Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 7 de octubre de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 7/10/15

CASO 1.- HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Nuevo modelo de las hipotecas de ING: Se ha cambiado la cláusula novena (constitución de hipoteca), apartado b), en lo relativo a los intereses de demora. Se ha quitado el tipo máximo, a efectos hipotecarios, del 15% que se establecía en el modelo anterior.

La nueva redacción es la siguiente:

“b) Del pago de los intereses de demora convenidos en la estipulación SEXTA, limitándose igualmente esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, hasta un máximo de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS Y CINCUENTA CÉNTIMOS (25.783,50 EUROS)”.

La cláusula sexta-Intereses de demora- dispone:

“Las cantidades no satisfechas por la parte prestataria a su vencimiento devengarán a favor del BANCO el interés de demora, que será el resultado de sumar siete puntos y cincuenta centésimas de otro punto porcentual al euribor empleado para el cálculo del tipo de interés ordinario del préstamo en cada momento, con el límite máximo de tres veces el interés legal del dinero, sin necesidad de requerimiento alguno y pagaderos desde el momento del impago, gozando este devengo de preferencia sobre los demás”. Se plantea si es necesario pedir que se establezca, en cuanto a los intereses de demora, un tipo máximo a efectos hipotecarios.

Salvo alguna postura aislada que no admite que no se establezca un tipo máximo cuando no se trate de vivienda habitual, se estima por la mayoría que sí que es inscribible dado que hay tanto un límite cuantitativo frente a terceros, que es la cuantía de 25.783,50 euros que se ha fijado en la cláusula de constitución de hipoteca, como un límite temporal, en cuanto que el artículo 114, a falta de pacto, prevé su concreción a los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

Se entiende siempre que juega el límite más bajo y que el límite cuantitativo absoluto valdrá siempre que entre dentro de los otros dos límites legales y objetivos, los tres años del art. 144 LH y el tripe del interés legal del dinero.

CASO 2.- EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. ¿Cabe inscribir una expropiación con cargas? En el caso concreto hay una anotación preventiva de embargo y no se solicitó en su momento la expedición de certificación del art. 32.1 RH.

Dice el artículo 8 de la Ley de Expropiación Forzosa: “La cosa expropiada se adquirirá libre de cargas. Sin embargo, podrá conservarse algún derecho real sobre el objeto expropiado, si resultase compatible con el nuevos destino que haya de darse al mismo y existiera acuerdo entre el expropiante y el titular del derecho”. Se recuerda también el art. 32 RH.

La Administración Expropiante había planteado la posibilidad de inscribir la expropiación manteniendo la anotación preventiva de embargo. El problema es que unánimemente se entendió que no se trata de una carga compatible, a efectos de lo dispuesto en el art. 8 LEF puesto que la ejecución de la anotación daría lugar a la pérdida de la finca.

El procedimiento no había sido correcto dado que no se entendió con el titular de la anotación de embargo. De hecho, ni siquiera se solicitó la práctica de la nota marginal del artículo 32 del Reglamento Hipotecario. Además la compatibilidad de la carga debió ser declarada en el expediente.

Se daba además la peculiaridad de que el deudor estaba declarado en concurso, habiendo optado la Administración Expropiante por consignar el dinero directamente en el Juzgado de lo Mercantil ante el que se seguía el procedimiento de concurso, en lugar de hacerlo en la Caja General de Depósitos. Se estimó que lo procedente era solicitar del Juzgado de lo Mercantil la expedición del mandamiento de cancelación del embargo.

CASO 3.- NOVACIÓN DE BANKIA. En novaciones recientes de Bankia se dice que “Con efectos a contar desde la firma de la presente escritura [por ejemplo, 31.08.15], el préstamo hipotecario identificado en la Exposición es objeto de novación con efectos meramente modificativos…”

Poco después se pacta: “El cliente elige como día para el pago de las cuotas de la presente operación, el día [por ejemplo, 16] del mes correspondiente al vencimiento de las cuotas periódicas de amortización o de interés, según corresponda”.

Pero después se introduce el siguiente párrafo: “Como consecuencia de lo pactado en esta estipulación, todas las referencias en la escritura a la fecha de efectos, se entenderán referidas a la fecha de pago según ha quedado definida en esta estipulación”. Eso parece contradictorio con lo primero.

Dada la redacción confusa puede ocurrir, como de hecho parece estar ocurriendo que se dejen de inscribir esas estipulaciones. El asunto tiene su interés para que no haya dudas acerca de la duración de la obligación garantizada.

Como se estuvo de acuerdo en que sin aclaración no cabía la inscripción, se consideró conveniente que se hicieran gestiones ante la asesoría jurídica del banco para que se aclarase la redacción.

CASO 4.- SEGUNDA OPORTUNIDAD. Se presenta acta de designación de mediador concursal en un procedimiento extrajudicial de pagos instado por una persona física, de profesión cerrajero, a efectos de llegar a un acuerdo con sus acreedores, con la diligencia de aceptación del mediador nombrado. En el inventario que consta en el acta los deudores son titulares registrales de una vivienda.

Conforme al último punto del art. 233.3 Ley concursal “Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral, así como al Registro Civil y a los demás registros públicos que corresponda, comunicará de oficio la apertura de negociaciones al juez competente para la declaración de concurso y ordenará su publicación en el «Registro Público Concursal»”.

Procede entonces hacer una anotación preventiva en la hoja de la vivienda con expresión de los efectos de la apertura del procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos a que se refiere el art. 235 Ley concursal, a saber, (1) el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad; (2) los acreedores no podrán continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre la vivienda de los deudores mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses; (3) no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público; (4) durante el plazo de negociación del acuerdo extrajudicial de pagos y respecto a los créditos que pudieran verse afectados por el mismo, se suspenderá el devengo de intereses; y (5) el deudor que se encontrase negociando un acuerdo extrajudicial no podrá ser declarado en concurso, en tanto no transcurra el plazo previsto en el artículo 5 bis.5 (tres meses).

CASO 5.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. El vendedor manifiesta que el contrato de arrendamiento es de fecha posterior a la entrada en vigor de la nueva ley y que en él consta la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto.

Se pregunta si es suficiente la manifestación del vendedor de que existe la renuncia o ha de constar que el contrato se ha exhibido al notario o, en su defecto, se ha de unir o acompañar el contrato.

La mayoría opinó que no era suficiente la manifestación del vendedor porque una vez que dice que la finca está arrendada es la ley la que otorga el derecho de retracto al arrendatario, por lo que la renuncia ha de acreditarse aportando al menos la copia del contrato. Otros opinaron que si el vendedor pudo callar sobre el arrendamiento y sin embargo habló no tiene por qué estar mintiendo.

Es un caso parecido al tratado en el caso 3 de la sesión de 14 de enero de este año. Entonces se acompañaba el contrato de arrendamiento con la renuncia del arrendatario y se dijo que la notificación en ese caso, que pide el art. 25.8.II LAU, era sólo a efectos de que el arrendatario supiera a quien tendrá que pagar la renta tras la venta.

Madrid, 7 octubre 2015

Ana Solchaga López de Silanes (ponente)

Sonia Morato González

Marta Cavero Gómez

José Ángel Gutiérrez García

Carlos Ballugera Gómez