PROPIEDAD HORINZONTAL.
1.-P: ¿Es posible vincular a una vivienda, un garaje que se encuentra en otro edificio independiente del de aquella y sin conexión física con el mismo?.
R: Mayoritariamente se considera que esa vinculación sólo será posible si la misma viene impuesta por una causa objetiva como por ejemplo, como es el caso, "por una condición de la licencia de obra nueva" (artículo 74 del RD 1093/1997), pero si deriva de la simple voluntad de su dueño.
Por lo demás, también se considera que la configuración en la licencia municipal de una plaza de garaje como "dotacional" en vez de cómo "libre", implica la obligación de vincularla a una vivienda de ese edificio y de existir sobrantes en el mismo, la posibilidad de vincularla a otro edificio.
2.-P: El promotor de un edificio lo divide en Propiedad Horizontal, lo hipoteca y distribuye la misma entre los distintos pisos y vende varios de los pisos, cuyas ventas están inscritas o presentadas en el Registro.
Al cabo de un mes el promotor constituye servidumbre personal a favor de una compañía suministradora de energía eléctrica indicando que en el sótano hay un cuarto o espacio de 10 m² donde está instalado un cuarto de contadores, se reconoce que la maquinaria es propiedad de la compañía eléctrica y que se constituye servidumbre personal de uso de tal cuarto y de paso a él a favor de esa compañía. Ese cuarto o espacio de 10 m² no pagará gastos de comunidad.
¿Puede el promotor gravar con tal servidumbre el edifico cuando ya he vendido los pisos?, si se inscribe la ejecución de la hipoteca de un piso ¿cancelaría la servidumbre por ser asiento posterior?.
R: Mayoritariamente se considera que la aplicación formal de las normas hipotecarias y de la propiedad horizontal impide gravar con servidumbre el edifico por el promotor, una vez vendido un piso, y la ejecución de una hipoteca se llevaría por delante la servidumbre.
Así, no es posible la inscripción solicitada por aplicación de los artículos 5, 13, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que exigen para adoptar acuerdos que modifiquen el régimen de los edificios sujetos a la misma, la unanimidad de todos los propietarios; y porque dichos propietarios han de ser los que lo sean en el momento de la inscripción de la modificación no de su acuerdo, pues los artículos 17, 20, 24, 25, 32 y 40 de la Ley Hipotecaria establecen el criterio de la prioridad de las inscripciones y que los títulos no inscritos no pueden perjudicar a terceros, criterio confirmado por las resoluciones de la DGRN de 27 de junio de 1986 y 5 de marzo de 2001 entre otras.
Sin embargo, algún compañero manifiesta que cabría entender que un piso en Propiedad Horizontal debe tener luz, luego no es un gravamen sino una obligación del promotor y que cabría hablar de una servidumbre por signo aparente: si hay luz es porque hay compañía suministradora. La ejecución hipotecaria no cancelaría la servidumbre porque dejaría "inhabitable" el piso y afectaría a otros pisos.
Por la misma razón, entienden que si se presenta una servidumbre de constitución unilateral con la división horizontal sin la aceptación de la entidad suministradora, se podría inscribir sujeta a la condición suspensiva de la pendiente aceptación para evitar el problema si se venden los pisos o, en todo caso, para no paralizar las ventas hasta la aceptación.
Pero frente a este argumento se alega, que no es suficiente para perjudicar los derechos de los terceros que han inscritos sus pisos, pues la central puede servir a otros edificios, las condiciones de uso más gravosos que lo necesario, etc; por lo que sólo admiten la ratificación posterior de la Junta de Propietarios, pero admitiendo el acuerdo mayoritario por tratarse de un servicio necesario.