ARRENDAMIENTOS.

1.-P: Contrato de arrendamiento con opción de compra (no leasing). Se presenta una escritura de arrendamiento de un local por un plazo de 10 años prorrogable por periodos de 5 años a los 10, 15,20... hasta un máximo de 50 años.

Se contiene un pacto con las siguientes particularidades:

- Se concede al arrendatario un derecho de opción de compra que podrá ejercitar al vencimiento del plazo inicial o de sus sucesivas prórrogas, a los 10, 15, 20, 25 ..... años.

- El precio de venta del local, no queda totalmente determinado ya que se dice que será el valor medio de dos tasaciones que efectúen las sociedades de Tasacion Tinsa y Valtenic al tiempo de ejercitar la opción.

- Así fijado el precio durante los vencimientos de los 10, 15 y 20 años, el arrendador no está obligado a vender si dicho precio no le parece suficiente.

- Sin embargo a partir de los 25 años con el precio así fijado el arrendador no podrá ejercer oposición a la opción ejercitada por el arrendatario.

¿Es posible la inscripción de la opción de compra?

R: Así planteado el problema, se plantean las siguientes cuestiones:

a) La primera que el artículo 14 del RH, exige que el precio de la opción esté determinado. A estos efectos, por tanto, se plantea si es válida la determinación de precio que se hace en este contrato, dejándolo indeterminado de presente y pendiente de su determinación en un momento futuro en base a los valores de dos sociedades de tasación elegidas por las partes y ajenas al contrato.

Unánimemente se considera que sí, y se estima aplicable analógicamente el artículo 1447 del Código civil, según el cual se entenderá que el precio es cierto si se deja su señalamiento al arbitrio de persona determinada.

Además, se considera que este sistema de fijar el precio de venta es más objetivo y real que fijar ya un precio para dentro de hasta 50 años, en que existe muchas más posibilidades de desajuste.

Así mismo se considera que dado el largo período de tiempo que puede durar el ejercicio del derecho de opción, que puede provocar la desaparición de las entidades señaladas, se considero necesario establecer un procedimiento imparcial para la designación de nuevos tasadores, en caso de desaparición de los inicialmente designados.

b) La segunda que, realmente, el derecho de opción de compra como tal solo existe a partir del año 25 de duración del contrato ya que en los vencimientos anteriores queda a la discrecionalidad del arrendador aceptar o no el precio que resultante de conformidad con lo pactado. Es decir, que en los años 10, 15, y 20 sólo hay un compromiso de buenas intenciones entre las partes pero sometido a la aceptación discrecional del arrendador.

¿Procedería denegar toda la regulación de los años 10, 15 y 20 en cuanto derecho meramente personal en aplicación del artículo 98 de la LH, y recoger en los libros solamente la opción pactada para el año 25 que es la única obligatoria para el arrendador?, o ¿habría que incluir toda la regulación desde el año 10 como parte del pacto de opción de compra pactado en su conjunto?

Mayoritariamente se opta por la segunda solución porque: 1º.- se trata de un negocio complejo que debe recogerse en toda su extensión, salvo consentimiento expreso de las partes. 2º.- En realidad el derecho de opción a que se refiere el artículo 14 del RH, es un derecho personal que requiere convenio expreso de las partes para que se inscriba y, por tanto, tan personal sería el pacto que se cuestiona como los demás. 3º.- En los citados años 10, 15 y 20, si el arrendador acepta el precio de compra fijado, si el pacto no se inscribe, el negocio se debería calificar de compra en sentido estricto, mientras que si se inscribe, estaríamos ante el ejercicio de una opción de compra, distinción que podría tener repercusiones a efectos fiscales, de representación u otras.

2.-P: Se presenta una escritura de arrendamiento financiero y opción de compra que recae sobre varias fincas: dos de ellas son dos locales comerciarles y la tercera 107/111 avas partes indivisas de un local destinado a garajes que se materializan en las plazas de aparcamiento número 1 a 20, 22 a 68 y 73 a 112. En la escritura se dice que a los únicos efectos de inscripción en el Registro, y sin que ello tenga ninguna trascendencia obligacional ya que, tanto el arrendamiento como el derecho de opción, deben considerarse pactados unitariamente o de forma inescindible para todas las fincas objeto de la escritura, se procede a la distribución tanto de los cánones del arriendo como del precio de la compraventa para el supuesto del ejercicio del derecho de opción de compra , con arreglo a unos porcentajes. La distribución se realiza entre las tres fincas, es decir, entre los dos locales comerciales y la global participación indivisa de 107/111 avas partes del local destinado a garaje, pero sin distribución entre las distintas plazas de aparcamiento.

Se plantea si es posible la inscripción sin distribución entre las plazas.

R: existen tres posibles opciones: 1) Suspender la inscripción por falta de distribución; 2) Inscribir distribuyendo, de oficio, el porcentaje global asignado entre las 107 plazas por partes iguales; o 3) Inscribir sin distribución.

Unánimemente se opina a favor de esta última opción, por las siguientes razones, las dos primeras generales y las dos últimas particulares del caso concreto:

a) La aplicación analógica del artículo 217 del RH que permite que cuando se hipotequen varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca se pueda pactar la constitución de una sola hipoteca sin distribución.

b) La doctrina de la DGRN que en resolución de 19 de abril de 2004, admite la posibilidad de una hipoteca sin distribución sobre una cuota indivisa global que da derecho al uso de dos plazas de garaje y un trastero aunque cada uno de ellos esté inscrito en folio independiente con su propia cuota; por constituir, en realidad, el dominio de una cuota indivisa sobre la total.

c) El hecho de que ya se ha inscrito anteriormente una hipoteca sobre la participación indivisa global sin distribución entre las plazas de garaje en aplicación de los artículo 217 RH y Resolución de la DGRN citados.

) La circunstancia de que las plazas de garaje no se van a destinar a la venta sino a su uso por el arrendatario junto con los locales comerciales que también son objeto del arrendamiento, por cuanto se trata de un centro comercial con un aparcamiento en el sótano.