URBANISMO.
1.- P: En su día se solicitó la expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de un Proyecto de Compensación, en la que se indicó que existía una finca de X m2 no incluida en la solicitud que se encontraba dentro de la unidad según se infería del Registro y el Catastro, respecto de la cual se expidió también la certificación y se indicó que debía incorporarse al Proyecto. Consta que el titular se ha personado en el expediente pero no se le ha hecho caso alguno.
Ahora se presenta el Proyecto y se observa que ni la indicada finca 1 ni su titular se han incluido en el mismo y que, por el contrario, la finca 2 dentro de la cual se encuentra situada aquélla es objeto de un exceso de cabida similar, adjudicándose todas las fincas de resultado correspondientes a la total superficie declarada de la finca 2, al titular de la misma.
¿Se puede inscribir el Proyecto de Compensación?
R: Se considera que no porque al tratarse de un supuesto en que una finca se encuentra incluida en la unidad e inscrita -la finca 1-, y al existir una discusión en su titularidad con otro propietario que no tiene inscrita esa superficie física -la finca 2 es otra parcela registral y catastral-, debe prevalecer la legitimación registral y adjudicar, en principio, toda la finca de reemplazo correspondiente a esa superficie, únicamente, al titular registral de la finca 1, dado que al no haber el de la finca 2 entablado demanda judicial y solicitado anotación preventiva de la misma no existe titularidad controvertida, es decir, justo lo contrario de lo que se ha aprobado por el ayuntamiento.
Esta situación deriva de la aplicación estricta de los artículos 13 y 10-3 del RD 1093/1997, dado que no existe titularidad controvertida en los términos de este último artículo. Es decir, si no existe doble inmatriculación porque antes de la inscripción del Proyecto, respecto de la superficie física objeto de disputa, sólo existía la inscripción de la finca 1; ni la titularidad, en consecuencia, es desconocida a efectos registrales; y tampoco es controvertida, pues el titular de la finca 2 no ha entablado acción judicial sino que únicamente ha acudido al ayuntamiento a indicar que es su dueño; sólo queda adjudicar la finca al único titular registral.
Esa solución es la que resulta lógicamente del RD 1093/1997 pues el mismo parte del principio de legitimación del titular registral si éste existiere -artículos 38 y 1 de la Ley Hipotecaria-. Ahora bien, dado que las sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1999 y 19 de abril de 2005, recogida entre otras por la sentencia del Tribunal Superior de la Comunidad de Madrid de 10 de febrero 2006, ha reconocido, erróneamente según juicio general -vid disposición derogatoria única-, la subsistencia del artículo 103.4 del RGU de 1978, que admite la figura de la titularidad dudosa, se considera que ese reconocimiento sólo puede implicar que si ninguna de las fincas de origen estuvieren inscritas, la finca de resultado se inscribiría a favor de los dos reclamantes como dudosa -nadie se encuentra protegido por la fe pública registral- o, más dudoso aunque reconocido por dichas sentencias, si sólo la tuviere inscrita uno de los reclamantes y el otro sólo alegare su derecho en el ayuntamiento, la finca de resultado se inscribiría a favor del único titular registral pero como dudosa por alegación del otro.
Es caso de referencia, se da esa última situación y, por tanto, no se puede inscribir la finca de resultado a favor del reclamante no inscrito, como ha hecho el ayuntamiento, ni tampoco a favor de los dos reclamantes como titularidad dudosa o para el que venza en juicio, porque entonces, por comparación con los párrafos 3º y 1º del artículo 10 del RD 1093/1997, se estaría privilegiando al reclamante que no ha inscrito y que tampoco ha acudido a los Tribunales, respecto de los que si lo han hecho, lo cual es absurdo.
Por tanto, en el caso debatido, debe rectificarse el expediente con la pertinente operación jurídica complementaria, y adjudicar la finca de resultado discutida a favor del titular de la finca 1 con indicación de que existen dudas en su titularidad, alegadas por el titular de la finca 2.
En conclusión, en principio, el expediente se debe tramitar con quien figure como titular en el Registro de la Propiedad que otorga presunción de titularidad, y aunque, según las indicadas sentencias, no es función de la Administración decidir, con ocasión de la aprobación de un Proyecto de equidistribución, la persona que resulte titular de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, cuando exista una situación dudosa que enfrente una titularidad registral con otras como, por ejemplo de dominio público, abandono o apariencia de titularidad, parece que no debe aplicarse la exigencia de la anotación preventiva de demanda y la Administración debe formular un pronunciamiento en el cual determinará el alcance y extensión de la duda.
2.-P: ¿Es necesario incluir las vías pecuarias en lo Proyectos de reparcelación como fincas de origen?.
R: El artículo 12 de la Ley estatal de vías pecuarias de 23 de marzo de 1995 señala que en las zonas objeto de cualquier forma de ordenación territorial, el nuevo trazado que, en su caso, haya de realizarse de las vías pecuarias, deberá asegurar con carácter previo el mantenimiento de la integridad superficial, la idoneidad de los itinerarios y la continuidad de los trazados con los de tránsito de animales y otros usos compatibles.
Por su parte, los artículos 25 y 26 de la Ley autonómica de vías pecuarias de 15 de junio de 1998 disponen que las vías pecuarias tienen la calificación urbanística de suelo no urbanizable protegido y que si, como consecuencia de una nueva ordenación del territorio, fuere necesario ocuparlas, será necesario la previa aprobación por el órgano competente de la Comunidad Autónoma, debiendo el instrumento de planeamiento prever el trazado alternativo de las vías pecuarias, que deberá asegurar, con carácter previo, el mantenimiento de la integridad superficial, el carácter idóneo del nuevo itinerario y la continuidad de las vías de modo que no se interrumpa el tránsito ganadero.
En consecuencia, toda desafectación de vías pecuarias, alteración -total o parcial- de su trazado, incluso por ampliación, así como la declaración de la compatibilidad con las mismas del proyecto de ejecución, exigirá la aprobación previa del órgano competente de la Comunidad Autónoma, que deberá, por tanto, ser citada, en su caso, en el expediente de reparcelación, en el cual deberán, igualmente, incluirse dichas vías pecuarias afectadas como fincas de origen.
En el expediente respectivo será necesario que se aluda a la solución establecida para cada caso y a la aprobación por la autoridad competente, sin cuya constancia no será posible la inscripción. Las vías pecuarias deberán, según la solución adoptada en el expediente, bien inmatricularse sino estuvieren inscritas; bien cancelarse, si fueran ocupadas para otros fines, y ser objeto de descripción su nuevo trazado como finca de resultado; o bien ser objeto de rectificación de su superficie y regularización de sus linderos.