PRESENTACIÓN.

1.-P: Se hacen algunas preguntas acerca de la presentación telemática:

a)    Quién es el presentante.

b)    Se tiene que consolidar con la copia en papel que de momento se sigue aportando.

c)    Pasados los 15 días hábiles sin acreditarse el impuesto, se debe calificar.

R: a) La consideración de presentante tiene un valor primordial en el procedimiento registral, pues con él, ya sea en su condición de interesado o de representante del mismo, es con quién deben entenderse todas las notificaciones posteriores, bien entendido que es únicamente al interesado, salvo representación expresa, a quién corresponderá la facultad de tomar las sucesivas decisiones que el iter del procedimiento registral conlleve.

Así con carácter general e imperativo, el artículo 32-3 de la LRJAP establece que "para formular solicitudes, entablar recursos, desistir de acciones y renunciar a derechos en nombre de otro persona, deberá acreditarse la representación por cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna, o mediante la comparecencia personal de interesado", mientras que para recibir notificaciones o para otros "actos y gestiones de mero trámite se presumirá aquella representación", debiendo interpretarse las normas del procedimiento registral con sujeción al mismo.

Por tanto, en la presentación telemática debe indicarse expresamente quién es el presentante con poder expreso, no pudiendo entenderse a falta de indicación expresa que es el Notario, al menos, en cuanto a los efectos del artículo 32-3 de la LRJAP, pues no se encuentra dentro de la enumeración del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, sin que el artículo 39 del Reglamento hipotecario sea aplicable de no existir indicación expresa, por aplicación del citado artículo de la Ley administrativa y de las recientes sentencias del Tribunal Constitucional.

Ahora bien, para evitar problemas de prioridad, algunos compañeros opinaron que se puede admitir que sea presentante con carácter supletorio, aunque sin otros efectos jurídicos que la presentación, el Notario autorizante. Sin embargo, otros entendieron que es mejor y más ajustado a derecho entender que lo es el adquirente del derecho cuya inscripción se solicita.

b) No, en esto es claro la Ley 24/2205 si se compara la redacción de los números 3 y 4 de la redacción dada al artículo 248 del Reglamento Hipotecario.

La presentación de la copia papel se hará constar por nota al margen del asiento del Diario a efectos informativos o de constancia del verdadero presentante, pero no debe ser objeto de nueva presentación.

Del asiento presentado telemáticamente pueden hacerse certificados, bien para pagar el impuesto o bien para que se retiren por el interesado con la nota de inscripción y con la nota simple por aplicación de la propia Ley 24/2001 y de la LRJAP, como ya se ha indicado por el SSI.

c) Mayoritariamente se entiende que no, es decir, la calificación debe ser suspendida al amparo del artículo 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y ello, no obstante, la resolución de la DGRN de 31 de enero de 2007, que no puede ir en contra de los términos claros de la Ley que dice "se suspendera la calificación".

2.-P: Se pregunta si es o no posible la consolidación parcial, aún sin solicitud expresa al respecto, de un asiento de presentación por fax en los supuestos en que el fax se refiere a un negocio jurídico y la escritura presentada físicamente contiene además del indicado en el fax otro u otros; y en los supuestos en los que el fax se refiere a una o varias fincas y el título se refiera a esa o esas y a otras u otras más. En concreto se pregunta para en caso que lo omitido sea la condición resolutoria en garantía del precio aplazado.

R: En materia de presentación por fax la única regulación existente es la contenida en el artículo 418.4 del Reglamento Hipotecario al que se remite el artículo 248 de la Ley Hipotecaria, y precisamente ante esta insuficiente regulación se dictó la Instrucción de la DGRN de 2 de Diciembre de 1.996, según la cual, se admite la rectificación de la presentación por fax, pero se determina que no procede la consolidación del fax en su totalidad en caso de que entre el fax y el título presentado físicamente existan diferencias "sustanciales o de concepto", y como tales se podrían, en principio, entender incluidas los negocios jurídicos documentados cuando no existe coincidencia entre ambas presentaciones, o las fincas a las que el asiento de presentación se ha de referir cuando respecto de las mismas existen discrepancias

Tampoco se considera, salvo por algún compañero, que se pueda aplicar la última parte del artículo 425 RH, que permite reconstruir el asiento de presentación cuando por error del Registrador no se han transcrito en el asiento de presentación todos los datos del título presentado, de tal manera que el título debe gozar del beneficio de la prioridad con relación a su total contenido. En el supuesto de discrepancia entre la comunicación notarial y el título, no hay error registral, sino comunicación incompleta; si la comunicación se transcribe correctamente en el asiento de presentación no cabe aplicar el artículo 425 RH aunque haya discrepancia entre la comunicación y el título.

Llegados a este punto, se considera que cuando la discrepancia entre el fax y el título se refiere a los negocios jurídicos documentados hay que distinguir si los negocios jurídicos documentados constituyen "una unidad negocial inseparable", como ocurre en la compraventa con condición suspensiva que no implica la transmisión de la propiedad o en la donación con prohibición de disponer, se puede entender que existe error de concepto y en consecuencia no cabe consolidación parcial sino que la totalidad del documento será objeto de una nueva presentación.

Si por el contrario se trata de fincas distintas o entre los negocios jurídicos documentados no existe tal conexión de forma que pueden ser separados sin que afecte a la esencialidad del contrato, sí se entiende que cabe la consolidación parcial, como ocurre en la compraventa y subrogación de hipoteca o en la compraventa con precio aplazado y constitución de hipoteca.

Ahora bien qué ocurre con la compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria que parece a caballo entre los dos supuestos anteriores. Mayoritariamente se considera que la condición resolutoria no es un elemento esencial de la venta o que constituya con la misma una unidad negocial inescindible, como podría mantenerse, con el pacto de retroventa y, por tanto, es posible admitir la consolidación parcial, por las siguientes razones:

1.El Registro de la Propiedad es un Registro de derechos (artículo 1.1, 38.1 y 41 LH), no de títulos que son el vehículo para su constitución y vicisitudes, ni de fincas que son el objeto sobre el que recaen, por lo que lo que en realidad se presentan actos o negocios que constituyen , modifican, etc, derechos reales o asimilados, lo que puede afectar a una o varias fincas.

Por eso, tanto el artículo 249 del RN, como el primero es el artículo 1º de la Instrucción de 2 de Diciembre de 1.996 disponen que la comunicación notarial deberá indicar el contenido de cada uno de los derechos que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan.

2.La condición resolutoria en garantía del precio aplazado, se considere o no como un propio derecho real, indudablemente es una carga de la finca y como tal se asimila en sus efectos a los derechos reales de tal manera que no surtirá efectos respecto de terceros si no consta inscrita o presentada en el Registro (artículo 13 LH), por lo que sí podría, a priori, considerarse tanto como una parte del contenido de derecho de dominio como un derecho o carga autónomo.

3.La existencia de condición resolutoria, al contrario que la suspensiva, no afecta para nada a la transmisión de dominio que se produce independientemente de ésta, ni tiene como finalidad el recuperar el mismo respecto de la finca concreta, como ocurre con el pacto de retroventa, ni impedir su transmisión como una prohibición, sino que su objetivo es simplemente garantizar el cobro de una cantidad de dinero como ocurre con la hipoteca y, por tanto, sus efectos deben asimilarse.

Piénsese que si su titular se ve perjudicado, la indemnización por parte del Notario o del Registrador, según los casos, satisface integramente sus expectativas, mientras que en el caso de la retroventa, el vendedor lo que quiere es poder recuperar esa finca en concreto.

Por tanto, la condición suspensiva, el pacto de retroventa o las prohibiciones de disponer, sí son condiciones esenciales de la venta, pero la condición resolutoria se entiende que no lo es.

4. La condición resolutoria, al contrario que las demás condiciones o limitaciones expuestas, sí puede ser objeto de una cierta desconexión de la compra, como por ejemplo la posposición de rango del artículo 241 del RH, lo que avalaría que la misma pueda ser objeto de presentación independiente de la compra.