ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.

1.-P: Escritura de elevación a público de un contrato privado de venta de tres inmuebles de un valor muy considerable, sin fecha fehaciente, otorgada por el comprador y por el esposo de la que fue vendedora, compareciendo este último en su propio nombre y como representante legal en ejercicio de la patria potestad de sus tres hijos menores de edad, acompañando testamento de la vendedora a los efectos de acreditar la condición de herederos de él y los tres menores legalmente representados. ¿Cuál es la mejor solución?.

R: Se señala que caben dos posturas:

- Entender que se puede inscribir dicha escritura porque no hay venta en el momento actual, sino sólo elevación a público de una venta ya perfeccionada que adquiere fecha fehaciente al fallecimiento de la vendedora (aunque no hay legitimación de firmas), estando los herederos menores debidamente representados por su padre, con el que no tienen conflicto de intereses.

- Entender (siguiendo la doctrina de la DGRN en resoluciones de 9 de enero de 2004 y de 15 de julio de 2003 de las que resulta que, a efectos registrales, sólo puede considerarse como fecha en que se produce la transmisión la del documento público) que hay en este acto de elevación a público una "transmisión" en cuanto minoración de los derechos hereditarios de los menores sobre esos tres bienes, siendo necesario exigir la autorización judicial para dicha elevación a público de conformidad con el artículo 166-1 del CC, o bien la previa acreditación judicial de la validez y exactitud del negocio contenido en el documento privado, tal y como se indica en las resoluciones reseñadas.

La respuesta al caso dependerá, como se ha dicho, de la fecha en que pueda considerarse acreditada la transmisión de las fincas. En efecto, en las resoluciones citadas en el planteamiento se entiende que, a los efectos de la inscripción en el Registro, la fecha de un contrato de elevación a público de un documento privado que carece de fecha fehaciente, debe ser precisamente la del documento público. En cambio, si el documento privado que se eleva a público tuviera fecha fehaciente respecto de terceros, ésta sería la considerada a efectos de su inscripción en el Registro. Esta doctrina no se discute, pero el problema se plantea cuando la fehaciencia de la fecha del documento privado se alcanza por el fallecimiento de uno de los que lo firmaron (artículo 1227 Código Civil), pues la acreditación de que la firma que figura en el documento es la del fallecido requiere una prueba que parece vedada al Registrador por lo limitado de los medios de prueba del procedimiento registral.

La seguridad y exactitud de los pronunciamientos registrales exige que, en este caso, quede debidamente acreditada la fehaciencia de la fecha del documento privado, es decir, la fecha de la transmisión, para entender que el bien ha salido del patrimonio de la difunta madre y no se encuentra ya en el caudal relicto, excluyendo así la exigencia de la autorización judicial que procedería si se tratara de vender bienes de un menor. Por lo tanto, la mayor parte de los presentes entendieron que lo procedente sería acudir al procedimiento judicial correspondiente para acreditar la validez y exactitud del contenido del documento privado. Otros, en menor número que los anteriores, entendieron también admisible que por parte de un notario se legitimaran ahora las firmas de los firmantes, para dar fehaciencia a su fecha por aplicación el artículo 1.227 CC, puesto que uno de los firmantes ha fallecido. Lo que ocurre es que se ve difícil que ningún notario pueda realizar tal legitimación si se atiende a lo que dispone el artículo 258 del Reglamento Notarial según el cual, sólo podrán ser objeto de testimonios de legitimación de firmas los documentos y las certificaciones que hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal, siempre que estos documentos no sean de los comprendidos en el artículo 1280 del Código Civil, o en cualquier otro precepto que exija la escritura pública como requisito de existencia o de eficacia.

Algunos compañeros aludieron a la posibilidad de acreditar la fecha, como ocurre para el caso de liquidación, mediante la presentación de las altas antiguas en luz, agua, teléfono, gas, etc.