ANOTACIONES PREVENTIVAS.

1.-P: Anotación preventiva de sentencia. En el Registro consta un complejo historial que se podría sintetizar: a) Inscripción a favor de A y B; b) Embargo a favor del Ayuntamiento por deudas fiscales; c) inscripción a favor de C en subasta; d) anotación preventiva de demanda de nulidad de la subasta por inexistencia de deudas fiscales en que ha sido demandados el Ayuntamiento y el comprador; y e) varias transmisiones de la finca hipoteca practicadas vigente la anotación de la demanda.

Posteriormente la anotación de demanda se canceló por mandamiento judicial por el motivo del archivo de la causa (¿?), y luego se presentó testimonio y mandamiento de una sentencia firme, aunque pendiente de la acción de rescisión del rebelde, en que se ordena la anotación preventiva de la sentencia, que se suspendió por no haber sido el titular registral parte en el procedimiento y estar cancelada la anotación de demanda.

Ahora se presentan otra vez los documentos judiciales añadiéndose que el titulara registral ha sido parte en los trámites de ejecución de sentencia y que alegó la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir que es tercero protegido por la fe pública registral. En el nuevo falló se rechaza dicha protección al titular registral porque conocía de la existencia del pleito por la anotación de demanda, que estaba vigente cuando inscribió. ¿Se puede practicar la anotación?

R: Se considera que sí es posible la practica de la anotación preventiva de la sentencia porque, independientemente de posible carácter erróneo de la misma, el Registrador tiene limitadas las facultades de calificación de los documentos judiciales -artículo 100 del Reglamento Hipotecario-, por lo que no pueden enjuiciar el acierto o error del fondo del fallo.

Además, el titular registral ha sido parte en el procedimiento, aunque lo haya sido en su fase de ejecución, y ha podido defender sus derechos. Es decir, que el Juez sí ha admitido un error en el procedimiento y ha abierto al titular registral la posibilidad de defenderse. A este respecto, señalan algunos compañeros, que conocen supuestos en que el fallo se ha rectificado en la fase de ejecución de sentencia y se ha repuesto el procedimiento al estado inmediatamente anterior a la falta de notificación al recurrente, lo que viene a corroborar que no ha existido indefensión.

Por lo demás, respecto del Incidente de Nulidad de actuaciones, que es el tipo de acción o recurso que puede interponer el titular registral en este caso -defecto de forma que haya causado indefensión-, no cabe recurso alguno de conformidad artículo 228 de la LEC, por lo que no es necesario que se exprese que es firme.

2.-P: Anotación de prohibición de inscribir un documento determinado. Existiendo presentada una venta de una finca, pero sin despachar, se presenta un mandamiento conteniendo la prohibición de inscribir precisamente esa venta. ¿Qué debe hacerse?

R: Parece que el supuesto es el contemplado en el artículo 432 del Reglamento Hipotecario, en su apartado d), según el cual: El plazo de vigencia de los asientos de presentación podrá ser prorrogado en los supuestos siguientes:.- En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa .

En comentarios a este precepto, José Manuel García García indica que se trata de un extraño supuesto introducido en la reforma de 1982, que no parece adaptarse bien al principio de prioridad registral, y que crea una prórroga indefinida, que no se adapta bien a la brevedad del plazo del asiento de presentación.

Sin embargo la prórroga en este caso puede explicarse debido a la especialidad del proceso penal, de eficacia erga omnes. Además en el caso planteado se trata de un mandato específico de no practicar la inscripción de un determinado y concreto contrato de compraventa ya presentado, y no de anotar una prohibición de disponer genérica.

En este último caso sería de aplicación la doctrina de la Resolución DGRN de 23 de junio de 2003 que entiende que, constando presentado en primer lugar un documento, no puede obstaculizar su despacho un mandamiento en causa criminal ordenando prohibición de disponer de la finca presentado posteriormente, dado el principio de prioridad -artículo 17 de la Ley Hipotecaria- que prevalece sobre el criterio de atender en la calificación a documentos presentados con posterioridad para mejor acierto en la calificación.

El supuesto que nos ocupa es distinto del anterior y se entiende que se debe paralizar la inscripción y proceder a la prórroga del asiento de presentación como determina el artículo 432.1 d) RH. Y así, la resolución DGRN de 27 de mayo de 1999 explica que este apartado tuvo como finalidad recogerla doctrina de la DGRN, pero se trataba de supuestos en que, o bien es la propia transmisión presentada la que constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes, o bien se trataba de un procedimiento en que se enjuiciaba la falsedad del documento presentado. Y continúa diciendo debe resaltarse, como ha hecho la doctrina, el carácter extraño del precepto, pues el mecanismo adecuado hubiera sido la anotación preventiva de demanda o querella, cuando la sentencia que en su día pueda recaer tenga trascendencia real ("vid." artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria), y siempre que sea parte en el procedimiento el titular registral, en ese momento, del derecho sobre el que haya de recaer la anotación (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); pero no la suspensión del despacho de un título otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo, y que calificado -dicho título- conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro (cfr. artículos 17, 18 y 24 de la Ley Hipotecaria) habría sido inscrito, lo que podría convertir a su beneficiario en tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En definitiva la aplicación del apartado d) del artículo 432.1 del RH debe ser restrictiva por ser excepción al principio de prioridad registral, básico en nuestro sistema y limitarse a los dos supuestos señalados en la Resolución DGRN de 27 de mayo de 1999 y que justificaron su alumbramiento, esto es, supuestos en que, o bien es la propia transmisión presentada la que constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes, o bien se trataba de un procedimiento en que se enjuiciaba la falsedad del documento presentado, pero no cuando se trata de un título otorgado a favor de un subadquirente que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación, habría sido inscrito dando lugar a un posible tercero protegido por el artículo 34 LH. Lo contrario sería reconocer una fisura o quiebra de las adquisiciones protegidas por este fundamental artículo.

 Se alude, por último, a la resolución de la DGRN de 26 de mayo de 1965 en la que el supuesto consistía que presentada una hipoteca y posteriormente un mandamiento judicial en procedimiento criminal que incapacitaba al titular y con resolución de fecha anterior a de la escritura de hipoteca, se resuelve la suspensión de la inscripción.