EXPEDIENTES DE DOMINIO.
1.-P: Consta inscrita una finca a favor de una sociedad en virtud de expediente de dominio de reanudación de tracto En el alegaban que la sociedad era dueña en virtud de determinada escritura. Ahora traen la escritura y en ella se estableció determinada condición resolutoria por precio aplazado y solicitan se inscriba la condición. ¿Se podría hacer constar? ¿En ese caso, si luego se ejercita lo que parece se va a hacer, que pasaría con la titularidad no declarada en el expediente?
R: La mayoría de los asistentes se inclinó por entender que no sería inscribible ya que la inscripción practicada ha sido hecha en base a un pronunciamiento judicial en el cual se ha declarado justificada la adquisición del dominio por el promotor, pero sin que hacer ninguna mención a la existencia de la condición resolutoria. Además, se dice que en caso de ejercicio de la condición resolutoria por impago la finca, no se podría reinscribir a nombre del vendedor ya que no tuvo nunca el dominio inscrito en el Registro, quedando la finca de nuevo sin titular vigente. Finalmente señalan que podría suponer un fraude para el pronunciamiento judicial obtenido en caso de acuerdo extrajudicial para el ejercicio de la condición resolutoria.
Sin embargo por parte de otros se opinó que, una vez inscrito el dominio a favor de la sociedad en virtud del expediente de dominio, surte todos sus efectos el principio de legitimación registral pudiendo el titular registral realizar todos los actos y contratos que estime pertinentes. Así, si el titular registral puede otorgar todo tipo de actos y contratos y constituir toda clase de derechos reales sobre la finca, no se entiende por qué lo que se inscriba por esa vía, no va a poder hacerse completando el título de adquisición. Dicen que lo que se inscribe en el Registro son los hechos, actos o negocios jurídicos de los que se derivan las titularidades dominicales, que de este modo quedan publicadas y que, por tanto, en el expediente de dominio no se inscribe una resolución judicial sino el negocio jurídico que justifica la adquisición del dominio. El defecto que tenía el título de adquisición de falta de tracto, ex. Artículo 20 L.H., se ha subsanado precisamente por el expediente de dominio, de tal manera que si en ese título (que justifica la adquisición del dominio que ahora se publica) se pactó una condición resolutoria, es posible complementarlo ahora con la presentación de la copia autorizada, o por otra escritura donde presten su consentimiento los interesados.
2.-P: Existe presentado un auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto calificado con defectos y ahora, ya caducado el asiento de presentación, lo traen de nuevo con los defectos subsanados. Se trata de saber si podría no inscribir por alguno de estos dos motivos o ambos (son operaciones de mucho valor y muy dudosa legalidad):
a) De la certificación catastral descriptiva y gráfica que ahora acompañan para subsanar uno de los defectos resulta que con el mismo número de parcela y polígono tengo inscrita otra finca distinta de la que es objeto del expediente de dominio (en el documento judicial no consta el número de parcela y polígono). Ello me provoca dudas sobre la identidad de la finca.
b) Después de la presentación y calificación negativa del expediente de dominio tengo presentado sólo en relación con otras fincas y calificado negativamente el mismo documento alegado como título por el promotor del expediente de dominio. ¿Podría suspender por ser defectuoso el título de adquisición de la finca objeto de expediente? En principio parece que no puedo entrar a calificar la decisión del juez sobre la idoneidad del título de dominio alegado pero resulta extraño que por la vía del expediente de dominio puedan acceder al Registro títulos muy dudosos, sobre todo porque después posiblemente intenten transmisiones intermedias de las otras fincas para conseguir también la inscripción por la vía del expediente de dominio.
R: En primer lugar se indica la dificultad para la calificación de suspensión de la existencia de una nota de defectos anterior que, ahora se pretende completar, después de que el particular ha empleado tiempo y dinero para lograr la subsanación de los defectos señalados en su día.
En cuanto a la certificación catastral aportada, se indica que, según el artículo 53.6 de la Ley 13/1996 que no está derogado, en ningún caso se puede hacer constar en el folio abierto a una finca inmatriculada una referencia catastral que ya venga atribuida a otra finca inscrita si no media el consentimiento del titular de ésta última o la oportuna sentencia firme, dictada en procedimiento declarativo entablado contra él. Por consiguiente, no puede hacerse constar en la finca objeto del expediente la referencia catastral, máxime cuando en el auto no consta polígono o parcela.
Otro problema sería el relativo a la identidad de la finca y la posible existencia de una doble inmatriculación, pero como no es cuestión que se haya planteado en el expediente ni que se vaya a provocar por su inscripción (téngase en cuenta que las dos finas ya figuran previamente inscritas), no puede ser obstáculo para la inscripción del auto. El problema de una posible doble inmatriculación, no creado por este título sino preexistente a su presentación, deberá resolverse conforme a las reglas generales de esta anómala situación.
Por lo que se refiere a la segunda cuestión es evidente que uno de los requisitos del expediente de dominio para la reanudación del tracto, aparte de la ruptura efectiva del tracto registral, es la validez del título del adquirente, se señala que es presupuesto para la utilización del procedimiento especial la validez del título de adquisición del promotor, ya que el procedimiento no tiene por objeto subsanar defectos del título, sino exclusivamente, la falta de conexión con el titular registral.
A este respecto, es evidente también que el auto que declara justificada la adquisición del dominio, deberá expresar cuál sea el título de adquisición, lo que permitirá calificar, entre otras cosas, si ha habido o no efectiva ruptura del tracto, esto es, si se ha adquirido directamente del titular registral o de sus herederos. Pero también es cierto que la declaración de la validez de la adquisición del promotor corresponde en exclusiva al Juez ante el que se tramita el procedimiento quien habrá de apreciar, a la vista de los documentos que de que disponga el promotor o con las pruebas que aporte, la justificación de la adquisición del dominio. Por eso no es imprescindible que el promotor presente un título público de adquisición (cfr. Artículo 272 R.H. el propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aún teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa ).
Como dice Fernando Curiel ( Inmatriculación, Reanudación del tracto sucesivo, Inscripción de excesos de cabida ), no cabe procedimiento de reanudación si se alega haber adquirido del titular registral, pero se carece de escritura pública para inscribir, porque el expediente de dominio no está previsto para superar únicamente la falta de títulos formales adecuados para la inscripción. En cambio, sí será viable el procedimiento si el promotor adquirió en documento privado de quien no es titular registral, por darse aquí el presupuesto de hecho por la utilización del expediente, en el que debe acreditarse la adquisición, pero no necesariamente mediante título público.
En definitiva, aunque el expediente de dominio no puede utilizarse para salvar defectos en títulos previos, dado que el juez debe analizar los requisitos para que proceda el expediente, incluido esa finalidad de la parte; el promotor del expediente cumple con probar al Juez la validez de su adquisición, y la declaración que haga el Juez en este sentido será de su exclusiva competencia jurisdiccional y, por lo tanto, excluida de la calificación registral conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Las sospechas de una utilización fraudulenta del expediente, una vez que se ha acreditado el cumplimiento de todos los requisitos legales, no pude impedir la inscripción por los limitados medios de valoración de que dispone el Registrador, y por implicar una revisión del fondo de la decisión judicial que le está vedada al Registrador.