Seminario de Derecho Registral 22 de marzo de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 22 marzo 2017

CASO 1.- PROPIEDAD HORIZONTAL: EXPROPIACIÓN PARCIAL.- Se expropia una parte importante del solar sobre el que asienta una división horizontal. No se practicó en su día la nota marginal de expediente de expropiación.

¿Han de intervenir en el expediente todos y cada uno de los propietarios de los pisos y sus acreedores hipotecarios, o basta con que se sigan las actuaciones con el Presidente de la Comunidad?

Sí, tras la expropiación y antes de la inscripción del acta se produce la venta de un piso, ¿ello impide la inscripción, si no consiente el nuevo propietario?

Se entiende mayoritariamente que habría bastado que las actuaciones se hubieran entendido con el Presidente autorizado por la Junta General de Propietarios. Como no ha sido así, se considera que se podría subsanar con un acuerdo de la Junta General ratificando lo actuado (con mayoría de 3/5 y sistema de notificación y no oposición en plazo). Esta solución parte de que se trate de un trozo de solar de una finca sobre la que se asienta la comunidad de propietarios. Distinto sería si dentro del terreno expropiado se encontrara algún elemento común como la piscina, cancha de tenis, jardín,… en cuyo caso sería necesaria la intervención de los copropietarios uti singuli.

En cuanto a los acreedores, se considera, en primer lugar, que éstos no suelen estudiar estas circunstancias al conceder la hipoteca y que la solución contraria es demasiado gravosa teniendo en cuenta esto. Distinto sería que lo hipotecado fuera un solar y se expropiara una parte de él. Y aquí se entronca la materia con los que arrastran cargas a la hora de desafectar la vivienda del portero conforme a la DGRN y los que entienden que este sistema dificulta el tráfico tanto de la finca del portero como la eventual ejecución hipotecaria sobre algún elemento privativo. En todo caso se advierte de que el 110.2 de la Ley Hipotecaria está ahí y de que la hipoteca se extiende a las indemnizaciones por expropiación de forma clara.

CASO 2.- PARTICIÓN: CONFLICTO DE INTERESES. Se presenta escritura de partición de herencia intestada. Los herederos son seis hijos que heredan por cabezas y tres nietos que heredan por estirpe. Sólo existe un bien en la herencia que se adjudica de la siguiente manera: a cada uno de los hijos, una séptima parte indivisa, y a cada uno de los nietos, una veintiuna ava parte indivisa. Tres de los herederos -hijos- no comparecen en la escritura, estando representados por otro hermano como mandatario verbal, y ratifican posteriormente. En la escritura de ratificación el notario emite el juicio de suficiencia y dice que el compareciente tiene facultades representativas suficientes “para este otorgamiento, puesto que está facultado expresamente, aun cuando incida en la figura de la autocontratación, para aceptar cualesquiera herencias”. En la misma escritura de herencia uno de los herederos interviene representado por otro heredero y el juicio de suficiencia es exactamente igual que el que figura en la escritura de ratificación. En la escritura de partición presentada no hay una aceptación expresa de la herencia, únicamente la adjudicación de la finca que es el único bien que integra la herencia. Se plantea si el poder para aceptar herencias es válido para ratificar una partición y adjudicación de herencia, teniendo en cuenta que en el presente supuesto la partición es conforme al título sucesorio.

Unánimemente se entiende que se puede despachar. El conflicto de intereses no puede darse más que partiendo de que exista partición y, en cualquier caso, ésta se hace conforme a testamento.

CASO 3.- PARTICIÓN: INCAPAZ. ¿Se puede inscribir una partición de herencia en la que una de las herederas está incapacitada judicialmente e interviene representada por su tutor, que es otro de los herederos, si la aceptación de la herencia se hace a beneficio de inventario y la partición es conforme al testamento? La heredera incapacitada es la viuda del causante, el tutor uno de los hijos y no hay cautela socini en el testamento. Tienen ya autorización judicial para la venta.

Tiene que haberse realizado el inventario con todos sus requisitos (citación, relación de bienes,…). No basta que se diga que se ha aceptado a beneficio de inventario pues cuando viene exigido por la concurrencia de un incapaz, no se trata solo de un problema de eventual responsabilidad civil, de responder de las deudas con los propios bienes, sino que afecta a la capacidad y por tanto de posible nulidad. Así el artículo 271 del CC establece que “el tutor necesita autorización judicial: 4.º Para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia, o para repudiar ésta o las liberalidades.” Y el 272. “No necesitarán autorización judicial la partición de herencia ni la división de cosa común realizadas por el tutor, pero una vez practicadas requerirán aprobación judicial”. Igualmente el artículo 1060. “Cuando los menores o personas con capacidad modificada judicialmente estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitará aprobación judicial de la partición efectuada…”. Se exige por tanto la aprobación judicial.

Alguno sugiere que se estudie el contenido de la autorización judicial de la venta por si puede implicar aprobación de la partición.

CASO 4.- INMATRICULACIÓN: 206 LH.-En el caso de una certificación administrativa para inmatricular una finca conforme al art. 206 LH, se plantean las siguientes cuestiones:

-¿Es suficiente con que se exprese que se desconoce el título de adquisición o es imprescindible que se haga constar?

-¿Es precisa la tramitación del expediente del art. 199 LH al tener que inscribirse la base gráfica o siendo inmatriculación no es necesario?

- En caso de tramitación del expediente del art. 199 LH si no es posible identificar las fincas colindantes, ¿se suspende la inscripción por falta de identificación de los colindantes o se tramita notificando sólo a los titulares de las fincas colindantes que hayan podido ser identificadas?

Artículo 206.

1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

Artículo 9.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

Se entiende que debe constar el título, aunque sea la socorrida posesión inmemorial.

Si coincide con el Catastro, no hay que tramitar el procedimiento del 199LH de acuerdo con la DGRN, bastando la posterior notificación a los colindantes.

Si los colindantes registrales no se pueden determinar, habrá que notificar a los catastrales y en el BOE a cualquier potencial perjudicado.

CASO 5.- EJECUCIÓN ORDINARIA: VIVIENDA HABITUAL.-Se presenta testimonio de auto de ejecución en un procedimiento ordinario por reclamación de cantidad, en el que se subasta la vivienda habitual del deudor. 

Se hace un cálculo de costas, para determinar el sobrante, superior al 5% de la demanda ejecutiva.

¿Está bien hecho el cálculo del sobrante, teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado uno bis, que dice: 

"En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva" ?

El artículo 575 se encuentra situado dentro del capítulo primero "De la ejecución dineraria: disposiciones generales" del título cuarto, dedicado a la ejecución dineraria.

El letrado de la administración de justicia considera que tal precepto sólo se aplica a las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, se encuentra situado en un capítulo general y no en el capítulo quinto, que es el específico. dedicado a las "particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados".

Unánimemente se entiende aplicable el 575 LEC.