EXPEDIENTE DE DOMINIO.
1.-P: A un particular se le ha denegado en primera instancia un expediente de dominio mixto de inmatriculación de la mitad indivisa de una finca y la reanudación del tracto de la otra mitad, en el que, a su vez, existen divisiones de fincas y constitución de la propiedad horizontal de un caserio en escritura otorgada por los titulares actuales, pues las fincas, cuya reanudación de tracto se pretende, están inscritas como una sola matriz. Las razones del Juez son que en los expedientes de dominio no se pueden efectuar divisiones de fincas y que en la demanda no se solicita que se declare justificado el dominio. El Centro ha efectuado un informe, que pueda servir de base a un posible recurso, que por su interés reproducimos.
R: I.- Que, frente a lo que manifiesta la resolución recurrida, lo que se solicita en el expediente de dominio inadmitido, es -reproduzco literalmente-: "se declare JUSTIFICADO EL DOMINIO y reanudado el tracto sucesivo a favor de mis representados y se ordene inscribir las fincas divididas que les fueron adjudicadas a favor de los mismos en la forma y proporción expresadas, así como la cancelación las inscripciones registrales contradictorias".
Esa declaración del dominio se solicita de las fincas enumeradas en el escrito de interposición del expediente, tal como quedaron adjudicadas entre los condueños en la escritura autorizada por el Notario de ...................., número de protocolo ..... (documento 1), en la que se procedió a la DIVISIÓN MATERIAL de la finca o HEREDAD ................ (finca matriz que debe ser objeto de reanudación del tracto), a la DIVISIÓN HORIZONTAL de su caserío y a la EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO respecto de la fincas resultantes, que son las DIECIOCHO porciones.
Que el resto del petitum, es decir, la previa declaración y orden al Registro de la Propiedad de la inmatriculación de la parte de finca matriz (mitad indivisa) no inscrita, la reanudación tracto sucesivo interrumpido en la otra mitad indivisa de dicha finca matriz, la segregación o división material de la misma y la propiedad horizontal del caserío, al igual que la cancelación de las inscripciones contradictorias; no son más que trámites registrales previos para poder inscribir el dominio de las fincas adjudicadas a los promotores del expediente en la citada escritura pública.
Esas peticiones se hacen expresamente a la autoridad judicial, dada la complejidad del presente expediente, y para el debido cumplimiento de la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) que tiene declarado (ver resoluciones de 7 de marzo de 1979 y 16 de julio de 1973 entre otras) que, por mucho que pueda parecer un requisito de un rigor formal excesivo, constituye defecto subsanable, el hecho de que el Auto dictado en expediente de dominio para reanudación del tracto no contenga expresamente, como impone el artículo 286 RH, el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias o de otras aquellas operaciones previas necesarias para la inscripción del dominio declarado.
II.- Que la posibilidad de que en los expedientes de dominio se reconozcan segregaciones y divisiones materiales efectuadas por los sucesivos titulares de las fincas y que han constituido actos jurídicos previos y necesarios para la declaración del dominio solicitado por lo promotores, al recaer éste sólo sobre una parte de finca inscrita, ha sido reconocida por la DGRN en numerosa doctrina entre las que caben destacar las resoluciones, muchas de ellas confirmatorias de sentencia de diversos Tribunales Superiores de Justicia, siguientes:
a) La resolución de 25 de mayo de 2002 que en un supuesto de expediente de dominio para reanudar el tracto respecto de finca que procede por segregación de la matriz que figura inscrita, declara que no es preciso que con carácter previo al expediente se haya practicado la segregación y que ésta haya sido inscrita, pues "no existe ningún precepto legal que impida la tramitación del expediente en los casos de segregación o división intermedia".
b) Las resoluciones de 20 y 18 de junio de 2002 que en sendos expedientes para reanudar el tracto de finca que ha de segregarse de otra mayor inscrita, señalan que "Ningún obstáculo puede oponerse a la inscripción del expediente, si se cumplen los requisitos para que en el Registro se practique la segregación correspondiente" y que "las dudas sobre la identidad entre una finca registral y otra catastral (que se plantean en el supuesto de hecho de la primera resolución), en modo alguno pueden impedir que de una finca registral determinada y debidamente identificada, se proceda a segregar una porción que en el título inscribible queda perfectamente delimitada en los términos que exige la propia legislación hipotecaria (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario); la precisión de exactitud del contenido del Registro (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), así lo impone".
c) La Resolución de 20 de noviembre de 2002 que en un expediente de reanudación del tracto respecto de sólo parte de una finca inscrita (concretamente una casa con pajar de 825 m2), resuelve que la reanudación de tracto ha de hacerse mediante segregación de la porción cuyo dominio ha sido justificado, expresando por nota en la finca matriz la porción segregada, y estima que no hace falta un Auto complementario en el que se describa el resto de la finca matriz, pues "si bien la descripción del resto en las segregaciones es algo conveniente para la mecánica registral, no es imprescindible, como lo demuestra: a) que el artículo 47.1 sólo la exige «cuando fuere posible»; y b) que, como se deriva del párrafo segundo de dicho artículo, tal descripción no debe reflejarse cuando de una finca se segregan varias y dichas segregaciones acceden al Registro en orden distinto a aquél en que se practicaron".
d) La resolución de 16 de marzo de 2006 que en un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo sobre parte de una finca inscrita, declara que cabe la inscripción del auto en cuanto ordena la reanudación del tracto respecto de parte de una finca inscrita y su segregación, y considera necesario para que pueda procederse a la inscripción "cumplir con los requisitos del expediente de reanudación de tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación" si fuere procedente.
Pues bien, eso es lo que ha ocurrido en el presente supuesto, en que la segregación o división ha sido otorgada por todos los titulares actuales de la finca matriz, las fincas segregadas, respecto de las que se solicita la declaración de dominio, están perfectamente descritas conforme a la legislación hipotecaria, y se cumplen todos los requisitos legales exigidos para su inscripción de la segregación en el momento del otorgamiento de la escritura de extinción del condominio, pues todas las fincas creadas son superiores a la unidad mínima de cultivo de la zona y el caserío consta ya inscrito.
III.- Que la posibilidad de que en los expedientes de dominio se reconozcan divisiones horizontales efectuadas por los sucesivos titulares de las fincas y que han constituido operaciones jurídicas previos y necesarios para la declaración del dominio solicitado por lo promotores, también ha sido reconocida por la DGRN en numerosas ocasiones, entre las que caben destacar las resoluciones siguientes:
a) La resolución de 18 de junio de 1991 que en un expediente para reanudar el tracto, declara inscribible el Auto judicial recaído en expediente de dominio en el que el Juez no se limita a declarar el dominio de diversas personas sobre determinada finca (por serlo de los pisos edificados en ella), sino que declara la existencia sobre ella de una obra nueva (edificio de viviendas) y el sometimiento de los diversos titulares de pisos o locales al régimen de Propiedad Horizontal. Así, esta resolución afirma que "Ningún obstáculo hay para que el auto se extienda, si el Juez lo estima acreditado, a la declaración de la obra nueva, ya que es propio del expediente de reanudación del tracto sucesivo declarar el dominio sobre la finca inscrita según el "estado actual" de la misma (cfr. artículos 201-2-° y 202 de la Ley Hipotecaria y 1.404 según la redacción originaria. Y que "Tampoco es obstáculo para la reanudación del tracto por el auto que declare justificado el dominio, el que resulte que éste no pertenece sólo a una persona, sino a varias, sea en condominio ordinario (cfr. artículo 278 del Reglamento Hipotecario), sea en cualquier otro tipo de la cotitularidad, incluido, por tanto, también el supuesto de pertenencia en régimen de propiedad horizontal".
b) La resolución de 24 de abril de 1998 que en un expediente para la inmatriculación de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, en que por el Registrador se había alegado como defecto el hecho de no ser el expediente de dominio título hábil para constituir el régimen de propiedad horizontal; rechaza tal criterio, al considerar que "el documento judicial presentado no constituye el régimen, sino que se limita a declarar que ya estaba constituido, no siendo obstáculo el hecho de que el propio Auto declare justificado que el dominio del total edificio no pertenece íntegramente al promotor del expediente", y considera que "nada obsta a la inmatriculación de un inmueble en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial como es la propiedad horizontal, si, como es el caso, aparece perfectamente definido el régimen de esa comunidad y por tanto el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente supuesto en que el documento describe el total inmueble, determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, así como la cuota respectiva".
Esta resolución estima también que no es obstáculo para la inscripción, el hecho de que el expediente no haya sido promovido por todos los propietarios del inmueble "pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente, la citación de todos los cotitulares del inmueble común (cfr. artículos 278 del Reglamento Hipotecario y 201 regla 3.ª Ley Hipotecaria), y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas sino exclusivamente la del promotor (cfr. artículos 199, 201 regla 5.ª de la Ley Hipotecaria)".
Pues bien, también en este supuesto la solicitud se ajusta al criterio legal imperante, pues no es el expediente de dominio el acto por el que se constituye la división horizontal, sino que ésta se constituyó en la citada escritura de 21 de noviembre de 1998 por todos los titulares extrarregistrales de las fincas, expresándose con toda claridad la descripción de todo el caserío o edificio, de las fincas privativas, de las zonas comunes y de las cuotas respectivas, señalándose asimismo la titularidad de cada finca independiente.
IV.- Por otra parte, la posibilidad de tramitar un único expediente para lograr a la vez la inmatriculación de parte indivisa de una finca y la reanudación del tracto de la otra parte indivisa, que el auto parece rechazar, ha sido reconocida unánimemente por la doctrina hipotecarista y también por la DGRN, siempre que se cumplan todos los requisitos procedimentales de cada tipo de expediente, como ocurre, a nuestro juicio, en el presente supuesto.
Así, las resoluciones de 24 de marzo de 1983 y 30 de octubre de 1984 admiten la inmatriculación de cuotas indivisas de fincas, y la resolución de 26 de abril de 2005 admite un expediente reanudador del tracto en que además se solicitaba un exceso de cabida indicando "que, si bien es admisible la tramitación de un mismo procedimiento para, al tiempo, reanudar el tracto e inscribir un exceso de cabida, es preciso dar cumplimiento a todos los requisitos legalmente exigidos para uno y otro caso".
Por todo ello, solicitamos se sirva revocar el auto recurrido y declarar justificado el dominio sobre las 18 fincas descritas en el escrito de interposición, así como ordenar todas las demás operaciones registrales indicadas en el mismo o, en su defecto, alternativamente, se sirva declarar el dominio sobre la finca matriz .......... en los términos que constan en los apartados "TÍTULO" de la escritura de 21 de noviembre de 1998, y ordenar la inmatriculación de la mitad indivisa de dicha finca y la reanudación del tracto de la otra mitad, posibilitando así la inscripción de la citada escritura.
2.-P: Existe una finca-solar inscrita a favor de A y B en el año 1940. En 1960, dichos señores firmaron un documento privado de permuta de solar a cambio de pisos. Por su parte el constructor vendió también en documento privado 5 pisos. Tanto los titulares registrales (hoy sólo viven nietos) como el constructor han muerto. ¿Cuál es procedimiento para lograr la inscripción?.
R: Indudablemente el expediente de dominio, pues existe auténtica ruptura del tracto y en el expediente de dominio, si los titulares actuales constituyen el régimen de propiedad horizontal aunque sea en documento privado, el juez puede ordenar la previa inscripción de la obra nueva y división horizontal, como consta en el apartado anterior, y luego declarar justificado el dominio sobre los pisos.