Seminario de Derecho Registral 25 de octubre de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid 25 de octubre de 2017

CASO 1.- DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER.- Se plantea si es inscribible una escritura de compraventa otorgada por A, quien se reservó la facultad de disponer cuando donó a B, en el caso en el que el derecho del donatario B ha sido embargado y ejecutado, resultando inscrito a favor de un tercer adquirente C. Se aclara que en toda publicidad registral de la finca ha constado dicha reserva de la facultad de disponer.

Se considera que procede la inscripción de la compraventa y la cancelación de la inscripción a favor C. C solo podría oponer a la cancelación de su derecho la buena fe, pero no cabe en este supuesto, dado que la reserva de la facultad de disponer consta en el Registro. No procede exigir consignación alguna pues no hay ninguna contrapartida a favor del titular claudicante C como ocurriría por ejemplo en el caso de ejercicio de una condición resolutoria. Tampoco se puede inscribir arrastrando esa situación pues es incompatible con la nueva titularidad registral; no cabe inscribir dos dominios plenos sobre la misma finca a la vez. En resolución de 24 de octubre de 2016, la DGRN, en un caso en el que constaba embargado el derecho del donatario con reserva de la facultad de disponer a favor del donante, sostuvo que era procedente exigir la intervención del acreedor embargante mediante su consentimiento o mandamiento judicial ordenando la cancelación del embargo, pudiéndose arrastrar entre tanto la anotación de embargo. Sin embargo se comenta en el seminario la escasa argumentación que se hace en la referida resolución para sostener dicha tesis, hasta el punto de que si se llega a la situación del caso planteado, inscripción a favor del adjudicatario en el procedimiento, resulta inaplicable. El donante puede disponer de la finca a su voluntad, luego poco pueden argumentar en su contra los que han adquirido con conocimiento de dicha situación.

En definitiva se concluye que, a pesar de la dureza del resultado, debe inscribirse la compraventa y cancelar el derecho del adquirente del donatario C, al que sería conveniente notificar (como corolario de la obligación de notificar al juzgado cuando pende el embargo).

CASO 2.- DESLIDE. DUDA RELATIVA AL DESLINDE ADMINISTRATIVO DE UN CAMINO A FAVOR DE UN AYUNTAMIENTO. Se presenta documentación de acuerdo de la Junta de Gobierno Local en expediente de investigación de camino, en cuya virtud se establece la existencia del camino situado entre la linde Este de dos parcelas catastrales que se corresponden con dos fincas registrales. Se deslinda un camino que se describe como: longitud 35 metros, anchura 6,2 metros, superficie 217 metros cuadrados. El camino no está inmatriculado.

Se plantean las siguientes dudas:

1.-El camino se identifica con una referencia catastral que tiene una superficie muy superior al trozo deslindado, una superficie de 1482 metros cuadrados. Por tanto ¿qué se haría en este caso: inmatricular el camino en su totalidad con la certificación administrativa y la certificación catastral con arreglo al 206 y una segunda inscripción de deslinde de ese trozo (con arreglo al 68 RBEL)? No obstante, de esa superficie del camino completo nada dicen en el expediente aunque resulta de consulta a Catastro.

2.-Para proceder al deslinde hacen constar las superficies de cada parcela catastral, pero resulta que esas dos parcelas catastrales tienen una superficie distinta en registro.

3.-El procedimiento se inicia a instancia del propietario de la parcela 169, registral 9202 (por tanto, éste ya es parte en el procedimiento) pero el problema está en que para notificar al propietario de la otra parcela se acompaña en el expediente una publicación en BOE por no haberse podido practicar la notificación personal a DON A.M.F., pero es que resulta que ese citado señor está fallecido porque desde 1995 la finca consta inscrita por herencia a favor de su esposa.

Se observa que en la práctica se suele inscribir el camino por trozos, siendo objeto de crítica que no se inscriba el camino de una vez, pues se ganaría en claridad y se ahorrarían trámites. Debe ponerse nota marginal en las colindantes indicando que se ha realizado el deslinde por el lindero común. Se puede hacer constar en dicha nota a efectos informativos que respecto de esa finca se han perdido determinados metros en Catastro pero no podemos decir que se quitan de lo inscrito porque no sabemos en qué medida la descripción registral está afectada en su superficie por el deslinde.

Se confirma que respecto del colindante no promovente hay defecto por no haberse entendido el expediente con la titular registral.

CASO 3.- ADQUISICIÓN POR CÓNYUGES EXTRANJEROS. En escritura de compra comparecieron unos esposos, de nacionalidad rumana, manifestando estar sujetas al “régimen supletorio legal de su país de bienes comunes”, adquiriendo la finca objeto de venta la esposa con carácter privativo por proceder el precio de la venta, según acreditan al notario autorizante, de la venta de una finca privativa sita en Rumanía, carácter privativo al que su esposo da su conformidad. Se suspendió el despacho por entender que no puede aplicarse a la adquisición formalizada a favor de la esposa el régimen previsto en el ordenamiento español para la confesión de privatividad, pues, con no acreditarse que el régimen aplicable a su matrimonio admita la existencia de bienes privativos de los esposos, la admisibilidad de tal posibilidad queda sometida a lo que establezca al respecto la ley aplicable a los efectos del matrimonio, sin que se haya acreditado el contenido de esta ley y su vigencia -sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país-. Con posterioridad, se manifestaron en parecido sentido las RR. 10.05.17 y 17.05.17. El notario autorizante aporta un informe emitido por él acerca del régimen económico matrimonial supletorio rumano, en particular invoca el artículo 343 del Código Civil de Rumanía que, en la regulación del régimen de comunidad legal, señala que “la prueba de que un bien es propio puede hacerse entre cónyuges por cualquier medio de prueba”. Aunque el notario en su informe no lo cita, el Código de Procedimiento Civil de Rumanía admite como medio de prueba la confesión extrajudicial. Si se admite la inscripción del bien como privativo por confesión, ¿se aplicaría en el futuro lo dispuesto en el artículo 95.4 del Código Civil? O, por el contrario, ¿hay que exigir que se acredite el completo contenido del Derecho rumano en cuanto a los efectos de la confesión de privatividad?

El seminario se inclina por la segunda posibilidad. Se puede hacer constar que adquiere la esposa con carácter privativo por confesión del esposo, pero sin hacer constar que se inscribe así al amparo del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, dado que no se ha acreditado que en el derecho rumano, dicha confesión tenga las mismas consecuencias que las recogidas en nuestros artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario.