al completo edificio colindante y su constancia registral podría inducir a confusión, pues si se abren las ventanas respectivas siempre se verían afectados y podrían recurrir contra dicha apertura.

No es lo mismo, por ejemplo, que si se tratará de una servidumbre de paso, cuya denegación respecto de una finca no impide la inscripción respecto de otra, aunque la finalidad final de llegar a un lugar determinado se vea frustrada. La posibilidad de inscripción parcial de la servidumbre, en este caso, sólo sería posible respecto de los huecos inferiores que sólo afectarán al local cuyo propietario consiente la misma, pero ello no es suficiente para el titular del predio dominante que necesita abrir ventanas en toda su fachada para la obtención de una licencia para hotel.