PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL. Por Carmen de Grado Sanz

I.- INTRODUCCIÓN.

Admitida por la doctrina la idea de sistema registral como conjunto de instituciones dotadas de trabazón interna, los autores empiezan a buscar los grandes principios que estructuran el sistema.

Los principios se definen como las notas, caracteres o rasgos que tiene o debe tener un sistema registral.

A pesar de su denominación de principios , no son fuentes del derecho registral, sino la condensación o sintetización técnica del ordenamiento jurídico hipotecario. A través de su estudio se pueden conocer los requisitos de la inscripción y su fundamento y eficacia. Sobre ellos se ha asentado la construcción moderna del Derecho Hipotecario.

Los redactores de nuestra primitiva Ley Hipotecaria de 1861 no se ocuparon del estudio de los principios, ni tampoco la doctrina en su primer momento. Fue Don Jerónimo González quien en una obra revolucionaria a principios del siglo XX se ocupó de su estudio y sistematización.

Como dice José Manuel García García, los principios del derecho hipotecario son esencialmente manifestaciones del derecho positivo, por lo que tienen el mismo valor que el de los preceptos de los que emanan. Son la forma concisa y sistemática de expresar lo que la misma ley dice. Facilitan la interpretación de las normas registrales y permiten la integración del ordenamiento registral por la vía de la analogía iuris .

La inteligencia del sistema registral obliga al estudio de los principios hipotecarios de forma sistemática. Son numerosas las clasificaciones que se han realizado de los principios. La más tradicional distingue entre:

a)     Principios que se refieren a los efectos de la inscripción, entre los que se incluyen los principios básicos de inscripción, legitimación, inoponibilidad, fe pública y prioridad.

b)     Principios que se refieren a los requisitos de la inscripción: rogación, especialidad, tracto y legalidad en sus dos modalidades de titulación pública y calificación del Registrador.

Antonio Pau, a mi juicio con mucho fundamento, distingue en la clasificación una tercera categoría: la de principios fundamento de la inscripción, e incluye en ella el principio de prioridad, el de tracto sucesivo y el de legalidad en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son fundamento de la eficacia de la inscripción, ya que sin ellos no tendrían sentido la legitimación, la oponibilidad ni la fe pública.

Es importante destacar, como veremos, que los principios hipotecarios no son formulaciones aisladas, sino que unos principios están intrínsecamente relacionados con otros, configurando entre todos un sistema registral eficaz en alto grado y que, por ello, consigue en la práctica el fin para el que fue concebido: la seguridad del tráfico jurídico.

Vamos a centrarnos, ahora, en el estudio del principio de prioridad:

Es uno de los principios fundamentales del sistema registral. Su importancia queda reflejada en el axioma romano que lo resume y que constituye el lema de los Registradores de la Propiedad Prius tempore potior iure .

Tradicionalmente, como hemos visto, se le ha encuadrado dentro de la categoría de los principios que se refieren a los efectos de la inscripción. José Manuel García lo define como el principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen, en caso de conflicto, frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentación de los documentos en el libro Diario .

Para la generalidad de la doctrina, el principio de prioridad es la solución que da el Registro en caso de conflicto de derechos reales sobre un mismo inmueble.

El fundamento del principio se encuentra en la propia naturaleza del derecho real. Como sabemos, las características esenciales de los derechos reales son la inmediatividad, ya que conceden un poder inmediato y directo sobre la cosa, y la absolutividad o eficacia erga omnes. Pero junto a estas notas, como pone de relieve la doctrina más autorizada, existe otra característica fundamental del derecho real e inherente a su naturaleza que es la preferencia o exclusión , que distingue el derecho real del derecho de obligación.

El derecho de obligación, al no recaer sobre una cosa sino sobre la conducta de una persona, no plantea problemas de colisión de derechos. En cambio, el derecho real al conceder un poder inmediato y directo sobre la cosa plantea el problema de la compatibilidad o incompatibilidad con otros derechos que recaigan sobre la misma cosa, produciendo como efecto, en caso de incompatibilidad entre ellos, la necesidad de exclusión de los incompatibles y, en caso de compatibilidad entre ellos, la necesidad de establecer un orden de preferencia entre los mismos.

Para solucionar los problemas de preferencias entre los derechos reales que recaen sobre la misma cosa el legislador podía haber atendido a la fecha de su constitución (preferencia civil), pero este criterio tiene el inconveniente de que esta fecha es desconocida por los terceros que son los que van a resultar afectados en caso de conflicto, por lo que el criterio de prioridad, en los tiempos modernos, sólo se puede fundar en la fecha de la publicidad registral, momento en el cual se produce la eficacia del derecho frente a terceros de modo pleno y absoluto, mediante la inscripción.

El conflicto de derechos reales sobre un mismo inmueble puede ser de varios tipos y en todos actúa el principio de prioridad. Así pueden existir:

1.- Conflictos de dominio sobre el mismo inmueble. El derecho de dominio como poder absoluto recayente sobre un bien no puede reconocerse a dos titulares distintos fuera de los casos de comunidad indivisa, por lo tanto, en caso de conflicto, el ordenamiento jurídico ha de dar reglas de prevalencia de uno frente a otro. En los sistemas modernos el principio de prioridad registral determina la preferencia absoluta del derecho que accede al Registro frente al que no ha accedido, aunque éste último sea de fecha anterior.

2.- Conflicto de varios derechos reales recayentes sobre el mismo inmueble. Hay que distinguir:

a.- Si son incompatibles entre sí: la solución es igual a la anterior: prevalencia o eficacia del derecho que primero accede al Registro (prioridad registral).

b.- Si son compatibles entre sí, en el sentido de que todos pueden coexistir, la solución al conflicto no es la exclusión de unos por los otros, sino determinar su orden o jerarquía, es decir, determinar su rango a través del criterio de presentación de los documentos en el libro diario del Registro.

3.- Conflicto entre el dominio y un derecho real sobre el mismo inmueble. Se pueden dar dos supuestos:

a.- Conflicto entre el titular que adquiere el dominio libre de cargas y el titular de un derecho real que ha adquirido su derecho antes que aquél pero que llega al Registro después. Es decir, supuesto de venta como libre de finca gravada sin que la carga figure inscrita. El adquirente del dominio que primero accede al Registro excluye al titular del derecho real limitado que, aunque adquirió antes, llega al Registro después.

b.- Conflicto entre el adquirente del dominio y un adquirente posterior de un derecho real limitado constituido por el antiguo dueño, cuando ya no lo era, que, sin embargo, accede al Registro antes. El acceso registral anterior del derecho real determina que prevalezca su adquisición frente al dominio y en este caso que se adquiera gravado el bien que fue transmitido como libre.

Los efectos del principio de prioridad se resumen en dos:

a.- Eficacia excluyente cuando se trate de derechos con incompatibilidad sustancial o absoluta entre sí. Provoca el cierre registral vetando el acceso al Registro del derecho que llega después aunque se hubiese constituido antes.

b.- Eficacia preferente que determina el rango, la jerarquía o el orden de preferencia entre los derechos compatibles. El derecho que primero accede al Registro tiene rango preferente respecto del derecho que accede en segundo lugar.

Sin embargo, hay que poner de manifiesto que la visión, que acabamos de exponer, acerca de la importancia esencial y los efectos derivados del principio de prioridad, no es pacífica en la doctrina.

Antonio Pau, en un interesante trabajo titulado La prioridad registral, un nuevo enfoque , llama la atención, creo que con razón, sobre que lo que tradicionalmente se considera prioridad, es decir la eficacia de un derecho inscrito frente a otro no inscrito o inscrito después , es en realidad oponibilidad, principio distinto del principio de prioridad y esencial en un registro de derechos, y es que el efecto prelativo o preferencial de un derecho no es tanto consecuencia del tiempo, como de la propia naturaleza del derecho, reforzada por la inscripción. Una naturaleza tal que, en ciertos casos, hace incompatible su existencia con otros derechos y, en otros casos, hace que la compatibilidad con el derecho posterior sea limitada.

Por ello, inscrito un derecho real su eficacia respecto del derecho real inscrito después o respecto del derecho real no inscrito deriva del principio de oponibilidad, que supone que el derecho real inscrito afecta a cualquier otro derecho real tanto si no se ha inscrito como si se ha inscrito después y, en uno y otro caso, tanto si el título de adquisición del derecho es posterior como si es anterior.

En definitiva, aunque se denomine prioridad a la preferencia de los derechos inscritos o anotados antes sobre los inscritos o anotados después o sobre los excluidos por incompatibilidad, en realidad se trata del efecto general de la oponibilidad. Una vez practicada la inscripción no puede hablarse de prioridad. Un derecho inscrito no goza de prioridad respecto de otro, se haya inscrito o no y se haya constituido éste último antes o no. Lo que el derecho real inscrito produce respecto de cualquier otro derecho real es oponibilidad. El derecho real inscrito es oponible a cualquier otro derecho real.

Por ello, para este autor, el principio de prioridad es esencialmente formal y se le desnaturaliza cuando se habla de sus efectos sustantivos, pues tales efectos no son consecuencia del principio de prioridad sino de la propia inscripción.

El principio de prioridad desde esta perspectiva se puede definir como el principio que determina la preferencia a la inscripción que corresponde a un título entre dos o más que están presentados en el Registro y que se refieren al mismo inmueble, bien por haberse presentado antes o bien porque lo determine así la calificación conjunta de todos los títulos presentados .

La prioridad es una regla de seguridad del tráfico. El término de prioridad debe en definitiva reservarse para indicar la preferencia que corresponde a un título presentado frente a otros igualmente presentados referentes al mismo inmueble.

El efecto esencial que produce es el de que en tanto no haya culminado el procedimiento registral del título presentado antes, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título.

El principio de oponibilidad de lo inscrito soluciona, en casos de colisión, los problemas de preferencia de derechos reales. El principio de prioridad soluciona la preferencia a la inscripción entre varios títulos presentados relativos al mismo inmueble, es decir, soluciona el conflicto entre varios títulos presentados, y con carácter general, aunque no siempre, la prioridad corresponde al título primeramente presentado, por lo que las inscripciones se han de practicar por el orden riguroso de presentación de los títulos respectivos.

La prioridad no puede ser objeto de negociación, mientras la oponibilidad sí, como más adelante veremos.

Tengo que reconocer que la tesis defendida por Antonio Pau me parece más coherente dentro del sistema registral y creo, con él, que el principio de prioridad tiene una eficacia puramente formal y no sustantiva, lo que no implica que su importancia quede devaluada.

La confusión entre el principio de prioridad y el principio de oponibilidad se produce, a mi juicio, porque los principios registrales están íntimamente relacionados entre ellos. No se puede hablar del principio de legitimación registral sin hablar de tracto sucesivo, ni de fé pública sin hablar de oponibilidad y legitimación y por ello de tracto, ni de legitimación, oponibilidad y fé pública sin hablar de tracto y prioridad, ni de todos ellos sin hablar de calificación registral.

Pero lo cierto es que, una vez determinada la prioridad, es decir la preferencia a la inscripción entre varios títulos, e inscrito el derecho previa calificación del Registrador, es cuando entrarán en juego, y no antes, todos los efectos que produce la inscripción: legitimación, oponibilidad, fé pública.

La prioridad termina cuando entra en juego la oponibilidad. Para que el derecho real afecte a todos y tenga eficacia plena se requiere la inscripción y ésta presupone, además de la prioridad, la calificación y el tracto.

II.- REGULACIÓN Y EFECTOS DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.-

La regulación del principio en la legislación hipotecaria es dispersa, pero ocupa un lugar central en su estudio el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, y en relación con los artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 17 dispone Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento .

La doctrina considera que el párrafo 1º del artículo recoge la prioridad material y el párrafo 2º la prioridad formal con el alcance que luego veremos.

La importancia del artículo 17 es indudable. Como ha puesto de relieve algún autor, el objeto del artículo 17 de la Ley Hipotecaria es asegurar el dominio mediante la inscripción y defenderlo de derechos reales anteriores no inscritos. Cumple la finalidad de impedir que derechos reales desconocidos afecten al dominio inscrito.

Sin embargo, así como para la doctrina tradicional el artículo 17 es una de las manifestaciones del principio de prioridad que tiene enlace perfecto con el principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el principio de prioridad no tiene un carácter formal sino sustantivo, para Pau el párrafo primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no recoge el principio de prioridad sino el principio de oponibilidad: Los derechos reales inscritos son oponibles a todos los terceros y por tanto también a los que adquirieron por títulos de igual o anterior fecha .

Como antes decíamos, una vez practicada la inscripción ya no puede hablarse de principio de prioridad. Un derecho real inscrito no goza de prioridad respecto de otro derecho real, se haya inscrito éste último o no, y se haya constituido antes o después del inscrito. Una vez que el derecho ha accedido a la publicidad registral, el momento de la presentación del título pierde ya relevancia y lo decisivo es que producirá efectos frente a todos sin excepción.

Algunos autores han puesto en duda la importancia del artículo 17 de la Ley Hipotecaria indicando que aunque este artículo se suprimiera el resultado sería el mismo con sólo aplicar el artículo 20 de la Ley Hipotecaria que regula el principio de tracto sucesivo. Pero la importancia del artículo 17 de la Ley Hipotecaria radica en que cierra el Registro, como consecuencia del principio de oponibilidad, incluso a los títulos de igual o anterior fecha que pretendan acceder después al Registro. Si sólo existiera el artículo 20 cabría dudar del alcance de este precepto respecto de títulos de fecha anterior relativos a actos dispositivos realizados por el titular registral que tenía facultades dispositivas en el momento de la enajenación.

El efecto que sanciona el artículo 17.1 de la Ley Hipotecaria es el llamado cierre registral , efecto trascendental que hace diferente al sistema español de otros sistemas hipotecarios más imperfectos.

Hay sistemas registrales de pura prioridad y de trascripción como el francés que, a pesar de dar importancia al principio de prioridad, no aceptan el efecto de cierre registral, de tal manera que todos los títulos son objeto de inscripción, correspondiendo exclusivamente a los tribunales decidir la preferencia de los derechos partiendo de la prioridad de la inscripción.

En cambio, en el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al Registro, sino que además, el título que primero llega al Registro impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión, la que se considera eficaz por su prioridad. Por ello, el conflicto de derechos queda decidido extrajudicialmente. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena erga omnes mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento.

El cierre registral puede ser de dos tipos:

1.- Definitivo, cuando el primer título ha obtenido el asiento definitivo que pretendía, que normalmente será el asiento de inscripción -artículo 17.1 de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde ese momento todos los efectos derivados de la inscripción.

2.- Provisional, cuando el título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado -artículo 17.2 de la Ley Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título anteriormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título, y ésta si que es una regla de prioridad.

Del párrafo segundo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria se deduce que la prioridad de los títulos presentados, o la preferencia a la inscripción, deriva del orden de la presentación de los documentos en el Registro, lo que determina que no se despache antes un título presentado después que el preferente. La preferencia a la inscripción corresponde al título primeramente presentado, por lo que las inscripciones se han de practicar por el orden de presentación, aunque en algunos casos, como veremos, esta regla ha de ser alterada.

De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, ya que el momento de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia a la inscripción o fecha de prioridad. El asiento de presentación no tiene, por ello, la eficacia menor de reflejar exclusivamente una solicitud de inscripción o principio de rogación, sino una gran importancia decisiva en el juego del principio de prioridad.

Conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Y conforme al artículo 25 de la Ley Hipotecaria: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos .

El artículo 249.2 de la Ley Hipotecaria establece como circunstancia del asiento de presentación la de la hora de presentación y el artículo 51.12 del Reglamento Hipotecario dispone que en el asiento de inscripción ha de constar la hora y fecha de presentación del documento en el libro diario.

La Ley Hipotecaria consagra desde su primitiva redacción la eficacia retroactiva de la inscripción al momento de la presentación del documento en el libro diario. La razón de esta disposición, según los primeros hipotecaristas, era la de preservar en todo caso los efectos de la prioridad ganada con la presentación y evitar su pérdida si las inscripciones se practicaban por orden distinto al de las presentaciones. Se trataba, en definitiva, de mantener el orden de presentación a la hora de despachar los documentos, ya que no existía una norma que obligara a despachar los documentos por el orden de su presentación.

Hemos visto que el momento de recepción del documento en el Registro de la Propiedad determina el inicio del procedimiento registral, con el efecto de que en tanto éste no haya culminado por haberse producido el asiento definitivo solicitado o por haber caducado el asiento de presentación o por haber desistido el presentante del mismo con los requisitos previstos en el Reglamento Hipotecario, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título, procedimiento éste último que tendrá un desenlace diferente según haya obtenido o no la inscripción el título que se presentó en primer lugar.

Llegados a este punto hay que insistir en la importancia decisiva que en el sistema registral tiene el principio de prioridad aunque se defienda su carácter y eficacia formal y no sustantiva.

Hay que dejar bien claro que aunque la preferencia a la inscripción la determina el momento de recepción del documento en el Registro, el juego del principio de prioridad no es automático, sino que en el mismo es fundamental la calificación e intervención directa del Registrador.

En primer lugar, ha de calificar si el documento presentado puede provocar el asiento de presentación, tanto por su objeto como por su forma, y en ocasiones la decisión es complicada.

El artículo 420 del Reglamento Hipotecario indica tres supuestos de denegación de la práctica del asiento de presentación: 1.- Los documentos privados, salvo los casos permitidos en la Ley. 2.- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros Registros. 3.- Y los que por su naturaleza, contenido o finalidad no pueden provocar operación registral alguna. Así como el segundo caso no plantea problemas de interpretación, los otros dos si que pueden provocarlos.

Contra la calificación negativa del Registrador a la práctica del asiento de presentación cabe recurso en los mismos términos que cabe contra la calificación negativa de la inscripción. Pero en este caso el Registrador asume una responsabilidad mayor.

Si cabe recurso, cabe que se revoque la decisión del Registrador y entonces, al reconocerse el derecho a la presentación alegado por el recurrente, ha de extenderse el asiento. Pero este nuevo asiento habrá perdido la prioridad que hubiera adquirido con el asiento que no se hizo, lo que es fácil que provoque la responsabilidad del Registrador y, lo que es peor, un perjuicio al ciudadano difícil de reparar, por lo que existe una laguna legal en esta materia.

En segundo lugar, el juego del principio de prioridad, es decir, la calificación del Registrador para determinar la preferencia a la inscripción en caso de conflicto de varios títulos que afecten al mismo inmueble con asiento de presentación vigente, es, en ocasiones, tarea ardua y difícil y exige la calificación conjunta, a estos efectos de prioridad, de todos los títulos presentados.

El principio de prioridad, como hemos visto, impone a los Registradores la obligación de despachar los documentos referentes a una misma finca por el riguroso orden de su presentación en el Diario.

La regla tiene las excepciones lógicas que permiten la alteración de este orden, como el caso de que el título posterior confirme el primero presentado o el caso en que el título posterior es previo para la inscripción del primero.

Sin embargo, existen otros supuestos en los que las opiniones de la doctrina y la práctica registral no son unánimes. Como anécdota les diré que este mismo verano, en un foro que tenemos los Registradores para comunicarnos por correo electrónico, se planteó por un compañero un problema de prioridad que no me resisto a exponerles. En la realidad los hechos habían sido los siguientes: A vende a B; B constituye hipoteca; Se decreta embargo contra el vendedor A .    

El orden de presentación de los documentos fue el siguiente: 1º.- Escritura de hipoteca constituida por el comprador B. 2º.- Mandamiento de embargo contra el vendedor A. Y 3º.- Escritura de venta de A a B.

Es evidente que la inscripción de hipoteca exige la previa inscripción de la venta. Si se inscriben la venta y la hipoteca habría que denegar la anotación de embargo por aplicación del principio de tracto sucesivo, pero el mandamiento de embargo ha llegado al Registro antes que la escritura de venta, con lo que se estaría vulnerando el principio de prioridad. En cualquier caso la hipoteca, por aplicación del mismo principio, ha de tener preferencia a la anotación del embargo.

Les tengo que decir que fueron muchos los compañeros que dieron su opinión y que se expusieron hasta seis soluciones distintas.

Con ello lo que quiero poner de manifiesto es que la determinación de la prioridad no es fácil, ni siempre resulta de manera automática del orden de recepción de los documentos.

En tercer lugar, en la actualidad ni siquiera está exento de duda el momento de recepción de los documentos a efectos de prioridad.

Hasta el año 1.994 los medios de recepción de los documentos en el Registro eran la presentación física y la presentación por correo. Las dos se tenían que realizar en el horario de apertura de la oficina al público. El artículo 252 de la Ley Hipotecaria sancionaba -y lo sigue haciendo- con la nulidad los asientos de presentación practicados fuera de las horas en que deba estar abierto el Registro. El momento de prioridad no planteaba problemas: la entrega del documento por el presentante o el momento en que el Registrador procediera a la apertura del correo.

En el año 1.994 se dicta un Real Decreto que impone a Notarios y Registradores obligaciones expresas de colaboración para la seguridad del tráfico inmobiliario. Así el Real Decreto de 29 de Diciembre de 1.994 introduce dos importantes novedades:

La nota simple con información continuada que el Notario puede y debe solicitar, por fax, al Registrador antes de autorizar una escritura, información que el Registrador ha de mantener actualizada durante los nueve días siguientes, plazo en el que el Notario ha de autorizar la escritura, con obligación de comunicar al Notario solicitante la presentación de cualquier documento notarial, judicial o administrativo que afecte a la finca o la solicitud de información realizada por cualquier otro Notario. Con esta novedad se pretende que se conozca la situación registral de la finca en el momento decisivo de firmar la escritura.

La segunda novedad es la posibilidad de presentar los documentos inscribibles en el Registro por telefax. La ventaja de la admisión de este medio de presentación reside en que la prioridad se puede obtener inmediatamente de la firma de la escritura o de que se expida el documento judicial o administrativo correspondiente, sin esperar a obtener la copia autorizada de la escritura o la entrega del mandamiento al procurador o del documento administrativo al funcionario para su presentación al Registro.

Al provocar, en estos casos, la práctica del asiento de presentación un documento privado, es decir, la mera comunicación firmada y sellada por el Notario de haber autorizado una escritura con los datos imprescindibles para la práctica del asiento, el asiento de presentación así practicado sólo se consolidará y adquirirá eficacia definitiva si en el plazo de diez días hábiles se presenta la copia autorizada de la escritura o el original del documento judicial o administrativo.

La admisión de la presentación por telefax permite la recepción del documento fuera de las horas de oficina, ya que una de las obligaciones que el Real Decreto impone a Notarios y Registradores es la de tener un telefax con este fin y uso exclusivo abierto las veinticuatro horas del día.

Para determinar el momento de recepción de los documentos a efectos de prioridad el Real Decreto distingue:

A.- Si los fax se reciben dentro de las horas en que el Registro esté abierto al público, se presentarán, junto con los documentos que se reciban físicamente, por el orden correspondiente a la hora de recepción.

     B.- Si los fax se reciben fuera de las horas de oficina, el asiento de presentación se extenderá dentro del horario de apertura del Diario, pero se presentarán todos los recibidos fuera de horas a primera hora de la apertura del Diario, sin orden de prelación entre ellos, ni entre los que a primera hora se presenten físicamente. Es decir, en caso de conflicto de títulos recibidos por fax fuera de las horas o recibidos por fax fuera de hora y físicamente a primera hora, la solución al problema de prioridad no la da el Registro, sólo la puede dar el acuerdo de los interesados o los Tribunales, como en el caso de presentación simultánea de varios títulos relativos a la misma finca regulado en el artículo 422 del Reglamento Hipotecario. Con esta medida se pretendió no privilegiar a la presentación por fax frente a la presentación física que sólo se puede realizar en horas de oficina. Sin embargo, creo que el motivo esencial de esta solución fue el rango normativo de la reforma ya que, al no realizarse por Ley, pareció más prudente no relegar la presentación física.

La Ley de 27 de Diciembre de 2.001 modificada por Ley de 18 de Noviembre de 2.005 introduce la presentación telemática de documentos en el Registro de la Propiedad con firma electrónica reconocida del funcionario correspondiente. Su regulación es confusa en un tema en el que la claridad es fundamental.

Después de muchos debates doctrinales se han fijado los siguientes criterios o reglas de prioridad:

     a) Todos los documentos recibidos dentro de las horas de apertura de la oficina del Registro al público se presentarán por el orden riguroso de recepción, cualquiera que sea el medio de su presentación: física, telefax o telemática.

     b) Respecto de los documentos recibidos fuera de horas de oficina por telefax o de forma telemática se observarán las siguientes reglas:

-     Los Asientos de presentación se extenderán inmediatamente de la apertura del diario.

-     Todos los recibidos por telefax se presentarán simultáneamente con los que se presenten en ese momento físicamente o telemáticamente (es decir, sin prioridad entre ellos).

-     Los recibidos por vía telemática fuera de horas se presentarán atendiendo a su hora de recepción.

Es decir, aunque no podrán extenderse los asientos de presentación en otro momento que el de la apertura del Diario, cada uno de los asientos llevará como día, hora y minuto de la presentación el de la recepción telemática.

De esta manera la presentación telemática ha quedado, de hecho, privilegiada frente a la presentación por telefax cuando ambas se realizan fuera de horas de oficina, lo que es importante porque los notarios ya utilizan este medio de presentación con carácter general y Juzgados y Tribunales, por falta de medios, siguen utilizando como medio de presentación el telefax.

La razón que se da para esta discriminación es que la hora de recepción que resulta del telefax no es del todo fiable. La razón, a mi juicio, no es muy fundada porque el mismo problema se dará, entonces, respecto de los documentos recibidos por telefax en horas de oficina y sin embargo en este supuesto se mantiene la preferencia que resulta del orden de recepción.

El criterio doctrinal adoptado a la vista de la confusa redacción de la reforma, puede plantear graves problemas prácticos en los que los Tribunales dirán la última palabra.

Presupuesto del principio de prioridad es la existencia de varios títulos presentables relativos al mismo inmueble y con asiento de presentación vigente. El asiento de presentación tiene en nuestro derecho un plazo de duración de sesenta días hábiles, pero su vigencia puede ser prorrogada o suspendida como en el caso de recurso. La diversidad de supuestos de prórroga y la multiplicidad de situaciones contempladas por la Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario que en esta materia han sido objeto de sucesivas reformas, exigen un esfuerzo de unificación de criterios, ya que los plazos de vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas han de ser claros, como normas de procedimiento que son.

Hay supuestos en los que la preferencia a la inscripción no puede quedar determinada por el Registro: supuesto de presentación simultánea, a la misma hora, minuto y segundo de varios títulos referentes al mismo inmueble. El orden de presentación, en este caso, habrá de fijarse por los interesados o, a falta de acuerdo, por los Tribunales según dispone el artículo 422 del Reglamento Hipotecario.

Como hemos visto, la prioridad o preferencia a la inscripción se determina con carácter general, atendiendo al momento de la recepción de los documentos en el Registro, teniendo en cuenta todos los documentos presentados que afecten a la finca y con asiento vigente.

Reiteradamente se ha enfocado por la doctrina la prioridad registral como una cuestión de apresuramiento, de rapidez en la llegada al Registro. Se ha hablado del plazo negro de veinticuatro horas que existe, incluso para el ciudadano más diligente que cumpliendo con la mayor celeridad todos los trámites legales, cuando presenta su documento en el Registro se le puede haber anticipado otro que varíe la situación registral que él conocía al firmar el documento público y adquirir el derecho, con grave perjuicio, ya que la nueva situación le será oponible.

No han faltado en nuestro derecho opiniones favorables a regular la denominada reserva de prioridad , es decir, a anticipar la fecha de prioridad que deriva del asiento de presentación del título, de tal modo que pueda ser tal una fecha anterior incluso a la del otorgamiento del propio título, para evitar que accedan al Registro otros títulos en el tiempo intermedio que va entre la autorización del documento y su presentación en el Registro. Algunas legislaciones, como la Argentina, admiten esta figura regulando la certificación registral con reserva de prioridad , que se solicita incluso antes de haberse celebrado el contrato, es decir, cuando sólo hay un mero propósito de contratar.

La doctrina española ha puesto de manifiesto las dificultades que existen para adoptar esta solución en nuestro derecho en el que los derechos reales se adquieran fuera del Registro en virtud del título y modo, y en el que las excepciones que habría que establecer a la reserva de prioridad (otros negocios realizados por el titular registral, embargos judiciales), dejarían vacía de utilidad la medida, porque no hay otros actos inscribibles que los que proceden del titular registral o de la autoridad judicial y si todos ellos, de llegar antes al Registro, tienen prioridad sobre el título a cuyo favor se hizo la reserva, no se habría alterado en nada la prioridad derivada de la precedencia cronológica. Además, haría falta alterar los principios básicos de nuestro derecho civil para que un negocio proyectado fuera eficaz frente a un negocio consumado.

Hay que decir que, en nuestro derecho, las medidas introducidas por las reformas de los años 1994, 2001 y 2005 han supuesto un importante avance para la seguridad del tráfico jurídico. Los supuestos de fraude amparados en el principio de prioridad son escasísimos o prácticamente inexistentes. En esta materia los avances técnicos permitirán, sin duda, seguir perfeccionando el procedimiento registral y la comunicación inmediata con notarios, jueces y autoridades administrativas.

Para acabar el estudio del principio de prioridad es forzoso hacer una breve referencia al rango registral.

El rango registral se define por la doctrina más autorizada, como la cualidad del derecho real que le proporciona el tener una determinada posición registral respecto de otros derechos reales. No es un derecho, sino una cualidad que atribuye al derecho preferencia.

La determinación del rango es imprescindible en caso de coexistencia de varios derechos reales limitados compatibles sobre la misma cosa.

El derecho español acoge al sistema romano o latino de avance de puestos ya que los derechos reales recaen sobre la totalidad del inmueble por lo que si desaparecen los anteriores, los posteriores extienden su potencialidad al inmueble en su totalidad.

La doctrina tradicional estudia el rango como uno de los efectos del principio de prioridad. Sin embargo, el rango también es consecuencia del principio de oponibilidad. La preferencia se produce porque el título se ha presentado antes, pero, además, porque el título ha sido calificado válido, ha sido comprobada su adecuación a los antecedentes registrales y por ello se ha inscrito el derecho. La prioridad es presupuesto del rango, pero el rango no es sólo efecto de la prioridad.

El rango tiene un indudable valor económico. Tiene más valor el derecho con mejor rango, lo que determina que otra de sus características sea la negociabilidad.

El derecho español admite negocios sobre el rango: posposición, reserva, permuta, pactos de igualdad de rango e incluso hay supuestos de alteración legal del rango.

Como resumen de la hasta aquí expuesto creo que se pueden adoptar las siguientes conclusiones:

     1ª) La eficacia del derecho real inscrito respecto de cualquier otro derecho real inscrito o no, aunque el título de adquisición de éste último sea de igual o anterior fecha, deriva del principio de oponibilidad y no del principio de prioridad.

     2ª) El principio de prioridad tiene un alcance exclusivamente formal. Los efectos de cierre del Registro y de atribución de rango derivan también del principio de oponibilidad.

     3ª) El principio de prioridad determina la preferencia a la inscripción en caso de conflicto de varios títulos presentados en el Diario relativos al mismo inmueble con asiento de presentación vigente, con el efecto fundamental de que mientras no concluya el procedimiento registral del título presentado antes, no podrá continuar el procedimiento registral iniciado con el título presentado después.

     4ª) La aplicación del principio de prioridad no es automática, exige la calificación e intervención del Registrador y normas claras que despejan dudas no admisibles en materia de procedimiento registral.

     5ª) El sistema registral español ha reducido considerablemente, incluso se podría decir que casi ha eliminado, los supuestos de fraude inmobiliario con las reformas introducidas a partir del año 1994 que tienen como base la colaboración de los registradores con notarios y autoridades judiciales y administrativas, y como finalidad poder conocer la situación registral en el momento de la firma del documento y reducir al máximo el plazo que media entre la firma y la presentación del documento en el Registro. El avance técnico de los medios de comunicación e interconexión permitirá continuar el camino emprendido.

     6ª) Creo que nada de lo dicho impide que el lema de los Registradores pueda seguir siendo Prius tempore potior iure .

                         Carmen de Grado Sanz