PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA.

Carlos Amérigo Alonso.

Registrador de la Propiedad de Arévalo.

La entrada en vigor de la Ley 13/2015, el 1 de noviembre de 2015, ha supuesto una completa reestructuración de los distintos procedimientos reguladores de la rectificación de cabida de las fincas registrales. El objetivo de las presentes líneas no es un estudio detallado de los distintos expedientes que la nueva ley crea, ni siquiera es un análisis del regulado en el artículo 199 LH, en el que nos centraremos. Su finalidad es mucho más modesta: se pretende únicamente presentar un breve resumen, libre de análisis crítico, de la doctrina dictada en los últimos tres años por la DGRN relativa a la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH.

Comienzo, en todo caso, con dos advertencias: en primer lugar, si bien la doctrina de la DGRN sobre la materia estudiada es como regla general coherente, existen en algunas resoluciones que pueden ser consideradas discordantes con la línea principalmente seguida por el Centro Directivo; en tales casos, me ceñiré a la explicación de la corriente seguida por la mayoría de las resoluciones. En segundo lugar, aunque la materia estudiada sea indudablemente jurídica, los elementos fácticos de superficie afectada, situación de la finca, descripción de linderos o manifestaciones de los colindantes son ponderados en cada resolución por una DG que pretende tanto crear una doctrina cohesionada y lógica como buscar una solución justa al supuesto planteado. Por ello, especialmente en lo relativo al valor de la oposición de los colindantes, es difícil resumir con reglas generales una doctrina que depende del análisis ponderado de las circunstancias concretas de cada caso.

En la presente exposición estudiaremos separadamente las siguientes cuestiones: el ámbito de aplicación del procedimiento del artículo 199 LH, distinguiéndolo del propio de los artículos 9 y 201 LH, la rogación de su tramitación, la calificación por el registrador de la correspondencia entre la finca registral y la base gráfica cuya inscripción se pretende, las notificaciones que haya de hacer el registrador, el valor de la oposición de los colindantes notificados y, finalmente, el comportamiento del registrador ante las desviaciones de la cartografía catastral.

La primera de las cuestiones que estudiamos es el supuesto de hecho que da lugar a la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, centrándonos en distinguirlo de los regulados en el artículo 9 y 201 LH como procedimientos válidos para la rectificación de la cabida de una finca registral.

La regla general la asienta la DG en sus primeras resoluciones sobre la materia. Así afirman resoluciones como la de 17 de noviembre de 2015 en criterio reiterado hasta la actualidad la siguiente premisa:

A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:

–     Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

–     El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.

–     Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

En todo caso esta regla general precisa ser matizada y ampliada.

En primer lugar, distinguiremos entre los procedimientos de los artículos 199 y 9 LH (permítase utilizar la palabra procedimiento para referirme al artículo 9, aunque carezca de más tramitación que su rogación, calificación por el registrador sobre la correspondencia de su inscripción y las notificaciones legales posteriores a la práctica del asiento). Ambos procedimientos presentan la rectificación de cabida de la finca registral como un efecto secundario derivado de la inscripción de una base gráfica. Además aunque un sector doctrinal se planteó, tras la aprobación de la Ley 13/2015, que la diferencia entre ambos pudiera radicar en que el artículo 9 LH se pudiera tramitar exclusivamente en supuestos de inscripción obligatoria de representación gráfica, la DGRN ha considerado factible la inscripción de la base gráfica vía 9 LH también en los supuestos en los que tal inscripción sea voluntaria, ya como operación registral independiente, ya solicitada juntamente en la práctica de otra operación registral distinta.

Por lo tanto, el elemento que determinará la aplicación de uno u otro procedimiento es la diferencia existente entre la superficie registral de la finca y la que resulta de la representación gráfica que se pretende inscribir. Se aplicará el procedimiento del artículo 9 LH cuando esa diferencia sea inferior al 10% de la superficie inscrita y el procedimiento del 199 LH cuando sea superior.

Ahora bien, la doctrina de la DGRN, en aplicación de la ley, ha señalado dos importantes matices a esta regla general:

En primer lugar, no procede la aplicación del artículo 9 LH, sino del artículo 199LH cuando la representación gráfica aportada no respete plenamente la cartografía catastral. Así resulta del párrafo cuarto del artículo 9b) LH al afirmar: En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. De este modo, cuando la representación gráfica alternativa (o en su caso el conjunto de la superficie afectada por varias representaciones alternativas presentadas) no respeta la delimitación resultante de la cartografía catastral de las parcelas afectadas, es preceptiva la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199.2 LH. Así lo ha reiterado la DGRN en resoluciones de 12 de febrero de 2016, 27 de septiembre de 2017 ó 16 de mayo de 2018, entre otras.

En segundo lugar, tampoco procede la tramitación del procedimiento del artículo 9, sino la del artículo 199 LH cuando, aun siendo la diferencia de cabida entre la finca registral y su representación gráfica inferior al 10%, considera el registrador actuante que las dudas de identidad entre ambas fincas requieran la intervención previa de los titulares colindantes a fin de salvaguardar sus derechos. Gráficamente señala la resolución de 7 de febrero de 2018, en doctrina consolidada del centro directivo, que si bien es cierto que esta Dirección General, desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, ha considerado admisible inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca en base al artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria; también lo es que en la misma Resolución se refiere a que el procedimiento del artículo 199 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Se trata, junto con el previsto en el artículo 201, de un procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la Ley.

Por todo ello, existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción.

En todo caso insiste la DGRN, entre otras en resolución de 27 de septiembre de 2018, que no debe el registrador generalizar el procedimiento del artículo 199 LH sobre el más simplificado del artículo 9 LH, sino que sólo debe tramitarse (en caso de diferencias de cabida inferiores al 10%) cuando efectivamente existan derechos de terceros colindantes necesitados de protección. Afirma en este sentido la resolución citada: No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015).

Delimitado ya el artículo 199 LH del 9 LH procede, en segundo lugar, hacer lo propio con el procedimiento regulado en el artículo 201 LH. Como ya se ha señalado, es doctrina reiterada de la DGRN desde la entrada en vigor de la reforma del 2015 que puede emplearse el procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de cabida de la finca registral siempre que no existan dudas fundadas de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada (en los términos que después estudiaremos) cualquiera que sea la diferencia de superficie entre ambas y aunque sea necesario rectificar los linderos fijos de la descripción registral de la finca para adaptarlos a la descripción resultante de la representación gráfica aportada. Por tanto, como regla general, el ámbito de aplicación de los procedimientos de los artículos 199 y 201 LH es básicamente idéntico.

Siendo esta la regla general, también aquí son precisas dos matizaciones.

En primer lugar, ha señalado en alguna ocasión la DGRN que, siendo más completo y garantista el procedimiento regulado en al artículo 201 LH, puede emplearse para solventar las dudas de identidad de las fincas que al registrador se le planteen al inicio del procedimiento del artículo 199 LH. Así señala la resolución de 15 de enero de 2018 que toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, salvo que se aporte la documentación requerida por la registradora, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

La segunda cuestión que debe ser estudiada es si son aplicables al artículo 199 LH los límites objetivos regulados en el artículo 201.1e) al afirmar que e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Dentro de la enumeración que el precepto plantea parece necesario distinguir claramente dos grupos de supuestos: en primer lugar, aquellos que, por su naturaleza no son susceptibles de inscripción de representación gráfica propiamente dicha (edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal). Sin perjuicio de que pueda acceder al Registro la representación de tales obras o departamentos a través del artículo 202 LH o de la descripción gráfica de los departamentos en el libro edificio en los términos a que se refiere la resolución de 16 de diciembre de 2015, tales representaciones no son propiamente la representación gráfica georreferenciada regulada en los artículos 9 y 199 LH. Por ello, en tales casos no sería posible la tramitación de los procedimientos en ellos regulados.

Sin embargo, respecto de los demás supuestos a los que se refiere el artículo 201.1e) (fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde) no existiría ningún inconveniente técnico que impidiera la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH. Sin perjuicio de la necesidad de que la jurisprudencia se asiente con más claridad sobre esta cuestión, puede señalarse que la DGRN sí ha considerado factible la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH sobre fincas procedentes de concentración parcelaria.

En cuanto a la rogación necesaria para que el registrador comience la tramitación del procedimiento, el punto de partida lo establece la resolución circular de 3 de noviembre de 2015 al afirmar que para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Ahora bien, la misma resolución matiza tal afirmación estableciendo que se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Tal regla ha sido reiterada por resoluciones posteriores como la de 15 de junio de 2016.

Por su parte, la resolución de 30 de junio de 2016 aclara que la solicitud es un mero acto de administración que no requiere poder de disposición sobre la finca objeto del expediente. Así entiende el centro directivo que basta el consentimiento de uno de los cónyuges respecto de la finca ganancial.

El expediente del artículo 199 LH tiene como objetivo la inscripción de la representación gráfica de la finca y, como consecuencia de tal inscripción la rectificación de la descripción literaria de la finca registral cuya representación se inscribe. Es presupuesto necesario, por tanto, para que pueda tramitarse el expediente que exista una plena correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica de modo que las diferencias existentes entre la descripción registral original y la gráfica se deban exclusivamente a errores descriptivos del registro. La rectificación de la descripción registral no puede nunca ser un medio para que accedan al registro negocios jurídicos celebrados por el titular registral que debieran haberse articulado a través de inmatriculaciones, agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones.

Por ello, el artículo 199 LH establece que la certificación gráfica aportada será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Éste afirma que la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita. La correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca existe cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del terreno y las diferencias de cabida no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Exigiendo la normativa aplicable que el registrador no albergue dudas sobre la identidad entre finca registral y representación gráfica, los artículos 9 y 199 LH determinan cuáles habrán de ser los criterios a los que se atendrá el registrador para juzgar esa identidad. Establece el artículo 9 LH que el registrador valorará la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Por su parte, el artículo 199 LH establece que el registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio.

La jurisprudencia de la DGRN que hace referencia al estudio de las normas aquí expuestas se caracteriza por el rigor con el que ha calificado las posibles dudas del registrador sobre la identidad entre la finca inscrita y la representación gráfica aportada. De manera reiterada ha señalado que tal juicio no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Así la resolución de 27 de septiembre de 2018 que cita otras muchas anteriores como las de 14 y 28 de noviembre de 2016, 1 de junio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 24 de abril y 11 y 21 de mayo de 2018 afirma ser reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:

a)   El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b)   A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c)    Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d)   El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. (…)

e)   El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

De este modo, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016 ó 20 de julio de 2018), pero habrá de fundamentarse la causa concreta por la que se supone celebrado un negocio traslativo o invadido el dominio público. En caso de invasión de finca colindante habrá igualmente de identificar la finca afectada y justificar la causa por la que se supone la invasión.

Como ya se ha señalado al comienzo de la presente exposición, el procedimiento del artículo 199 LH es medio válido para la rectificación de cabida cualquiera que sea la diferencia entre la superficie inscrita y la gráfica y para la rectificación de linderos fijos. Por ello entiende la DGRN que no pueden fundamentar las dudas de identidad del registrador exclusivamente la magnitud de la diferencia de cabida (habiendo permitido en ocasiones la DGRN hasta cuadriplicar la superficie inscrita por este procedimiento) o la necesidad de rectificar los linderos de la finca registral.

También ha considerado la DGRN en ocasiones (así la resolución de 20 de julio de 2018) que este procedimiento es válido, respecto de fincas rústicas, para incorporar al historial registral los datos relativos al polígono y parcela catastral que no constaran previamente en el historial registral de la finca.

Debe finalmente señalarse que, en caso de que las dudas de identidad estén debidamente fundamentadas, habrán de ponerse de manifiesto por el registrador al inicio del procedimiento, antes de las citaciones, para evitar gastos y dilaciones innecesarios y que podrán ser solventadas a través del procedimiento del artículo 201 LH (resoluciones de 15 de enero ó 20 de julio de 2018).

En reiteradas ocasiones ha remarcado la DGRN que las notificaciones a los titulares colindantes son el trámite esencial que caracteriza el procedimiento del artículo 199 LH. Así señalan las resoluciones de 19 de julio o 28 de noviembre de 2016 ó 23 de abril de 2018 (entre otras), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

 El precepto establece diferentes destinatarios de tales notificaciones en función de la clase de base gráfica que vaya a ser inscrita. En caso de inscripción de base gráfica catastral el artículo 199.1 LH establece que el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. En el supuesto de que la base gráfica objeto de la inscripción sea alternativa, el 199.2 LH añade que el Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real.

Así, serán objeto de notificación los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas en caso de que se incorpore una representación catastral y también los titulares catastrales colindantes cuando se inscriba la alternativa.

Cabe en todo caso plantearse quiénes son los titulares registrales colindantes afectados. En esta cuestión se centra la resolución de 23 de abril de 2018, que si bien se refiere al procedimiento del artículo 201 LH, llega a una serie de conclusiones que podrían también aplicarse al procedimiento del 199 LH.

Se plantea específicamente en este recurso qué deba entenderse por colindante registral a estos efectos. Sobre esta cuestión debe partirse de la realidad de que actualmente conviven en el Registro fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica alguna.

Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro.

En el caso de este expediente se omite toda notificación a los colindantes registrales, siendo los únicos que figuran en la certificación los resultantes de la descripción literaria, que debieron ser notificados. Por tanto, este defecto debe confirmarse.

La conclusión a que llega la resolución citada es que, en caso de que por falta de previa inscripción o archivo de la base gráfica la única descripción que conste en el Registro de la finca objeto del expediente sea la literaria, corresponde al registrador, estudiando el historial registral de las fincas afectadas o los índices a su disposición, intentar discernir quiénes pudieran ser los titulares registrales colindantes, llegando incluso a notificar (parece en caso de que tales pesquisas resultaran infructuosas) a los que resulten de la descripción literaria de la finca afectada (incluso si tal descripción no se hubiera modificado en un amplio lapso de tiempo). No cabría, parece, ni dejar de tramitar el procedimiento por desconocer quiénes sean los titulares colindantes, ni dejar un lindero pendiente de notificación.

La doctrina de la DGRN sobre esta cuestión es, posiblemente, la más complicada de resumir entre aquéllas objeto de la presente exposición. El análisis de la amplia jurisprudencia del centro directivo sobre la materia resulta difícil de esquematizar pues cada resolución responde a las concretas circunstancias del caso y las variables que pueden afectar a su solución son muy numerosas: diferencia de cabida de la finca, diferencia de linderos, posibles intereses públicos involucrados, argumentos del colindante, número de oposiciones presentadas, pruebas presentadas, entre otros.

Me limitaré, por tanto, a exponer una serie de reglas jurisprudenciales que la DGRN ha reiterado.

La primera regla y la más importante es que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por si sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica. Afirma el centro directivo en una frase repetida en incontables resoluciones que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica el dominio público u otra finca colindante).

En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante de la titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el promotor. Así las resoluciones de 11 ó 25 de mayo de 2018 entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida.

En segundo lugar, las resoluciones de 6 de febrero de 2018, 21 de marzo de 2018 ó y 5 de julio de 2018 atribuyen al registrador la competencia de valorar la legitimación del colindante para oponerse. En todo caso, la primera de las citadas (en que el alegante afirmaba ser heredero del titular colindante) señala que no es preciso que se acredite la titularidad del alegante por los medios que se le exigirían para practicar a su favor la inscripción de la finca colindante afectada.

En tercer lugar, aclara la DGRN (resoluciones de 14 de noviembre de 2016 ó 25 de octubre de 2017, entre otras) que la oposición del colindante no implica la necesidad de dar nueva audiencia al promotor para poder rebatir los argumentos del alegante. Compete al registrador, a la vista de las alegaciones resolver lo que estime procedente (sin perjuicio, claro, del posible recurso contra la denegación de la inscripción solicitada).

En cuarto, la resolución de 14 de noviembre de 2016, entre otras, se refiere a la solicitud del promotor de acceder al contenido de las alegaciones del colindante. Al respecto la DG recuerda que el artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales, documentos entre los que se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.

En quinto, la resolución de 5 de julio de 2018 se refiere al valor que haya de darse a las alegaciones de un colindante que no defiende sus propios intereses personales, sino los ajenos. En tal supuesto entendió la DGRN que si citado el colindante afectado, éste no se opone, no debían ser valoradas las alegaciones de un tercero cuyos derechos personales no se veían perjudicados por la inscripción.

En sexto y último lugar, nos referiremos a la necesidad de que el alegante acredite o no sus manifestaciones con alguna prueba, si quiera indiciaria, que dé soporte o credibilidad o sus alegaciones. La DGRN establece en distintas resoluciones que procede la denegación de la base gráfica en caso de que resulte posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Parece deducirse que la mera existencia de controversia, si estuviera fundada en la posible invasión de finca colindante o dominio público o en la celebración de negocio traslativo, sería suficiente para denegar la inscripción. Sin embargo, la doctrina más reciente ha considerado de suma importancia que las alegaciones sean acompañadas alguna prueba que las sustente. Así lo entendió por ejemplo la resolución de 24 de abril de 2018. Por su parte la resolución de 12 de junio de 2018 afirma: Debe también ponerse de manifiesto que la alegación así formulada no aparece respaldada por un informe técnico o prueba documental que, sin ser por sí misma exigible, sirva de soporte a las alegaciones efectuadas. En consecuencia, no cabe concluir de todo ello la consecuencia de no admitir la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada sin fundamentar las razones que impiden al registrador tal incorporación a los respectivos folios reales de las fincas objeto de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.

En última instancia, haremos una brevísima referencia al comportamiento marcado por la DGRN al registrador ante los problemas relacionados con los posibles desplazamientos o giros que puedan resultar de la representación gráfica catastral. Estos problemas se plantean cuando la representación gráfica catastral refleja correctamente tanto la descripción de la finca como sus relaciones de colindancia relativas con las vecinas, pero, por errores cartográficos, no refleja de manera exacta la ubicación de la finca sobre la realidad, siendo por tanto sus coordenadas incorrectas, por errores cartográficos que no afectan exclusivamente a la finca objeto de la representación sino a la zona más o menos amplia de terreno donde ésta se sitúa.

Siendo por tanto correcta la descripción de la finca y sus relaciones cartográficas relativas con las colindantes, se plantea la cuestión de cómo debe actuar el registrador ante una representación gráfica alternativa que pone de manifiesto la existencia de un error en la cartografía catastral.

Sobre la cuestión se pronuncia en dos ocasiones la Resolución de 29 de octubre de 2015 conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

En primer lugar el apartado dispositivo séptimo, en el último párrafo de su punto 2.d) señala que si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados. Parecería por tanto insinuarse que la representación que habría de tomar el registrador sería la catastral incorrecta por ser preferible un mal menor (incorporar una representación incorrecta) a uno mayor (incorporar una representación que, aunque correcta, no puede coordinarse con las colindantes por afectar el error catastral no solo a una finca, sino a una porción más amplia de terrero).

Sin embargo, el punto 5 del mismo apartado dispositivo séptimo parece defender la postura contraria, es decir, incorporar la representación alternativa correcta aunque ello implique la descoordinación con las catastrales colindantes mientras no se resuelva el error de desplazamiento o giro en la cartografía catastral. El citado apartado establece que cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.

Excede del objeto de estas breves líneas plantearse cuál sea la solución preferible o lo que es quizá aún más interesante cuáles son las consecuencias prácticas de optar por una u otra alternativa o las posibles soluciones para coordinar las distintas representaciones gráficas que hayan podido acceder al registro (unas catastrales incorrectas, otras alternativas correctas) una vez se haya puesto de manifiesto ante el registrador y el catastro la existencia del giro o desplazamiento.

La DGRN se ha pronunciado sobre la cuestión en las resoluciones de 24 de octubre y 7 de noviembre de 2016 en las que no se planteaba la posible inscripción de una representación alternativa, sino de una catastral en una zona en la que se había producido un desplazamiento no acreditado a juicio de la DG. Resulta interesante destacar que aunque la DG no resuelve expresamente la cuestión planteada, basa su argumentación en el apartado 5 de la resolución circular, sin citar el apartado 2d). Los argumentos de la DG son los siguientes:

Procede analizar el defecto relativo a la existencia de un desplazamiento patológico o generalizado en la cartografía catastral del municipio que impide la inscripción de la representación gráfica de la finca.

El tratamiento registral de los supuestos de desplazamientos de la cartografía catastral se contemplan en el apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción.

En el presente expediente, no consta ninguna representación alternativa que derive de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, sino que el registrador se limita en su calificación a poner de manifiesto la existencia de un desplazamiento generalizado, sin que éste resulte justificado técnica ni gráficamente en tal nota de calificación. (…)

En todo caso debe recordarse que conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la Resolución de 22 de abril de 2016, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015) y las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Cabe señalar, finalmente, que el altísimo número de resoluciones sobre la materia expuesta en un plazo tan breve de tiempo pone de manifiesto las lógicas dificultades propias de los periodos de implantación de cualquier procedimiento nuevo. Sin embargo, los múltiples beneficios que en el futuro proporcionará el creciente número de fincas correctamente georreferenciadas harán, sin duda, que el constante esfuerzo de los operadores jurídicos por aplicar la nueva legislación, con agilidad, pero sin merma de seguridad, merezca la pena.