Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 6 de mayo de 2015.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez
Documentación:
Marta Cavero Gómez (Ponenete)
MADRID, 06/05/15
CASO 1.- MEDIOS DE PAGO. Se trata de una escritura denominada de "elevación a público de documento privado de reconocimiento de titularidad dominical" suscrito en 2012.
En el documento privado, que se incorpora a la escritura, en su parte expositiva se dice que la sociedad C., en el año 2005, cedió a un fondo de titulización de activos un paquete de créditos hipotecarios mediante la emisión de participaciones hipotecarias y de certificados de transmisión de hipoteca. Se acordó que el cedente conservara una titularidad fiduciaria que incluía la administración de los préstamos hipotecarios y, como consecuencia de ello, se adjudicó determinados bienes inmuebles en subasta.
En el contrato de 2012 consideran que se actuó por cuenta y en interés del fondo y se reconoce que a este le pertenece la titularidad real de los inmuebles adjudicados.
En ninguna parte de la documentación presentada se recogen los importes de la operación de cesión de préstamos hipotecarios hecha en su día, ni los medios de pago utilizados.
¿Es preciso que se acrediten tales extremos conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial?
Para la mayoría es necesario que conste tanto el importe de la cesión como los medios de pago del negocio de cesión celebrado en el año 2005, salvo que pudiera acreditarse de forma fehaciente que el mismo se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal.
En relación con los fondos de titulización se recuerda que tras la Ley 5/2015, de 27 de abril de fomento de la financiación empresarial, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan. Se amplía, pues, su privilegio que supone una excepción a la exigencia de personalidad jurídica para ser titular registral, preconizada por el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento que dice textualmente: “No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”. Hasta ahora, en aplicación del art. 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril – que se deroga- la adquisición e inscripción estaba relacionada, directa o indirectamente, con procedimientos de ejecución hipotecaria. Esa limitación desaparece.
CASO 2.- PROPIEDAD HORIZONTAL: GARAJES: DESCRIPCIÓN. Escritura de compraventa de una cuota indivisa de finca que da derecho al uso exclusivo de una plaza de garaje concreta y en la que se describe la superficie y linderos de la misma con arreglo al artículo 53 b del Real Decreto 1093/1997. La finca matriz no contiene referencia al número de plazas que existen ni a su descripción pormenorizada, solo dice que el local garaje se distribuye en dos plantas de sótano de 229,33 metros cuadrados de superficie cada una. De la misma se han vendido con anterioridad 6 participaciones de 1/12 cada una concretándose sobre una superficie y linderos (años 1998, 1999 y 2000). ¿Puede inscribirse como las anteriores o sería necesario el acuerdo unánime de la totalidad de los copropietarios en Junta? La RDGRN de 14 de febrero de 2013 exige el consentimiento de los restantes copropietarios del local en un caso en el que las cuotas transmitidas constaban inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyectaba el uso exclusivo asignado por implicar una verdadera división del local transmitido y una alteración del régimen de comunidad. No había, como en el caso planteado, cuotas ya transmitidas con su delimitación física.
Hay unanimidad en que el acuerdo de los copropietarios del local es exigible. Otra cosa es que, dados los precedentes, cueste decir ahora que lo anterior está mal hecho y que se van a pedir nuevos requisitos. Pero quedan plazas por vender y si se sigue con la misma práctica, si surgen discrepancias, la solución cada vez va a ser más complicada, por ejemplo si luego se enajena una cuota distinta o se atribuye a la plaza vendida una superficie no proporcional como ya ocurre en el caso planteado (la plaza ahora transmitida no mide 9,90 metros cuadrados útiles sino 9,50 metros cuadrados útiles). Se aconseja, antes de todo, ver si en el registro o en la escritura de constitución de la propiedad horizontal existe algún plano incorporado. En este último caso conviene, después de comprobar la concordancia, archivarse para las siguientes enajenaciones que se presenten. En el caso de no existir el plano, se podría inscribir la transmisión de la cuota indivisa (una doceava parte) indicando que no se hace constar la descripción. Algunos de los compañeros pedirían consentimiento para la inscripción parcial, otros no.
CASO 3.- CONCURSO: FASE DE LIQUIDACIÓN: CERTIFICACIÓN. Anotada la entrada en la fase de liquidación de una empresa declarada en concurso, se recibe mandamiento del Juzgado de la Mercantil para que se expida por el Registro la certificación a que se refiere el artículo 656 de la LEC. Se trata de la certificación previa a sacar los bienes a subasta. Se plantean tres cuestiones:
1ª. ¿Es necesario pedir el plan de liquidación para ver si procede la subasta? Se contesta que no. Que si el Juez de lo Mercantil lo estima procedente, no debe el Registrador entrar en ello.
2º. ¿Debe ponerse nota al margen haciendo constar dicha expedición? Se entiende que sí, al margen de la anotación del concurso.
3º. ¿Debe notificarse a los titulares de cargas sobre la finca? La mayoría entiende que no, es el Juez el que determinará su subsistencia o no cuando llegue la enajenación.
Madrid, 6 de mayo de 2015
Marta Cavero Gómez (ponente)
Irene Montolío Juárez
Carlos Ballugera Gómez