ANOTACIONES

1.- P:     Existe sobre una finca practicada anotación preventiva de prohibición de disponer decretada por un Juzgado en que se siguen autos de medidas cautelares, y decretada la prohibición de disponer en base al artículo 738.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se presenta ahora mandamiento de otro Juzgado decretando anotación preventiva de embargo. Posibilidad o no de su despacho.

R: La mayoría de los asistentes se inclinan por la práctica de la anotación de embargo "sujeta a posible caducidad si la prohibición de disponer deviene definitiva o con las consecuencias derivadas de la prohibición" y ello porque la anotación de embargo no es un derecho real como la hipoteca, sino un asiento registral que publicita un hecho, la existencia de un embargo.

Las resoluciones de la DGRN de 23 y 30 de octubre de 1980 lo admiten en los términos expresados pero, otra de 30 de junio de 2000 para una anotación de prohibición de disponer y "embargar" ordenada conforme a la Ley de Ordenación del seguro privado rechaza dicha posibilidad, quizá por declararse también inembargables los bienes.

2.- P:     En el folio de una finca hay una única inscripción de dominio a favor de D, dos anotaciones de embargo A y C a favor de E, y una tercera anotación de embargo B, a favor de otra persona.

Por una comunidad hereditaria se ejercita una tercería de dominio, por la que se pretende el alzamiento del embargo a favor de E, y otra acción de carácter accesorio dirigida a anular los asientos registrales contradictorios, dirigiéndose las acciones contra los respectivos titulares registrales, D y E.

La Audiencia, en apelación, falla que la finca embargada pertenece en parte a la Comunidad hereditaria, ordenando se alce el embargo y declarando la nulidad y cancelación de los asientos registrales correspondientes a la finca, expidiéndose el correspondiente mandamiento.

¿Es suficiente para cancelar la totalidad del folio registral, incluidas las anotaciones A, B (no parte en el procedimiento) y C, en base a los documentos presentados y a los artículos. 173, 175.2ª R.H. y 604 L.E.C.?

R: Se rechaza la posibilidad de la cancelación de la inscripción única de dominio, transformando de oficio la anotación B, cuyo titular no fue parte en el procedimiento, en las de los artículos 20-3 y 96 de la Ley Hipotecaria y 205 de su Reglamento.

Se considera, por tanto, que no se puede cancelar el dominio pues entonces la anotación B, que no se puede cancelar, carecería del soporte dominical necesario. Sólo se podrán cancelar las anotaciones A y C.

3.- P:    Se solicita anotación de demanda sobre una finca por razón de la doble venta de la misma. Existe una hipoteca posterior y en la demanda se solicita la nulidad de la hipoteca y que se comunique el procedimiento a la entidad crediticia.

¿Es suficiente esta comunicación para practicar la anotación?

R: No, en cuanto titular registral afectado, es necesario demandar a la entidad crediticia.

4.- P:     Cancelación "retrasada" de anotación de embargo y cargas posteriores: En una finca se inscribió hace años el auto (de 20 de Marzo de 1996) de adjudicación por ejecución de un embargo, pero no la cancelación del embargo que la motivó (letra B) y asientos posteriores. Se presenta ahora, con una instancia, un mandamiento cancelatorio (de 11 de Noviembre de 2003) y el testimonio del auto de adjudicación, en el que se acordaba dicha cancelación, pero no debió acompañarse en su día el mandamiento cancelatorio. En el Registro existe una anotación de embargo posterior (letra C), que ha sido prorrogada recientemente. ¿Se puede cancelar sin más ésta última?

R: La Resolución de 28 de julio de 1989 vino a resolver un caso similar al planteado, con la diferencia de que al llegar el mandamiento de cancelación al Registro se había cancelado con anterioridad, por caducidad, la anotación que ahora se mandaba cancelar (en la que se ordenaba también la cancelación de los asientos posteriores). Es decir, se había inscrito la venta judicial de la finca, pero no se había presentado simultáneamente el mandamiento de cancelación; la diferencia con el caso planteado es que la anotación, que debía ser la base para practicar la cancelación, estaba cancelada.

La Dirección sentó la doctrina de que "inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo... la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante, no sólo no se liberan de aquella restricción, sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos. Así pues, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél, conforme a los artículos 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 17, 40, 79, 83, 84, 131-7ª y 132.2º de la Ley Hipotecaria; y 175-2º y 233 del Reglamento Hipotecario".

5.- P: Anotación de querella. Se trata de un mandamiento en que se ordena practicar una anotación de querella por supuesto delito de alzamiento de bienes contra varios querellados y dos sociedades anónimas como responsables civiles subsidiarias.

La situación registral es DESCONCERTANTE: a) una de las sociedades demandada es titular de una finca por segregación de otra mayor de 2.600 m2 (inscripción 8ª); b) los demandantes son titulares registrales en la misma hoja registral (inscripción 9ª) de 400 m2 que ¿? constan inscritas por nota al margen de la inscripción 1ª pendiente de licencia, pero que por herencia por la citada inscripción pasa a los demandantes.

La anotación se solicita sobre 3000 m2, ¿se puede despachar?

R: Se entiende que si se cumplen todos los requisitos de este tipo de anotaciones (ejercicio de la acción civil y demanda a titulares registrales), es posible practicar la anotación pero sólo en cuanto a 2600 m2 y, sin perjuicio, de la facultad de la sociedad demandada de solicitar la rectificación del Registro.

6.- P:     ¿Es posible practicar una anotación de prohibición de disponer solicitada por el propio titular de la finca? Se trata de un proceso penal ante la sospecha que un tercero le ha falsificado el DNI y existe el temor que sea para vender la finca.

R: Sí, pues existe causa suficiente, la anotación tiene trascendencia real y también es parte el titular registral aunque sea como querellante.