Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 8 de abril de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez

MADRID, 8/04/15

CASO 1.- CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD. Una juez plantea a un compañero la posibilidad de la inscripción de una compraventa en ejercicio de una opción de compra mediante mandamiento en el que el secretario constate la emisión de tal declaración de voluntad con las circunstancias necesarias para la inscripción conforme al art. 708 LEC^[1].

El registrador competente, a la vista del mandamiento lo había suspendido por falta de constancia de circunstancias personales del demandante, falta de acreditación de la plusvalía y nota de presentación de impuestos. Se plantea si aún con todo no faltaría la declaración de voluntad del optante.

Unánimemente se acuerda que es necesario el consentimiento del optante en documento auténtico. Éste debe comparecer ante el Notario y consentir; en otro caso, faltaría su declaración de voluntad, que la demanda no sustituye. Se plantearían además problemas de acreditación del pago en la compra^[2].

Se aporta al seminario el documento en cuestión. Del mismo resulta que la sentencia ordena el otorgamiento de la escritura pública. El mandamiento no puede ir más allá de la sentencia. Se traen a colación las RDGRN de 29/07/2006 y 3/06/2010, según las cuales el auto del art. 708 LEC sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente, de modo que el demandante puede otorgar la escritura de venta compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

CASO 2.- SERVIDUMBRE DE GARAJE-APARCAMIENTO. En la inscripción 6ª de la finca 36.026, matriz de una división horizontal, se encuentra inscrita la siguiente servidumbre llamada de garaje-aparcamiento: "Las nueve plazas de garaje-aparcamiento previstas en la futura edificación de su planta de sótano, se distribuirán en la siguiente forma: a favor de la finca 36.032, tres plazas; y a favor de la finca 36.028 las seis plazas restantes." En la inscripción 7ª de obra nueva y división horizontal de la finca 36.026, se concretan las plazas de garaje que en la inscripción sexta quedaron a favor de las fincas 36.028 y 36.032, "lo que se expresará en las respectivas inscripciones de dichas plazas de garaje".

En la plaza de garaje número 123, finca registral 4.936, antigua 40.656, se indica que esta plaza es "una de las reservadas a dueños o beneficiarios de locales en la casa número 21 de la avenida del Ferrol del Caudillo". La matriz de la casa número 21 de la avenida Ferrol del Caudillo es la finca registral 36.028. Pregunta:
¿Es preciso que el titular de esa plaza de garaje sea a su vez propietario de un piso o local del inmueble situado en la avenida del Ferrol del Caudillo 21?

Si bien de la inscripción 6ª resultaría que nos encontramos ante una servidumbre a favor de determinadas fincas pertenecientes a otra matriz (no se sabe si sin aceptar pues no consta que el dueño de esas matrices sea el mismo, en cuyo caso sería el supuesto de constitución por signo aparente por el mismo dueño), en la inscripción 7ª se designan como sus titulares los dueños o beneficiarios de los locales de una determinada casa, con lo que modaliza la inscripción 6ª de forma muy poco técnica. Ante la indefinición del titular (¿qué se entiende por “beneficiario”? ¿Cómo se acredita? ¿Y si pierde tal condición? ¿Tienen derecho todos los titulares de los locales o solo los que compren? ¿Ha habido aceptación?), el registrador se plantea si se puede hacer caso omiso de la misma e inscribir la venta a un tercero, que no acredita ser propietario “ni beneficiario” en dichos locales.

Se propone por el seminario inscribirla arrastrando dicha circunstancia (de hecho, ya se han producido inscripciones anteriores de este modo). Otros opinan que se puede entender como una limitación a los copropietarios del predio sirviente en el sentido de que debe permitir tal “uso” por los “beneficiarios” indicados.

En todo caso, para la resolución del supuesto faltan datos como saber si la servidumbre la constituyó la sociedad siendo dueña también de las otras dos matrices o si el ahora vendedor y el comprador son titulares de algún derecho sobre los referidos locales.

CASO 3.- CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. Posibilidades de cancelación de las notas marginales practicadas al amparo del llamado “cheque vivienda”. La nota marginal dice así: “La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, Conserjería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de la Comunidad de Madrid, en ejercicio de la competencias que tiene atribuidas por los Decretos 84/95 de 1 de Julio, 178/95 de 14 de Julio, 270/95 de 19 de Octubre, ha reconocido el derecho a la subvención para la adquisición de vivienda libre sita en la Calle Referéndum Viñagrande 22-8-1 de Alcorcón, formulada por doña… al amparo de lo dispuesto en el decreto 12/2001 de 25 de Enero, en la orden de 2 de Febrero de 2001, con fecha de entrada veinticinco de marzo de dos mil dos, por importe de 4507,59 euros, equivalente al cinco por ciento del precio de la vivienda. Advirtiéndose del hecho de que el adquirente no podrá transmitir la vivienda por actos inter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo de cinco años, desde la concesión de la subvención, sin recabar autorización de venta de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, previo reintegro de la subvención recibida con los intereses legales desde el momento de su percepción. Así resulta del expediente 1897/02, firmado el tres de noviembre de dos mil cuatro, por la Directora General de Arquitectura y Vivienda, doña Nieves Montero Arranz que se presentó a las 11:05 horas del día cuatro de Mayo de dos mil cinco, Asiento 810, Diario 10. Alcorcón trece de mayo de 2005” Firmado ilegible.

La registradora que plantea el caso sostiene que podría cancelar la nota marginal aplicando el art. 177 RH al haber pasado cinco años del plazo de duración de la prohibición de disponer, esto es, diez años desde la fecha de la concesión de la subvención. El problema surge si se presenta después una escritura otorgada dentro del plazo de prohibición, porque si ha cancelado la nota, ello es a todos los efectos, y por tanto esa venta sería inscribible a pesar de su ilegalidad. En el caso en concreto, la venta ilegal fue presentada y suspendida por existir la nota. Ahora el asiento ha caducado y solicita su cancelación por tal motivo el adquirente. En definitiva la única cuestión es decidir si se puede cancelar por caducidad la citada nota marginal (5+5 años), y si una vez cancelada se puede despachar la venta realizada vulnerando la prohibición.

Hay unanimidad en que la nota marginal se cancelaría al presentarse una transmisión otorgada después de los cinco años de la fecha de la subvención; también en que podrá cancelarse la nota marginal cuando el titular de la finca presente para su inscripción el documento administrativo de descalificación de la vivienda.

Sin embargo se discute si debe cancelarse por el transcurso de los diez años sin más. Frente a los que sostienen que es un supuesto de caducidad, que lo contrario entorpecería el tráfico jurídico y por tanto que es aplicable el art. 177 RH, la mayoría opina que no hay caducidad, que no se ha “convenido” como reza el artículo 177 citado y que dicha solución permitiría inscribir compras efectuadas durante la vigencia de la prohibición. El art. 177-1 RH se refiere a la caducidad de asientos relativos a derechos que tuvieren un plazo para su ejercicio, lo que no incluiría a las prohibiciones de disponer. Sólo podrían cancelarse por caducidad, según este criterio, transcurrido el plazo de vigencia del régimen de protección de que se trate.

Esta cuestión ya fue examinada en el artículo de Ángel Valero Fernández Reyes, Aspectos registrales del régimen de viviendas protegidas: su aplicación a la legislación de la Comunidad de Madrid, publicado en el cuaderno 13 del seminario Carlos Hernández Crespo.

CASO 4.- AFECCIÓN REAL Y TRACTO. Finca inscrita a favor de una sociedad A en el año 1977 por división horizontal. Se presenta ahora mandamiento de embargo en procedimiento seguido a instancia de la Comunidad de Propietarios frente a doña B y frente a la sociedad A “a los solos efectos de soportar la afección real del bien inmueble prevista en el artículo 9.1 e) de la LEC” (sic).

En el decreto que se incorpora, la parte dispositiva dice literalmente: “Se decreta el embargo de los siguientes bienes como de propiedad del ejecutado doña B para cubrir la suma de… Y para la efectividad de lo acordado se declara embargado el siguiente bien inmueble: derechos de propiedad sobre la finca x. Notifíquese por edictos el presente decreto así como el auto despachando ejecución a la sociedad A.” En el pie del mandamiento se añade: “se hace constar que se ha despachado ejecución contra la sociedad A, a los solos efectos de soportar la afección real del bien inmueble prevista en el artículo 9.1 e) de la LEC.” No queda claro por tanto si el procedimiento se ha dirigido contra la sociedad y doña B, o si solo se despachó ejecución contra doña B y se le ha notificado a la sociedad como parece deducirse del decreto. ¿Se cumple el tracto sucesivo? Y en caso afirmativo ¿es necesario dado que se invoca el art. 9.1e) LPH, detallar que la cantidad reclamada corresponde a cuotas impagadas de la anualidad corriente y de la anualidad natural anterior, tomando como referencia la fecha de presentación de la demanda, como resulta de la Resolución 22-1-2013? O ¿al no solicitar expresamente la preferencia y no haber otras cargas no es preciso?

Unánimemente se entiende que es precisa una aclaración. La alusión a la afección tendría sentido en el caso contrario, es decir, que inscrita la finca a favor de B, se estuviera ejecutando por falta de pago de los gastos de comunidad a que se refiere el artículo 9,1.e) LPH por parte de A. Lo que parece es que nos encontramos ante un supuesto de falta de tracto y, si la demandada es B como propietaria, tendrá que suspenderse al amparo del art. 20 LH y acudir el acreedor al procedimiento del art. 140 RH, pudiendo entretanto tomar anotación de suspensión^[3].

CASO 5.- DOS CADENAS DE TITULARIDAD. Una finca es anejo inseparable de algunos departamentos de una propiedad horizontal, a saber, determinados departamentos de la propiedad horizontal tienen como anejo inseparable una cuota en la finca independiente dedicada a jardín. En la inscripción del departamento, sin embargo, no se dice nada del anejo. Al solicitar publicidad de FLOTI aparece una cuota del anejo inseparable inscrita a nombre de persona distinta de la titular registral de la finca de la que es anejo. Se plantea como actuar en caso de un posible embargo.

Se considera que no debe de continuarse el tracto del anejo del que parece roto el mismo. Igualmente no cabe practicar embargos sobre el anejo si el procedimiento se dirige contra la finca si el mismo se dirige contra persona distinta del titular registral de la finca a la que está vinculado.

El servicio de índices es una ayuda a efectos del despacho, pero si como resulta del caso, se ve que la separación de titularidades resulta anómala y contradictoria con el propio Registro hay que tenerlo en cuenta y no actuar como si el anejo fuese una finca independiente.

CASO 6.- INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. Se plantea la inscribibilidad de una sentencia del TS por la que se anula una compraventa porque el administrador de la sociedad vendedora no tenía el cargo vigente. ¿Es necesario mandamiento?

Conforme a la resolución de 6 febrero 2012 no hace falta mandamiento, el título es la sentencia. En el Registro se cancela la compra por la nulidad y revive la inscripción y titularidad anterior.

CASO 7.- SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. Una viuda tiene inscrita a su favor una vivienda por mitades indivisas, una mitad por legado de su marido y la otra gravada con una sustitución fideicomisaria a favor de una sobrina. Fallece y se presenta la herencia de la viuda a favor de la sobrina que inventaría la finca y se la adjudica en su totalidad. El testamento de la viuda es igual que el de su marido, ya que en el mismo se establece también el legado a favor del marido con la sustitución para la sobrina en una mitad indivisa. Se plantea si escribir la escritura como viene o pedir la aclaración sobre los distintos títulos de la sobrina.

La sobrina adquiere una mitad indivisa por su derecho como fideicomisaria y la otra por herencia. El tratamiento fiscal puede ser distinto. Esas diferencias aconsejan una aclaración en cuanto a los títulos de atribución.

Sin embargo, dado que, a la postre, el resultado es el mismo para la sobrina, que va a resultar dueña de toda la finca, algunos asistentes consideran que cabe la inscripción tal como está.

CASO 8.- CANCELACIÓN. Se presenta cancelación de una hipoteca constituida sobre una finca matriz antes de una segregación. La finca resto está inscrita a favor de una sociedad declarada en concurso con posterioridad a la hipoteca y a la segregación, y aprobado el plan de liquidación. ¿Es necesario que comparezca el administrador concursal para cancelar?

La cancelación es beneficiosa para la concursada, por lo que no se ve la necesidad de que comparezca el administrador.

CASO 9.- VIVIENDA DEL PORTERO. Se desafecta la vivienda del portero para pasar a ser un elemento independiente. Se plantea el régimen del arrastre de cargas y su cancelación. En el edificio hay veinte pisos con diecinueve hipotecas y sólo uno Banesto acepta expresamente la no extensión de su hipoteca.

La solución que se propone es que los bancos manifiesten su conformidad en certificado administrativo bancario con N. I. F. del apoderado y poder del mismo, admitiendo la instancia privada a semejanza de lo que ocurre con la instancia para la distribución de la hipoteca entre varias fincas. Para apoyar este argumento se añade la dificultad de ejecutar la hipoteca sobre el piso desafectado y el que para acordar la desafectación no es necesario el consentimiento de los acreedores. Alguno sostiene que en estos casos no deben arrastrarse las cargas de los pisos sin necesidad de ningún consentimiento de los acreedores.

Madrid, 8 de abril de 2015

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolío Juárez

Carlos Ballugera Gómez