RESOLUCIONES JUDICIALES CON TRASCENDENCIA REGISTRAL. ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2021

RESOLUCIONES JUDICIALES CON TRASCENDENCIA REGISTRAL

ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2021

Carolina del Carmen Castillo Martínez

Magistrado-juez titular del Juzgado de instancia nº 4 de Castellón

Doctora en Derecho

Profesora titular de Derecho Civil (excedente)

Profesora Asociada de Derecho Civil

Universitat de València

Académica de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación

SELECCIÓN DE RESOLUCIONES:

1ª. Resolución: 

Sentencia de 7 de octubre de 2020 de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Oviedo

ROJ: SAP O 4058/2020 - ECLI:ES:APO:2020:4058

Materia

Momento preclusivo para el control de las cláusulas abusivas.

Doctrina

Se reitera en varias resoluciones que el momento preclusivo para poder controlar la existencia de las cláusulas abusivas viene determinado por la entrega de la posesión conforme al artículo 675 LECiv.

La sentencia, después de reconocer que se trata de un tema polémico y que hay posiciones que entienden que el momento preclusivo para revisar las cláusulas sería la firmeza del decreto de adjudicación, ya que equivale a la entrega de la cosa, en el modo instrumental que prevé el art. 1462 CC (sentencias de 22 de julio de 2013, 21 de enero y 11 de octubre de 2014 y 14 de julio de 2015), se acaba inclinando por la que califica de posición mayoritaria, que consiste en atender a que se haya verificado o no la entrega de la posesión. Y ello, por un lado, porque la propia Ley de Enjuiciamiento distingue entre el dictado del Decreto de adjudicación (art. 673) y la entrega de la posesión efectiva (art. 675). Es este último momento el que el legislador ha venido estableciendo como momento final para el examen de cláusulas abusivas en el procedimiento hipotecario, primero en la disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, que señalaba como término final el del lanzamiento, y, en la cuarta, donde lo extendía a «todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el art. 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”; expresión esta última luego literalmente transcrita en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019,

sobre Contratos de Crédito Inmobiliario. Estas disposiciones no son directamente aplicables al caso por razones de temporalidad, pero expresan claramente que entiende el legislador como entrega de la posesión a efectos de determinar el momento final para el examen de cláusulas abusivas en esta clase de procedimientos. Y añade que más relevante, decisivo, es que el Tribunal Constitucional ya se pronunció sobre este tema en sentencia de 28 de febrero de 2019, en la que siguiendo la doctrina fijada por la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017, al analizar un caso en que ya había recaído Auto de adjudicación, estableció que, a estos efectos de examen de cláusulas abusivas, el procedimiento hipotecario no concluye y continúa hasta que el inmueble se ponga en posesión del adquirente, remitiéndose a la literalidad de la indicada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, y permitiendo así su examen tras el dictado de tal resolución. Y concluye señalando que esta, en fin, es la pauta seguida en acuerdo sobre unificación de criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Madrid, de 19 de septiembre de 2019, ya citado en la recurrida. Y, si alguna duda restare, la que resulta más acorde con una interpretación favorable a los derechos del consumidor, acorde con el carácter tuitivo de las normas que les son de aplicación.

2ª. Resolución:

Auto de 26 de abril de 2021 de la sección 4 de la Audiencia Provincial de Santander

ROJ: AAP S 89/2021 - ECLI:ES:APS:2021:89A

Materia

Momento preclusivo para el control de las cláusulas abusivas.

Doctrina

Se reitera en varias resoluciones que el momento preclusivo para poder controlar la existencia de las cláusulas abusivas viene determinado por la entrega de la posesión conforme al artículo 675 LECiv.

Este auto confirma el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. La parte apelante sostiene que no es posible examinar la posible abusividad de cláusulas del préstamo una vez la vivienda ha sido adquirida por tercero, porque ello vulneraría el artículo 674 de la LEC, y los arts. 38 y 134 LH. Ante ello la resolución contesta razonando que el motivo debe decaer por las siguientes razones. Considera este Tribunal que no es el decreto de adjudicación el último hito procesal a partir del cual no es posible ya declarar abusiva una cláusula, sino que dicho momento es la puesta en posesión del inmueble al adquirente, que es cuando concluye la ejecución hipotecaria. Como dice el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de septiembre de 2004, «si es nulo el procedimiento judicial sumario, el adjudicatario de la subasta no es tercero protegido por el artículo 34 LH, ya que la inscripción no convalida el acto nulo», de manera que «no solo no es tercero hipotecario al que protege el artículo 34, sino que sí le alcanza el artículo 33 LH». Del mismo modo que la nulidad del procedimiento hipotecario afecta al adjudicatario, también debe afectarle el sobreseimiento de la ejecución por causa de haberse despachado con fundamento en una cláusula abusiva. No puede invocar la ejecutante el artículo 38 LH, porque la presunción de titularidad del derecho real inscrito es incompatible con lo dispuesto en el artículo 33 LH («la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes»).

3ª. Resolución: 

STS, Sala Primera, nº 378/2021, de 1 de junio de 2021. 

Roj: STS 2191/2021 - ECLI:ES:TS:2021:2191

Materia                                             

Sobre calificación de la validez y vigencia de cargos y poderes inscribibles en el Registro Mercantil

Fundamentación jurídica (extracto)

* OBLIGACIONES DEL NOTARIO:

“… en el caso de que se trate de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, examinar de forma

rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.” “… el notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad.”

* OBLIGACIONES DEL REGISTRADOR:

“… el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado” “… la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha examinado

completa y rigurosamente la validez y vigencia del poder y la suficiencia de las facultades que confiere, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.”

* DIFERENCIA ENTRE CARGOS Y PODERES INSCRITOS Y NO INSCRITOS EN EL RM:

“En los casos de nombramientos o apoderamientos inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se le superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguarda de los tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad (arts. 20 CCom y 7 RRM), por lo que resulta prescindible la expresión de quien concedió el

poder, bastando con consignar la inscripción causada en el Registro Mercantil. Pero cuando se trata de poderes o cargos no inscritos, como sucede en este caso, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido (representación de primer grado).”

* CONCLUSIÓN:

“Como resultado de todo lo expuesto, al no constar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del otorgante del poder como administrador único de la sociedad, no puede considerarse acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de suficiencia del notario autorizante. Por lo que la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Calahorra fue plenamente ajustada a Derecho.”

4ª. Resolución: 

Sentencia núm. 600/2020, de 12 de noviembre de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

ROJ: STS 3638/2020 - ECLI:ES:TS:2020:3638

Materia

Consolidación como forma de extinción de los derechos reales.

Doctrina

La reunión en una sola persona de las condiciones de acreedor hipotecario y dueño de la cosa hipotecada provoca la extinción de los derechos de garantía.

Esta sentencia aborda un caso en que un acreedor es titular de dos hipotecas, procediendo a realizar una de ellas de forma que finalmente resulta adjudicatario del inmueble. Se plantea la cuestión de la extinción de la hipoteca subsistente por confusión. Un supuesto que se da con cierta frecuencia en la práctica. ¿Qué fundamento tiene esa

cancelación por confusión? Pues bien, la sentencia, tras rechazar que pueda hablarse propiamente de confusión como hace el art. 190 del Reglamento Hipotecario, precisa el concepto de consolidación como forma de extinción de los derechos reales. Dice el fundamento de derecho octavo, apartado tercero que: «La consolidación es una de las causas de extinción de los derechos reales limitados, aunque no existe en nuestro Derecho positivo un precepto que lo sancione con carácter general. Las normas que la contemplan son específicas para distintas clases de derechos reales. Así el art. 513.2 CC dice que el usufructo se extingue por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en la misma persona, y el artículo 546.1 reitera lo mismo en sede de servidumbres: estas se extinguen por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. No existe una norma similar respecto de la hipoteca o de la prenda, pero es doctrina común entender que la reunión en una sola persona de las condiciones de acreedor hipotecario y dueño de la cosa hipotecada (o de acreedor pignoraticio y dueño de la cosa pignorada) provoca la extinción de estos derechos de garantía. La consolidación se origina al adquirir el propietario, por cualquier título, la titularidad del derecho real limitado o, inversamente, por adquirir el titular del derecho real la propiedad de la cosa gravada».

5ª. Resolución: 

Sentencia 577/20, de 4 de noviembre de 2020 de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

ROJ: STS 3625/2020 - ECLI:ES:TS:2020:3625

Materia y doctrina consolidada

Adjudicación hipotecaria y subsistencia del contrato de arrendamiento.

Esta sentencia resume la cuestión jurídica analizado en los siguientes términos: el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior

propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler. Ante ello, fundamenta su decisión en los siguientes términos: pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa que no tuvo acceso a dicha oficina pública. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario celebren un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido, toda vez que, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda, salvo requerimiento de pago para evitar la enervación de la acción. En este sentido, las RRGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado. Por lo tanto, el Alto Tribunal opera un cambio de criterio frente a su anterior sentencia de 2015 a la vista de la modificación legal operada en el artículo 13 de la LAU.

6ª. Resolución: 

Auto del Tribunal de Justicia de 4 de febrero de 2021 da respuesta a la cuestión prejudicial que plantea la AP de Barcelona en el asunto C-321/20 sobre el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores en la redacción que se contiene en el apartado 10 y sobre los efectos de suprimir completamente el contenido de una cláusula contractual, por considerarla abusiva.

ECLI:EU:C:2021:98

Materia y contenido del fallo

Tras recordar que, según un criterio jurisprudencial establecido por el Tribunal Supremo en el año 2020, es abusiva una cláusula que permite el vencimiento anticipado de un contrato de préstamo por falta de pago de una sola cuota mensual, el órgano jurisdiccional remitente señala que, en cambio, no existe ningún criterio legal o jurisprudencial que sirva para determinar, en relación con los contratos de préstamo personales, el número de cuotas mensuales impagadas a partir del cual el prestamista puede válidamente declarar el vencimiento anticipado del préstamo. Recuerda, asimismo, que CDT no hizo un uso abusivo de la cláusula tercera a) del contrato al que se refiere el litigio principal, de modo que cabría considerar que esta cláusula puede integrarse en virtud de lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en su redacción vigente en el momento de la celebración de este contrato.

No obstante, el órgano jurisdiccional remitente señala que, en su sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito (C-618/10, en lo sucesivo, «sentencia Banco Español de Crédito», EU:C:2012:349), el Tribunal de Justicia declaró que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponía al reconocimiento a favor del juez nacional de tales facultades moderadoras.

El Tribunal de Justicia (Sala Séptima) declara:

1) El Derecho de la Unión, en particular el principio de seguridad jurídica, debe interpretarse en el sentido de que no se opone a que el juez nacional se abstenga de aplicar una disposición de Derecho nacional que le permite integrar una cláusula abusiva de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor en una situación en la que esta disposición, declarada contraria al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, por la sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito (C-618/10, EU:C:2012:349), aún no había sido modificada legislativamente con arreglo a esa sentencia en el momento en que se celebró el contrato.

2) El principio de seguridad jurídica debe interpretarse en el sentido de que no permite al juez nacional que ha declarado el carácter abusivo de una cláusula contractual, en el sentido del artículo 3 de la Directiva 93/13, integrar el contenido de esta cláusula, de modo que ese órgano jurisdiccional está obligado a abstenerse de aplicar dicha cláusula. No obstante, los artículos 6 y 7 de esta Directiva no se oponen a que el juez nacional sustituya tal cláusula por una disposición supletoria de Derecho nacional, siempre que el contrato de préstamo en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de esta cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, extremo que corresponde comprobar al órgano jurisdiccional remitente.

7ª. Resolución: 

El Auto del Tribunal de Justicia de 3 de marzo de 2021 da respuesta a la cuestión prejudicial que planteaba la Audiencia Provincial de Zaragoza sobre renuncia a las acciones judiciales contra cláusulas abusivas de un contrato de préstamo hipotecario, en el asunto C-13/19 en el procedimiento entre Ibercaja Banco, S. A.,y TJ, UK.

ECLI:EU:C:2021:158

Materia y contenido del fallo

Se trata de un supuesto en el que se pactó una cláusula suelo y a iniciativa de Ibercaja Banco, el contrato de préstamo hipotecario celebrado con TJ y UK fue modificado mediante un contrato de novación en el que se redujo el tipo pactado en la cláusula suelo. Además, el contrato de novación contenía una cláusula en virtud de la cual los prestatarios renunciaban a ejercitar cualquier acción judicial contra el prestamista.

La Audiencia Provincial remitente alberga dudas sobre el hecho de que la renegociación de una cláusula abusiva sea compatible con el principio establecido en el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, según el cual las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Y recuerda que el Tribunal Supremo, en su sentencia 205/2018, de 11 de mayo de 2018, reconoció la validez de las modificaciones contractuales de las cláusulas suelo.

Se declara inadmisible la decimotercera cuestión prejudicial, en la que la audiencia provincial pregunta, fundamentalmente, si los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 2005/29 deben interpretarse en el sentido de que se considera «desleal», a efectos de estas disposiciones, un comportamiento como el adoptado por la entidad financiera del litigio principal. Esta cuestión no responde a las exigencias que figuran en el artículo 94 del Reglamento de Procedimiento pues no indica la razón por la que la interpretación de esta es necesaria para resolver el litigio principal.

El Tribunal de Justicia (Sala Séptima) declara:

1) El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que no se opone a que una cláusula de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, cuyo carácter abusivo puede ser declarado judicialmente, pueda ser objeto de un contrato de novación entre ese profesional y ese consumidor, mediante el cual este último renuncia a los efectos que pudieran derivarse de la declaración del carácter abusivo de esa cláusula, siempre que la renuncia proceda de un consentimiento libre e informado por parte del consumidor, extremo este que corresponde comprobar al juez nacional. En cambio, la cláusula mediante la que el mismo consumidor renuncia, en lo referente a controversias futuras, a las acciones judiciales basadas en los derechos que le reconoce la Directiva 93/13 no vincula al consumidor.

2) El artículo 3 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que cabe considerar que no ha sido negociada individualmente la propia cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un profesional y un consumidor con la cual se pretende modificar una cláusula potencialmente abusiva de un contrato anterior celebrado entre ambos o establecer que ese consumidor renuncie a ejercer cualquier acción judicial contra ese profesional cuando dicho consumidor no haya podido influir en el contenido de la nueva cláusula, extremo este que corresponde comprobar al órgano jurisdiccional remitente.

3) Los artículos 3 a 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que la exigencia de transparencia que tales disposiciones imponen a un profesional implica que, cuando se celebra un contrato de novación que, por una parte, tiene por objeto modificar una cláusula potencialmente abusiva de un contrato anterior y, por otra parte, establece que el consumidor renuncia a ejercer cualquier acción judicial contra el profesional, deba situarse al consumidor en condiciones de comprender las consecuencias jurídicas y económicas determinantes que para él se derivan de la celebración de ese contrato de novación.

4) Las cuestiones prejudiciales décima y decimotercera planteadas por la Audiencia Provincial de Zaragoza son manifiestamente inadmisibles.

8ª. Resolución: 

STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, Sentencia núm. 354/2021 de 12 de marzo de 2021. Ponente: Excmo. Sr. D. Wenceslao Francisco Olea Godoy.

ROJ: STS 1113/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1113

Objeto del recurso y fundamento

El presente recurso de casación 3092/2019 se interpone por la Administración General del Estado y por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, contra la sentencia 119/2018, de 6 de marzo, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en el recurso ordinario 126/2018, que había sido interpuesto por la Junta de Galicia, en impugnación de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 7 de febrero de 2018, por la que se desestimaba el recurso interpuesto por el Servicio de Defensa del Patrimonio, de la Consejería de Hacienda, de la Junta de Galicia, contra la resolución de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, sobre impugnación de los honorarios incluidos en la factura serie A, número 1682, del Registro de la Propiedad de Ponteáreas (Pontevedra).

La sentencia de instancia estima parcialmente el recurso, anula la resolución administrativa impugnada y ordena excluir de la minuta que se había girado por los honorarios registrales el concepto arancelario 2.3/ inscripción base gráfica/47,5%/ 8total: 129,323872 €. Los argumentos en justificación del fallo se exponen en el fundamento segundo, en el que se comienza por examinar los presupuestos fácticos de la actuación administrativa que se revisa, declarando: "Con fecha 15 de julio de 2016 la Xunta de Galicia presentó ante el Registro de la Propiedad de Ponteareas solicitud de inmatriculación a su nombre de diversos inmuebles sitos en el municipio de Covelo. "El citado Registro de la Propiedad giró la factura serie A número 1682, de 9 de septiembre de 2016, por los siguientes conceptos:

"- Arancel 2.3 A/ Administración / 47'50%/8/ total: 192,323872 euros.

"Arancel 2.3 A/ Inscripción base gráfica / 47'5%/8/total: 192,323872 euros.

"Arancel 4.1 E/Certificación/8/total: 48,080968 euros.

"El día 21 de septiembre de 2016 la Xunta de Galicia impugnó dicha minuta de honorarios.

"Con fecha 7 de octubre de 2016 se emitió informe por la Registradora de la propiedad de Ponteareas en el que se allana y suprime la minutación por el tercer concepto, relativo a la certificación.

"Por resolución de 17 de enero de 2017 de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España se desestimó dicha impugnación.

"Interpuesto recurso de apelación por la Xunta de Galicia frente a la anterior, por resolución de 7 de febrero de 2018 la Dirección General de Registros y del Notariado lo desestimó."

En lo que interesa al presente recurso, se razona en el fundamento cuarto:

"La impugnación se refiere seguidamente al Arancel 2.3 A, relativo a la inscripción de la base gráfica, y se funda en que la descripción georreferenciada de una finca no posee sustantividad propia dentro de su inscripción registral, y en que no está previsto ese concepto en los contenidos en el arancel.

"La cuestión controvertida en este caso se centra en determinar si resulta procedente la minutación del concepto relativo a la inscripción de la base gráfica.

"La justificación que se ofrece en la resolución impugnada para la inclusión de tal concepto es que, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en el supuesto de inmatriculación de fincas ha de aportarse de forma obligatoria 'la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

"En ese sentido establece el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria dispone:

"Admite la demandada que en el Arancel no se prevé una minutación" especifica para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, pero explica que ello se debe a que el Arancel no ha sido actualizado a la reforma acometida por la Ley 13/2015.

"Se invoca asimismo el artículo 591 del Reglamento Hipotecario, con arreglo al cual "Cuando los asientos del Registro o las certificaciones deban practicarse o expedirse de oficio, no se entenderá que dichas operaciones sean en todo caso gratuitas a menos que por disposición legal se ordenare expresamente".

"Por muy lógico que resulte que el mayor trabajo derivado de la necesidad de la georreferenciación debiera dar lugar a un concepto minutable independiente y que en el actual artículo 9.b LH debe incluirse, en caso de inmatriculación, la representación gráfica georreferenciada, lo cierto es que no existe base normativa para la exigencia de aquel concepto en la minuta, porque esa posibilidad no se ha incorporado al RD 1427/1989, por lo que hemos de acudir a la norma general novena de este último (modificada por el RD 1612/2011), con arreglo a la cual "Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno", que no es sino trasunto de lo dispuesto en el artículo 589 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que establece:

"Los Registradores cobrarán los honorarios por los asientos que hagan en los libros, las certificaciones que expidan y las demás operaciones con sujeción estricta a su Arancel.

"Las operaciones que no tengan señalados honorarios en dicho Arancel no devengarán ninguno".

"Es cierto que el Arancel no se ha adecuado a la reforma del artículo 9.d de la LH producida por la Ley 13/2015, pero también lo es que, pese al tiempo transcurrido, no se ha añadido aquel concepto minutable, por lo que los Registradores no devengan honorarios por un concepto no incluido, pues lo que no cabe es duplicar lo minutado por el concepto 2.3.A cuando el Arancel no tiene prevista tal duplicidad. Ello es lo más conforme con la exigencia literal de que los Registradores cobren los honorarios "con sujeción estricta a su Arancel", interpretación estricta que sería contraria al cobro que ahora se pretende.

"Tampoco cabe invertir los términos de cara a exigir que la operación no sea gratuita en base al artículo 591 del Reglamento Hipotecario, porque dicho precepto hay que concordarlo con el artículo 589 de la misma norma, de manera que mientras dicha operación de la representación gráfica georreferenciada no tenga señalados honorarios en el Arancel no puede devengar ninguno. Entenderlo de otro modo entrañaría contravenir el principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 de la Constitución), porque permitiría que los Registradores incluyesen en las minutas conceptos no previstos expresamente en el Arancel.

"Aunque pueda llegar a entenderse que se trata de un asiento de carácter obligatorio que, a la luz del artículo 9.b de la LH, debe promoverse incluso de oficio por el/la Registrador/a, ello puede constituir razón para la inclusión "de lege ferenda" de tal concepto en el Arancel, pero mientras tal inclusión no tenga lugar no cabe exigirlo.

"En consecuencia, ha de prosperar el recurso en cuanto a este segundo apartado, de modo que procede anular las resoluciones impugnadas en el sentido de excluir de la minuta."

A la vista de la decisión y fundamentación de la sentencia de instancia, como ya se dijo, se preparan sendos recursos de casación tanto por la Abogacía del Estado como por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que son admitidos a trámite por auto de la Sección Primera de esta Sala, de 13 de marzo de 2020, en el que se declara que la cuestión que suscita interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia es "determinar si la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, que se trata de un asiento de carácter obligatorio conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, constituye o no una operación prevista en el Arancel de los Registradores de la Propiedad por la que, en consecuencia, pueda o no devengarse derecho de cobro por la práctica de la misma."

Para el examen de la mencionada cuestión se consideran que deben ser objeto de interpretación, entre otros que se estimen oportunos, los artículos 589 y 591 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Real Decreto de 14 de febrero de 1947 y la regla novena del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, en relación con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria; así como los artículos 2 de la mencionada Ley y el artículo 7 del Reglamento Hipotecaria y el apartado 1 del Arancel.

La Abogacía del Estado aduce en el escrito de interposición de su recurso que, conforme a la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015, se impone la obligación de incorporar en las inscripciones de fincas la representación gráfica georreferenciada, con la finalidad de establecer la correspondencia del Registro con la realidad. Y a juicio de la defensa de la Administración General, el hecho de que dicha incorporación a la inscripción no tenga reflejo especifico en los Aranceles registrales, no impide que deban incorporarse a la minuta, al amparo de la referencia que se hace tanto en el artículo 591 del Arancel como en la regla novena, en relación con el 591, del mismo; sin que obste a ello, como se razona por la Sala sentenciadora, que no se contemple expresamente la incorporación de esa referencia en la inscripción en las normas que regulan el Arancel. En ese sentido se critica

que la sentencia confunde operaciones registrales con los hechos, acto o negocios inscribibles; estimándose que, así como aquellas son numerus clausus, los segundos son numerus apertus. Siendo la georreferencia un hecho, debe estimarse que devenga los honorarios correspondientes.

Se termina por suplicar que se fije como doctrina la propuesta y se estime el recurso de casación, se anule la sentencia de instancia y se desestime el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Administración autonómica gallega, confirmando la resolución originariamente impugnada.

Por lo que se refiere al recurso interpuesto por el Colegio de Registradores, se aduce esa misma idea de que la obligación de que conste la representación georreferenciada de las fincas comporta una operación material de los Registradores, que debe considerarse genera los derechos arancelarios que, con carácter residual, se establece en el Anexo del Arancel; considerándose que existe una confusión en la sentencia de instancia entre el negocio jurídico objeto de la inscripción y el asiento que lo refleja, estableciéndose el carácter restrictivo de los primeros, pero no de los segundos. En el sentido expuesto, se aduce que la inscripción gráfica georreferenciada requiere un análisis cartográfico con un procedimiento específico, provocando un asiento propio y autónomo con efectos independientes de la titularidad de los derechos que consten en el Registro, cuyos servicios deben incorporarse en la minuta del Registrador, por lo que la decisión de la Sala de instancia comporta una vulneración del artículo 591 del Reglamento Hipotecario.

Se suplica por la defensa colegial que se estime el recurso, se fije la doctrina expuesta y se declare haber lugar al recurso de casación, confirmando la resolución originariamente impugnada.

Ha comparecido en el recurso para oponerse al mismo la Junta de Galicia que suplica su desestimación, por estimar ajustado a Derecho los fundamentos de la sentencia recurrida, por lo que se solicita su confirmación.

Examen de la cuestión que suscita interés casacional

Para el examen de las cuestiones que se suscitan en este recurso de casación deberá comenzarse por recordar que los honorarios de los Registradores han de regirse por las reglas que se establecen, ya en un primer grado normativo, en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/1989, de 13 de abril, de Tasas y Precios Públicos, conforme al cual su exacción deberá establecerse sobre los " hechos, actos o negocios jurídicos" propios del servicio público registral. A esos efectos, se establece en el artículo 589 del Reglamento Hipotecario (en adelante RH), que "[L]los Registradores cobrarán los honorarios por los asientos que hagan en los libros, las certificaciones que expidan y las demás operaciones con sujeción estricta a su Arancel". La norma establece aún una mayor puntualización en relación a la exclusividad de la percepción de los honorarios de los titulares de los Registros, cuando determina en el párrafo segundo de ese mismo precepto, que "[L]las operaciones que no tengan señalados honorarios en dicho Arancel no devengarán ninguno."

Conforme a los mencionados preceptos, en lo que trasciende al debate de autos, los honorarios de los Registradores deberán calcularse sobre los asientos, las certificaciones y demás operaciones registrales, en el bien entendido de que solo devengarán honorarios si dichas operaciones están expresamente previstas en el

Arancel. Es decir, en definitiva, el precepto reglamentario, que desarrolla las previsiones generales de aquella Ley, remite el devengo de los honorarios y su cálculo, a lo establecido en el Arancel.

El Arancel de los Registradores de la Propiedad fue aprobado por Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, y conforme a lo establecido en su Anexo I, se determinan, entre esas previsiones del artículo 589, como operaciones registrales que devengan honorarios, entre otras, las inscripciones (regla segunda). A tal efecto se dispone en el Arancel que las " inscripciones, anotaciones o cancelaciones" generarán los derechos económicos que se disponen en la mencionada regla del número segundo del Arancel.

Examen de la cuestión que suscita interés casacional

Para el examen de las cuestiones que se suscitan en este recurso de casación deberá comenzarse por recordar que los honorarios de los Registradores han de regirse por las reglas que se establecen, ya en un primer grado normativo, en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/1989, de 13 de abril, de Tasas y Precios Públicos, conforme al cual su exacción deberá establecerse sobre los " hechos, actos o negocios jurídicos" propios del servicio público registral. A esos efectos, se establece en el artículo 589 del Reglamento Hipotecario (en adelante RH), que "[L]los Registradores cobrarán los honorarios por los asientos que hagan en los libros, las certificaciones que expidan y las demás operaciones con sujeción estricta a su Arancel". La norma establece aún una mayor puntualización en relación a la exclusividad de la percepción de los honorarios de los titulares de los Registros, cuando determina en el párrafo segundo de ese mismo precepto, que "[L]las operaciones que no tengan señalados honorarios en dicho Arancel no devengarán ninguno."

Conforme a los mencionados preceptos, en lo que trasciende al debate de autos, los honorarios de los Registradores deberán calcularse sobre los asientos, las certificaciones y demás operaciones registrales, en el bien entendido de que solo devengarán honorarios si dichas operaciones están expresamente previstas en el Arancel. Es decir, en definitiva, el precepto reglamentario, que desarrolla las previsiones generales de aquella Ley, remite el devengo de los honorarios y su cálculo, a lo establecido en el Arancel.

El Arancel de los Registradores de la Propiedad fue aprobado por Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, y conforme a lo establecido en su Anexo I, se determinan, entre esas previsiones del artículo 589, como operaciones registrales que devengan honorarios, entre otras, las inscripciones (regla segunda). A tal efecto se dispone en el Arancel que las " inscripciones, anotaciones o cancelaciones" generarán los derechos económicos que se disponen en la mencionada regla del número segundo del Arancel.

Conforme a dicha normativa no ofrece duda que la inscripción que, en el caso de autos, había promovido la Administración autonómica, generaba los derechos arancelarios propios de dicha operación registral. Ahora bien, el debate se suscita, como ya se ha visto, porque se considera por el Registrador que emitió la minuta originariamente impugnada y las resoluciones que la confirmaron, que debía incluirse en la minuta una doble inclusión por ese concepto de la inscripción; es decir, la que correspondería a la referida operación registral y, además de ella, una nueva partida por el mismo concepto e importe, referida a la inclusión en el Registro de la descripción gráfica georreferenciada de la finca.

Para comprender el debate es obligado que, si quiera sea a los meros efectos del debate que aquí nos ocupa, nos centremos en estas novedosas descripciones de las fincas y su acceso al Registro.

En efecto, el acceso de estas representaciones gráficas georreferenciadas al Registro de la Propiedad, como complemento de la descripción literaria de las fincas que se impone para determinados supuestos en el artículo 9 de manera imperativa, viene a constituir una importante reforma de nuestro sistema registral, que estaba tradicionalmente basado en una protección de la propiedad inmobiliaria en base a los derechos que, mediante los respectivos asientos, accedían al Registro, confiriéndoles éste la protección que tradicionalmente se establecía en el artículo 38 de la LH. Pero ese acceso y ese reconocimiento se hacía tradicionalmente desvinculados de la realidad física de tales derechos, en cuanto no existía una coordinación entre la constancia de las fincas en el Registro con la realidad, lo que ha supuesto que la protección que se confería con la presunción de legitimidad que establece el tradicional artículo 38 (que tiene la redacción original del año 1946) tuviera un importante déficit de eficacia respecto de los datos de mero hecho de las fincas. Buena prueba de ello es que en la redacción originaria del artículo 9 la descripción física de la finca se exigía en término de la más absoluta indefinición, en cuanto el precepto solo exigía hacer constar los inconcretos datos sobre

la naturaleza, situación, linderos, medida superficial, nombre y número, descripción retórica tradicional de nuestros documentos registrales que dejaban la más absoluta incertidumbre de la realidad física de la finca, excluyendo de la protección que confería la presunción registral a los datos de mero hecho.

A esa deficiente protección física registral se trató de poner fin desde los primeros años del presente siglo y en la disposición adicional vigésimo octava de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, se modificó el mencionado artículo 9 de la LH autorizando ("podrá") completar la identificación de la finca " mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referidas a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente."

Esa búsqueda progresiva de la más absoluta coordinación entre la realidad física de las fincas y su constancia registral, se encaminó a aprovechar las descripciones, ciertamente más fidedignas, que se habían ido realizando en el Catastro Inmobiliario, tratando de traer al ámbito registral su sistema de identificación real y exhaustiva de las propiedades inmobiliarias, que había constituido un anhelo de nuestra legislación hipotecaria.

En ese contexto debe situarse la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que precisamente viene a modificar tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Catastro Inmobiliario, con la confesada finalidad, según se declara en su Exposición de Motivos, de que: "T[t]eniendo en cuenta los antecedentes antes referidos y la dificultad demostrada de cumplir el objetivo común con los procedimientos hasta ahora existentes,

la finalidad de esta Ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la

seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa... [S]se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación -tanto de los particulares como de las Administraciones-, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria. De esta forma se prevé, por una parte, un marco regulatorio general de relaciones, que se recoge en los artículos 9 y 10, y también uno específico, relativo a las que se producen dentro de cada uno de los procedimientos particulares..."

Es precisamente con ocasión de dicha reforma de 2015 cuando se establece en el artículo 9 de la LH la exigencia de la descripción gráfica georreferenciada de las fincas, como complemento de la descripción literaria, con los importantes efectos que ello comporta de extender a esos datos de mero hecho la protección de los derechos inmobiliarios que confiere la presunción del artículo 38, lográndose la tan deseada ampliación de la protección registral a los datos de mero hecho. Esa exigencia vendría a integrar los títulos y actor que de conformidad con lo establecido en el artículo 2 de la LH, completado con el artículo 8 del RH, debían acceder al Registro.

Pese a la alteración tan relevante de nuestro sistema registral tradicional que comportaba la Ley de 2015, es lo cierto que su incorporación formal de la reforma se hace en términos de una indudable simpleza, porque fuera de los artículos 9, 10 y 199 no hay una incorporación particularizada de la nueva configuración registral en la sistemática legal, de lo que deja clara constancia el nuevo alcance que se confiere a la presunción registral del artículo 38, que no se modifica formalmente, pese a la relevancia que comporta la reforma en su contenido. Es importante lo concluido a los efectos de lo que después se dirá.

Pues bien, todo el debate de autos queda centrado en determinar si, como se sostiene por las partes recurrentes y ya se hizo constar en la minuta originariamente impugnada, la incorporación de dicha descripción gráfica de la finca ha de suponer, a los efectos de minutar los honorarios del registrador, una nueva inscripción, además de la del título correspondiente con cuya ocasión se incorpora esa descripción gráfica al folio registral de la finca. Y ese debate se suscita porque la reforma, pese a la relevancia de esta descripción gráfica, ni la considera objeto de una inscripción específica ni tan siquiera termina aceptando que se trate de una un auténtico asiento, al menos formalmente y a los solos efectos del debate que aquí se suscita.

En efecto, si en el concepto clásico de asiento no es sino la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancias en los Libros del Registro y, habida cuenta de que el mismo gira en torno al folio real, que deberá existir por cada una de las fincas que accedan al mismo, esa constancia registral deberá articularse por alguno de las operaciones registrales que contempla el Legislador, que, conforme a lo establecido en el artículo 41 del RH, solo son las de presentación, inscripciones, anotaciones, cancelaciones y notas marginales. Precisamente esas son, en lo que ahora interesa, las operaciones registrales a que se refiere el Anexo I del Arancel, a los efectos de integrar las minutas de los honorarios correspondientes de los registradores.

La peculiaridad de la Ley de reforma de 2015 es que el acceso de la descripción gráfica al Registro no se articula, al menos formalmente, por ninguna de esas operaciones registrales de manera autónoma. En efecto, del régimen de dichas constancias gráficas que resulta de los artículos 9, 10 y 199 de la LH se llega a la conclusión que la constancia de esa realidad física de las fincas con presunción registral, no se impone preceptivamente para todos los supuestos de las fincas ya inscritas, que permanecen con su descripción meramente literaria, conforme a lo establecido en la Ley antes de la reforma de 2015, razón por la cual no le ampara la presunción registral del artículo 38 ampliada que confiere esa descripción gráfica. A tenor de lo que se establece en los mencionados preceptos, cabe establecer los siguientes procedimientos para el acceso de esa descripción grafica en el Registro, con la incidencia que de ello debemos concluir a los efectos del debate de autos:

1º. Una constancia obligatoria de la descripción gráfica que se impone preceptivamente para aquellos supuestos en que se trate de inmatricular una nueva finca o se inscriba cualquier título que resulte de operaciones " que determinen una reordenación de los terrenos" (artículo 9.b).

2º. Una constancia facultativa a instancias del legitimado para realizar la inscripción de cualquier título susceptible de acceder al Registro, diferente de las operaciones anteriores (artículo 9.b, párrafo segundo).

3º. Una constancia facultativa del titular registral que, sin necesidad de la inscripción de título alguno, solicite de manera individualizada " completar la descripción literaria" de la finca con esa descripción gráfica (artículo 199).

Esas tres modalidades de acceso de la descripción gráfica de las fincas en el Registro de la Propiedad da idea del alcance de la misma, precisamente por la eficacia que a la misma se confiere e incluso de la misma finalidad del Legislador de fomentar su constancia registral, en la búsqueda de una siempre deseable coincidencia entre el Registro y la realidad, siempre deseable en pro de la seguridad jurídica. Pues bien, esas tres modalidades de acceso al Registro de la descripción gráfica tienen un mismo régimen procedimental e incluso en todas ellas deberá hacerse una previa calificación registral (artículo 199.1º, párrafo tercero).

Lo que se quiere poner de manifiesto es que, conforme a lo establecido en el artículo 9.b) –inmatriculación o inscripción que comporte reordenación de los terrenos--, ésta descripción gráfica constituye, en puridad de principios, una mera circunstancia de una inscripción como puede serlo el título que se inscribe; de hecho, si bien el título confiere el derecho sobre la finca, la descripción gráfica vendría a determinar la realidad física que comprende ese derecho. Pero insistimos que el Legislador no ha contemplado para esa dualidad de constancias registrales dos operaciones registrales diferentes, sino una sola inscripción que integra ambas.

Así mismo, cuando la descripción gráfica se incorpore al folio registral por solicitarlo el legitimado para la inscripción de cualquier otro título, de forma potestativa (artículo 9.b, párrafo segundo), dicha incorporación no exige una operación registral diferente a la del "acto inscribible".

Es decir, en ambos supuestos no cabe establecer, como se pretende en las resoluciones impugnadas y en los escritos de interposición del presente recurso de casación, que el Legislador de 2015 haya querido establecer que la descripción gráfica que se incorpora, de manera imperativa, con ocasión de la inscripción de un título inscribible, haya de comporta una nueva inscripción diferente de la de dicho título o, si se quiere, que al calcular la minuta, conforme a las normas ya conocidas, deba duplicarse los honorarios como si se tratara de dos inscripciones diferentes, porque no lo habilita el Legislador que la considera como una única y exclusiva inscripción.

Es cierto que mayores problemas ofrece el supuesto, que no es el que aquí se suscita, de que la descripción gráfica se solicite por el legitimado a solicitarla conforme al Registro, de manera autónoma; es decir, sin que se solicite la inscripción de título alguno en cuanto que lo único que se solicita al registrador, al amparo de lo que autorizan los artículos 9 y 199 de la LH, es integrar la descripción gráfica en una finca ya inscrita y sin al margen de cualquier otra inscripción. En tales supuestos, la petición del legitimado registral comporta un auténtico procedimiento registral autónomo, incluida la calificación registral y en virtud de la cual, en el supuesto de estimarse procedente la descripción gráfica, los efectos son, de conformidad con lo establecido en el artículo 199.1º, último párrafo es que "la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida." Debe destacarse que el Legislador expresamente ha utilizado una terminología ciertamente extraña al tradicional ámbito registral de "incorporar", cuando lo tradicional habría sido referirlo a la inscripción de la misma. Pero no parece que ese concepto atípico haya sido ni retórico ni casual, habida cuenta de la interrelación que se establece entre el Registro y el Catastro, que es una de las finalidades de la Ley de reforma de 2015. Y no es casual la terminología, porque así como los títulos que acceden al Registro se incorporan a la inscripción, integrando las circunstancias de la finca; estas descripciones físicas, no se integran formalmente en la inscripción de la finca en el Registro, sino que se incorpora al folio registral de forma autónoma y conforme haya resultado de la previa calificación.

Bien es verdad que en estos específicos supuestos a que nos referimos del acceso autónomo de la descripción gráfica, desde el punto de vista del Derecho Registral, no quede más remedio que terminar por interpretar la Ley confiriendo la naturaleza de una inscripción y así podría concluir el hecho de que el mismo artículo 199 hace referencia en su párrafo 1º.4ª hace referencia a " la denegación de la inscripción" que es susceptible de " ser recurrida conforme a las reglas generales"; pero en el ámbito de prestaciones patrimoniales --la naturaleza jurídica del arancel no deja de generar dificultad de integración tras la antes mencionada Ley de 1989 que reconoce la institución a nivel legal-- en el que debemos movernos nosotros a los efectos de aplicar la regla del Arancel, esa conclusión no puede ser admisible, tan siquiera a la vista de lo que se declara en el mencionado párrafo, dado que, a la postre, al referirse conjuntamente al supuesto de incorporar la descripción gráfica de manera autónoma pero también a cuando se solicita con ocasión de la inscripción de otro título, bien puede estar referida esa calificación expresa de inscripción, que lo es, pero solo cuando la descripción se solicite con la inscripción de otro título.

De lo expuesto hemos de concluir que si el artículo 589 del RH condiciona los honorarios de los Registradores a los asientos y estos, como ya se dijo, son solo las inscripciones, anotaciones y cancelaciones; no siendo la incorporación de la descripción gráfica ninguno de dichos asientos, es decir operaciones registrales, no cabe concluir que se pueda considerar que debe incluirse en los honorarios, menos aún que, como se pretende con el recurso, se pueda considerar como una inscripción añadida a la del título en que se produce esa incorporación de la descripción, comportando una duplicidad por un mismo concepto arancelario. En suma, no le falta razón a la Sala de instancia cuando considera que el acceso de la descripción gráfica georreferenciada, que impone el artículo 9 como presupuesto de la inscripción de las fincas en el Registro, no comporta una operación registral diferente de la mera inscripción que se solicita y, en puridad de principios, no hay base normativa alguna para exigir honorarios diferentes a los propios de dicha inscripción, de conformidad con lo establecido en el Anexo del Arancel y la norma taxativa que se establece en el artículo 589-2º del RH.

Frente a esa conclusión no es cierto, como en los escritos de interposición del presente recurso se sostiene, que la Sala sentenciadora haya confundido los conceptos de operaciones registrales y hecho, acto o negocio jurídico con trascendencia inmobiliaria. Es cierto que desde el punto de vistas registral es posible dicha distinción. Sin embargo, desde el punto de vista de la aplicación del arancel esa distinción no tiene la relevancia que se pretende. Y así, las operaciones registrales, conforme a lo que se dispone en el artículo 589 del RH son las únicas que sirven de fundamento para que los registradores cobren sus honorarios. Pues bien, por operaciones registrales, referidas a los asientos que se hagan en los libros, serán las que se determinen en el Arancel, de tal forma que, como ya vimos, el párrafo segundo del artículo 589 mencionado proscribe que puedan devengar honorarios las operaciones que no lo tengan señalado en el Arancel. Sobre esos presupuestos, el Arancel, en el Anexo primero, contempla y con el carácter restrictivo que impone el referido artículo 589, las operaciones registrales que devengan honorarios, es decir, en lo que ahora interesan, las inscripciones, anotaciones o cancelaciones. Ello comporta que todos los hechos, actos o negocios con incidencia registral, por muy relevantes que fueran, solo devengan honorarios si el acceso al Registro se hace por alguna de esas operaciones registrales, es decir, inscripción, cancelación o anotación; fuera de esos supuestos ha de entrar en juego la regla taxativa del mencionado artículo 589. Y, desde luego, es manifiesto que ninguno de los mencionados preceptos autorizan a poder duplicar los honorarios fijados en el arancel para alguna de esas operaciones registrales, en concreto, las inscripciones.

Bien es verdad, como antes se ha dicho, que el acceso al Registro de la descripción gráfica, guarda un cierto paralelismo con la inscripción --más patente en la petición voluntaria sin inscripción de título alguno del artículo 199-- pero es lo cierto que ni formal ni materialmente el Legislador de 2015 lo ha articulado por dicha operación registral, sino que, todo lo contrario, lo incardina en la inscripción de la inmatriculación o, en su caso, en la inscripción de cualquier título, si lo interesa el legitimado a solicitarla. Pero en la medida que dicha incorporación de la descripción gráfica se integra como un elemento más de la correspondiente y única inscripción, lo que no autorizan los preceptos mencionados es que se pueda minutar como si se tratase de dos inscripciones, que es lo que se hizo en la minuta originariamente impugnada y se sostiene en el recurso de casación, dualidad que es totalmente ajena, por otro lado, al propio Arancel que no contempla duplicidad alguna de una única operación registral.

Tampoco es admisible pretender amparar esa dualidad de operaciones registrales, a los efectos de los honorarios de los Registradores, en la regla que se establece en el artículo 591 del RH a cuyo tenor "[C]cuando los asientos del Registro o las certificaciones deban practicarse o expedirse de oficio, no se entenderá que dichas operaciones sean en todo caso gratuitas, a menos que por disposición legal se ordenare expresamente", como se pretende por las partes recurrentes para justificar esa duplicidad de la minuta. En primer lugar, porque el precepto no puede contradecir los que ya se ha establecido en el ya referido artículo 589; pero es que, además, en modo alguno cabe concluir que el régimen de la constancia de la representación gráfica de las fincas se produce de oficio por el Registrado porque, como hemos visto, o bien se solicita expresamente por el legitimado para la inscripción o bien constituye un presupuesto más de la inscripción, que no tiene mayor especialidad que cualquier otro documentos que el Registrador está obligado a calificar, pero que no por ello le convierte en una incorporación de oficio. Pretender que cuando el artículo 9 impone que en la inmatriculación o inscripción de los títulos a que el mismo se refiere -reordenación de terreno- se aporte la descripción gráfica equivale a una inscripción de oficio, sería tanto como concluir que el mismo título que se inscribe y del que la descripción gráfica constituye un añadido, tiene esa naturaleza de inscripción de oficio. Y es que cuando la propia LH hace referencia a las operaciones que de oficio han de practicar los registradores (artículo 43, párrafo tercero; 171; 209, etc.) son supuestos en los que, por razones evidentes, no existe petición alguna de parte interesada, como aquí sucede, y, además de ello, el hecho, acto o negocio a que se refiere la operación de oficio requiere una constancia obligatoria en el Registro que, en el caso de autos sólo ocurre en la inmatriculación o inscripción por reordenación de terrenos, pero en cuanto se solicita voluntariamente por los interesados la inscripción no por decisión directa del registrador que, en su caso, podrá denegar la inscripción sin dicha descripción.

Finalmente, tampoco puede servir de criterio interpretativo considerar que el silencio de integrar dicha descripción gráfica como partida de honorarios se debe a que la reforma del arancel se llevó a cabo en el año 2011, antes de la reforma de la LH de 2015. Ya el argumento adolece de la contradicción de que se funda en la imputación de una intención del Legislador reglamentario que resulta meramente apodíctica, cuando fácil habría sido la modificación, dada la naturaleza de la norma y su fácil tramitación; incluso no puede ignorarse que si se admite que se debiera haber realizado la modificación es porque se considera que en la redacción actual la interpretación que se pretende no es admisible. Pero sobretodo, el argumento puede reargu¨irse en el sentido de que, si el titular de la potestad reglamentaria ha configurado esa tan peculiar forma de acceder al

Registro la descripción gráfica y no la ha incorporado expresamente al Arancel, es porque la intención es que tal incorporación no devengue dichos honorarios, que es la única interpretación lógica que la regulación merece.

De las razones expuestas ha de concluirse, a los efectos de la cuestión que suscita interés casacional, que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada.

Examen de las pretensiones accionadas en el proceso

Conforme al régimen de los pronunciamientos que nos impone el artículo 93 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, debemos examinar ahora las pretensiones accionadas por las partes, de conformidad con la interpretación que se haya dado a la cuestión que suscita interés casacional.

En el caso de autos, a la vista de lo antes concluido, debe desestimarse la pretensión de las partes recurrentes que, como ya se dijo, estaba centrada en considerar procedente incluir, en la minuta originariamente impugnada, una duplicidad de honorarios por la inscripción a que la misma se refería, lo cual, conforme a lo antes concluido, no es posible, de acuerdo con los preceptos legales examinados, lo que comporta la desestimación de los recursos de casación.

F A L L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido

Primero. La propuesta a la cuestión que se suscita de interés casacional es la que se reseña en el último párrafo del fundamento segundo de esta sentencia.

Segundo. No ha lugar a los recursos de casación 3092/2019 interpuestos por la Administración General del Estado y por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, contra la sentencia 119/2018, de 6 de marzo, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en el recurso ordinario 126/2018, mencionada en el primer fundamento, que se confirma.

Tercero. No procede hacer concreta imposición de las costas de estos recursos de casación.

9ª. Resolución: 

Auto de 26 de marzo de 2021 de la sección 3 de la Audiencia Provincial de Pontevedra

ROJ: AAP PO 626/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:626A

Materia

Subsistencia de la hipoteca, aunque la finca se adjudique en otra ejecución por una carga

Posterior

Doctrina

La adjudicación de la finca hipotecada en otra ejecución por una carga posterior no comporta en ningún caso el archivo de la ejecución hipotecaria, que podrá continuar para la realización de la garantía hipotecaria, quedando subrogado el adquirente a las cargas previas y preferentes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 670.5 LECiv.

En este asunto se acordó por el Juzgado de instancia el archivo de la ejecución hipotecaria por pérdida de objeto, en aplicación del Art. 22 LEC que regula determinadas formas de terminación del proceso. La Audiencia revoca dicho pronunciamiento porque, aunque no se niega que se produjera esa adjudicación del bien hipotecado, ello fue por una anotación de embargo posterior a la propia hipoteca, por lo que esta subsistía y era

 susceptible de realización en el procedimiento, que fue indebidamente archivado. Por otro lado, la resolución destaca que del análisis del certificado se puede comprobar que al expedir el certificado de dominio y cargas se realizaron las comunicaciones legalmente previstas. De manera que los arts. 659 y 689 LEC regulan la posible existencia de titulares de derechos posteriormente inscritos y la comunicación del procedimiento a los acreedores posteriores, así como su posible intervención en las actuaciones. Con todo ello se garantiza la defensa de los derechos de terceros, pero sin merma de los que le corresponden al acreedor hipotecario, pues como establece el art. 104 L.H. «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.» Y por todo ello la resolución concluye acordando la estimación del recurso frente al archivo del procedimiento, pues mientras la hipoteca inscrita se mantenga en vigor procede continuar la ejecución despachada, incluso después de la adjudicación comunicada. Pues como dispone el art. 670.5 LEC «quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.»

10ª. Resolución: 

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN, SECCIÓN TERCERA, Rollo de apelación civil número 1605 de 2019, del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castelló Juicio Ordinario número 268 de 2018. Ponente: Ilma. Sra. Adela Bardón Martínez

ROJ: SAP CS 448/2021 - ECLI:ES:APCS:2021:448

Objeto del recurso

Doña X formuló demanda frente a Bankia S.A. en ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato que las partes suscribieron en fecha 18 de diciembre de 2009 y acumuladamente de reclamación de daños y perjuicios, pidiendo que se le reconozca con fundamento en ese contrato un derecho a percibir una renta vitalicia y la condena de la entidad bancaria a abonarle los importes de la misma desde que se dejaron de pagar con fecha 1 de enero de 2015, interesando además la compensación del importe resultante con el liquidado por Bankia S.A. en 17.325,27 €, con causa en el contrato de crédito con garantía hipotecaria suscrito por las mismas partes en fecha 11 de febrero de 2015.

La entidad demandada se ha personado en el procedimiento y ha contestado a la demanda oponiéndose a su contenido, solicitando su desestimación y la imposición de costas a la parte demandante.

Por otrosí se ha solicitado como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda en la inscripción de la finca hipotecada, lo que ha sido acordado por Auto de fecha 7 de junio de 2018.

La Sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda y ha impuesto el pago de las costas de la instancia a la parte demandante, al considerar acreditado que el contrato suscrito por las partes lo fue de hipoteca de máximo en garantía de cuenta corriente, en el que la demandada estaba obligada al pago de una renta mensual temporal hasta el día 1 de diciembre de 2014, sin que pueda desprenderse del contrato la existencia de cláusulas oscuras o contradictorias y sin que pueda apreciarse que la demandante fuera engañada o inducida a error o que haya habido falta de transparencia en la comercialización del producto, al haberle dado las explicaciones necesarias, habiendo sido la información suministrada correcta, detallada, suficiente y comprensible, por lo que rechaza que haya habido incumplimiento contractual.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la representación de Doña X.

Alega para ello en el primero de los motivos del recurso la existencia de error en la apreciación y valoración de la prueba, por la confusión existente entre el Anexo y el documento n.º 1 de los acompañados con la contestación a la demanda. Igualmente, por la falta de transparencia en el contenido del Anexo, que genera confusión sobre los elementos principales del contrato. Y finalmente respecto a la apreciación y determinación del tipo de contrato concertado entre las partes y su alcance.

En segundo lugar, opone la existencia de error en la aplicación del derecho y de la jurisprudencia, por la falta de aplicación de la inversión de la carga de la prueba en los contratos celebrados entre bancos y consumidores, en cuanto a la negociación de las cláusulas y la información a suministrar. También por la falta de acreditación de la entrega y falta de aplicación de lo que determina la Ley de Protección Bancaria en cuanto al deber de información anterior al contrato.

Solicita por todo ello la integra estimación de la demanda en los términos del suplico de la misma.

La entidad bancaria ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto, solicitando su desestimación, la confirmación de la resolución dictada y la imposición de costas de la alzada a la parte apelante.

Naturaleza jurídica del contrato.

Debemos comenzar señalando que no se va a seguir en la resolución del recurso de apelación el orden establecido en el mismo por considerar más acertado seguir una sistemática diferente a fin de dar una respuesta más ordenada a todas las cuestiones planteadas.

Así en primer lugar entendemos necesario comenzar estableciendo cual es la naturaleza jurídica del contrato concertado, cuestión que la Juez de instancia ha resuelto concluyendo que se trata de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente, criterio con el que discrepamos aun cuando ésta haya sido la denominación que se le otorgó, considerando por el contrario que nos encontramos ante una hipoteca inversa como defiende la parte demandante.

La hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente viene contemplada en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, en cuyo apartado primero se establece que “Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y, caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes. A la escritura y demás documentos designados en la regla 3.ª del artículo 131 deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada”.

De esta forma dependiendo del importe del que se haya dispuesto en la cuenta corriente de crédito y dentro de ese límite máximo a su vencimiento el acreedor que no hubiere sido reintegrado de la deuda podrá utilizar la acción hipotecaria.

Por el contrario, la hipoteca inversa viene regulada, como la propia Juez de instancia recuerda, en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En el apartado primero a) de esa norma se dispone “ que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios”,

En la Guía de acceso a la Hipoteca Inversa que edita el Banco de España y que se ha acompañado a la demanda como documento número siete, se define la hipoteca inversa diciendo que “ se trata de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en este caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores) concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad -a partir de 65 años- o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento del fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero -los herederos del inmueble- opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble”. 

En el caso que no ocupa la hipoteca suscrita en fecha 18 de diciembre de 2009 dispone expresamente en su estipulación primera, referida a la concesión, límite y plazo del crédito que “La Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, como Entidad acreditante, concede a DOÑA X, como acreditada, un crédito hasta un límite de QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MIL (578.000 €) EUROS, por plazo que vencerá el día en que se cumpla un año desde la fecha del fallecimiento del acreditado o, si fuesen varios los acreditados, desde la fecha del fallecimiento del último de los acreditados que sobreviva”.

De esta forma no es exigible la devolución del importe del crédito hasta que no transcurra un año del fallecimiento de la demandante, lo que supone que dicha hipoteca deba calificarse de inversa en los términos expuestos, al vincular esa obligación con el fallecimiento y no con el término fijado de duración, pudiendo reclamar el importe adeudado en un procedimiento de ejecución hipotecaria, aumentando la deuda a partir de las disposiciones efectuadas.

Es significativo en este sentido que los tres empleados de la entidad bancaria que comparecieron al juicio como testigos se hayan referido al contrato suscrito como de hipoteca inversa.

Por otra parte, no es un requisito imprescindible para poder concertar dicha hipoteca inversa que se suscriba un seguro que asuma el pago de las rentas vitalicias desde un determinado momento, a partir de haber superado la prestataria su esperanza de vida.

Como se explica en la guía editada por el Banco de España la suscripción de ese seguro que garantiza las rentas vitalicias se incluye en varias de las diferentes modalidades que pueden concertarse, pero no es en todo caso imprescindible para llevar a cabo esa contratación.

La disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre ya mencionada, lo que exige como uno de los requisitos de la hipoteca inversa es “que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Se está refiriendo por tanto a un seguro de daños diferente al seguro que garantiza el pago de las rentas diferidas.

Pero aun cuando fuera exige ese seguro, como indica la guía del Banco de España antes mencionada “En todo caso, también puede considerarse hipoteca inversa -aunque atípica- si la operación se formaliza no cumpliendo estrictamente las condiciones transcritas en la ley.”

Obligaciones previas a la contratación de la entidad bancaria, carga de la prueba.

También entendemos que es conveniente a continuación referirnos a cuales son las obligaciones previas a la contratación que pesan sobre la entidad bancaria en cuanto a la información a suministrar a su cliente, quien en este caso no es controvertido que tiene la consideración de consumidora a estos efectos.

En primer lugar, cabe indicar que nos encontramos ante un contrato de adhesión, en el que las cláusulas contractuales se ha predispuesto por la entidad bancaria quien tiene la obligación de informar a la cliente de las características y riesgos del producto contratado.

Es constante además la doctrina jurisprudencial, entre la que cabe citar la Sentencia de esta Sala que se menciona en el recurso núm. 58/2017, de 23 de febrero, que atribuye a la entidad bancaria la carga de acreditar, como profesional y por su mayor facilidad probatoria, que informó adecuadamente a la prestataria de esas características y riesgo del producto contratado.

Por otro lado, y para determinar esas obligaciones de información debemos también mencionar que en contra de lo que se indica en el recurso no es de aplicación la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración del préstamo o crédito.

En el artículo primero de esta norma y en cuanto al ámbito de aplicación se establece que “2. Lo dispuesto en esta Ley no será de aplicación cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles”.

En el caso que nos ocupa nos encontramos ante un contrato concertado con una entidad de crédito por lo que le resulta aplicable por el contrario la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, norma que fue derogada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pero que se encontraba vigente cuando se concertó el contrato que nos ocupa el día 18 de diciembre de 2009.

Esa Orden Ministerial se refiere en primer lugar a los actos preparatorios entre los que incluye en su artículo 3 la entrega de un folleto informativo, lo que en este caso no se puede estimar que haya tenido lugar aunque con la demanda se haya aportado un folleto informativo como documento número dos, porque el mismo ha sido impugnado por la entidad bancaria, que niega su entrega indicando que no se encuentra firmado por las partes, sin que haya aportado por el contrario esa parte demandada ningún otro folleto que haya entregado a la prestataria.

También exige el artículo 5 de esa norma la entrega de una oferta vinculante que tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles, debiendo hacer constar en la misma el derecho de la prestataria, en caso de aceptar la oferta, de examinar en el despacho del Notario el proyecto de documento contractual con una antelación de tres días antes del otorgamiento de la escritura del proyecto de documento contractual.

En el presente supuesto la oferta vinculante se contiene en el documento número uno de la contestación a la demanda, al que después nos referiremos, que es de fecha 17 de diciembre de 2009 del día anterior a la firma del contrato, por lo que la misma no fue entregada con la antelación suficiente.

No se ha dado cumplimiento por ello a los requisitos de información previstos en la norma exigibles con anterioridad a la suscripción del contrato.

También debemos referirnos a que, en el momento del otorgamiento del contrato, según dispone el artículo 7-3 de la citada Orden “En cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá el Notario:

1. Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación”.

En el presente caso no consta que en la escritura de hipoteca suscrita el Notario haya efectuado estas comprobaciones y que se haya unido siquiera la oferta vinculante.

Por otra parte, en el acto del juicio han comparecido tres empleados de la entidad bancaria, quienes manifestaron no haber intervenido personalmente en la comercialización del producto, habiéndole hecho una compañera que en ese momento ya había fallecido, por lo que se limitaron a efectuar manifestaciones genéricas sobre la forma de contratación pero sin poder afirmar con la necesaria certeza como se facilitó en este caso la información del contrato.

Es cierto que uno de estos testigos, D. Sergio Gómez Castillo, a quien la Juez de instancia ha otorgado plena credibilidad por estar jubilado y no prestar servicios ya para Bankia S.A., dijo que aunque la hipoteca podía ser con renta vitalicia o temporal la subdirectora que ha fallecido, que fue quien suscribió el contrato con Doña María Rosa, le había manifestado que la idea de la demandante era un tipo de renta temporal para vender en poco tiempo alguno de los inmuebles y así obtener liquidez, afirmando igualmente que su compañera le había explicado el contrato y lo que firmaba. Con este sólo testimonio no puede considerarse acreditado que a la actora se le haya informado que el contrato que firmaba no era de renta vitalicia, que dicha renta era temporal y que finalizaba su abonó el día 1 de diciembre de 2014.

Esto fue negado por la demandante en el juicio que dijo que a ella lo que se le había dicho era que hipotecando la vivienda iba a tener una renta vitalicia hasta ese límite en que había sido tasado el inmueble de 578.000 €.

Resulta por otra parte significativo en este sentido que si esas explicaciones se hubieran dado en la forma que se defiende por la entidad bancaria después, según explicó el testigo X, esta señora se haya personado en la entidad bancaria porque le vencía el pago de las rentas y quería seguir cobrándolas acudiendo a hablar para ello con algún compañero de Valencia, lo que motivó que se formalizara otra operación de préstamo bancario en el año 2015, constituyendo una segunda hipoteca sobre el mismo inmueble para darle dos años más de rentas y para que en ese plazo pudiera vender alguno de los inmuebles de su propiedad.

En el mismo sentido declaró otro de los testigos Don X, empleado también de la entidad bancaria, quien si bien no intervino en la comercialización del producto en el año 2009 si que lo hizo con posterioridad cuando finalizaban en el año 2014 los pagos de la renta, ya que según dijo su jefe le había pedido que atendiera a esta cliente, siendo la petición de ella la de seguir teniendo dinero todos los meses. No parece que fuera antes otra su intención y que con las explicaciones que se le facilitaron hubiera la misma comprendido que la renta se iba a pagar con ese límite temporal.

No podemos entender por tanto que la entidad bancaria haya demostrado que con anterioridad a la suscripción del contrato se haya informado a la demandante de las características del producto contratado.  

Valoración de la prueba, incumplimiento del contrato y consecuencias.

La Juez de instancia ha considerado a la vista de las manifestaciones de los testigos y del contenido de la propia escritura pública que la información suministrada a la actora fue correcta, detallada, suficiente y comprensible, y que no ha existido incumplimiento contractual, porque la entidad bancaria cumplió con su obligación de abonar la renta hasta el día 1 de diciembre de 2014, que fue la fecha pactada.

Hemos descartado en el anterior fundamento de derecho que la entidad demandada haya acreditado haber dado cumplimiento a los deberes de información previos a la contratación, a lo que ahora añadimos que no puede entenderse probado que se hubiera pactado una renta temporal en la forma indicada y que la entidad bancaria haya cumplido las obligaciones establecidas en el contrato.

Debemos recordar también que el artículo 6 de la Orden 5 de mayo de 1994, que se refiere al documento contractual y a las cláusulas financieras del contrato dispone que “1. Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios sometidos a la presente Orden contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en el anexo II de la presente Orden. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del prestatario, desvirtuar el contenido de aquéllas”.

Los elementos esenciales del contrato deben estar incluidos por tanto en la forma indicada en las cláusulas del contrato, sin que resulte admisible la remisión para ello a un Anexo que se adjunta a la escritura, cuya unión acuerda el Notario pero sin haber dado lectura al mismo, como el propio Notario reconoció en el acto del juicio.

En la escritura otorgada no se contiene mención alguna a lo que defiende la parte demandada, que el pago de las rentas se estableció de forma temporal y no vitalicia y hasta el día 1 de diciembre de 2014, que es además lo que ha apreciado la Juez de instancia.

La cláusula primera de ese contrato establece que “La Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, como Entidad acreditada, concede a DOÑA X, como acreditada, un crédito hasta el límite de QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MIL (578.000,00 €) EUROS, por plazo que vencerá el día en que se cumpla un año desde la fecha del fallecimiento del acreditado o, si fuesen varios los acreditados, desde la fecha del fallecimiento del último de los acreditados que sobreviva”.

A continuación, en la estipulación segunda referida a la disposición de los fondos acreditados, después de indicar que el crédito se dispondrá con el límite máximo antes indicado, fija como la primera de esas disposiciones la correspondiente a la cantidad de 10.970,67 € que se abona en cuenta ese día, así como la de 5.780 € correspondiente a la comisión de apertura. Y en su apartado c) indica que “Los días uno de cada mes, por la cantidad que corresponda en cada fecha conforme al cuadro de disposiciones “Anexo de las disposiciones del crédito Vivienda pensión Bancaja” que los comparecientes me entregan e incorporó a esa matriz (… …)”.

Se refiere por tanto a un cuadro de disposiciones que se contienen en un Anexo, pero sin indicar en ningún momento que el pago de esa renta era temporal y que tenía como límite el del día 1 de diciembre de 2014, no siendo admisible que deba acudirse a ese Anexo para conocer esa duración de la prestación, lo que en su caso debió de haberse establecido expresamente en las cláusulas financieras de la propia escritura.

No obstante, ni siquiera del contenido del Anexo se deduce ese límite temporal que se ha considerado acreditado en la Sentencia de instancia porque, como se defiende en el recurso, se ha confundido el contenido del Anexo de la escritura con el documento número 1 de la contestación a la demanda, que es el documento en el que se plasma la oferta vinculante.

El primero lleva por título “Anexo de rentas de VPB”, y si bien a continuación se hace mención a “RENTA TEMPORAL”, lo único que se indica en el mismo, tras el número del contrato y los datos de la titular, es el detalle de las rentas a percibir mensualmente, con dos apartados diferentes el primero correspondiente a las rentas “con cargo al crédito hipotecario de Bancaja” en el que se fijan cinco periodos de los años 2010, 2011, 2012, 2013 y 2014 en los que dichas rentas se concretan en 520,13 €, 530,53 €, 541,14 €, 551,96 € y 563 €, respectivamente, sin incluir importe alguno en el apartado “con cargo al seguro de rentas vitalicias”.

Sería al menos dudoso deducir de estos datos que lo pactado a partir del contenido de ese Anexo fue una renta mensual temporal correspondiente a esos cinco años, pero se incluye una nota al pie del cuadro en la que se indica “Y así sucesivamente cada año, mientras viva cualquiera de los titulares”, lo que supone que esa renta se seguía devengando hasta el fallecimiento de la única titular del contrato con ese mismo incremento que era de un 2% por anualidad, por lo que del contenido de ese Anexo no puede deducirse que la renta fuera temporal hasta el día 1 de diciembre de 2014.

La representación de la entidad bancaria manifestó que faltaba una hoja en el Anexo y aportó como documento número 1 a la contestación a la demanda un documento que en cuyo encabezamiento se indica “Oferta de VPS RENTA TEMPORAL”, que se corresponde con la oferta vinculante, que incluye una primera hoja en la que se detallan las características de la operación y en la que expresamente se indica que la fecha fin del cobro de las rentas es la del día 1 de diciembre de 2014, incluyendo la segunda hoja ese detalle de los importe de las rentas a percibir mensualmente con cargo a Bancaja y con la misma nota al pie de página, siendo esto lo que ha tenido en cuenta la Juez de instancia.

Consideramos por el contrario que ese límite temporal en el pago de las rentas debió de haberse fijado en una de las cláusulas del contrato, no siendo admisible que se incluya en un Anexo y desde luego no vincula a las partes que se haya establecido únicamente en la oferta realizada.

Cabe indicar en este sentido que el Registrador de la Propiedad al calificar el documento correspondiente a la escritura pública, tras inscribir el derecho real de hipoteca sobre la finca que hipotecada hace constar en un apartado de observaciones “No se han transcrito en este registro las formulas por remisión al precedente documento (… …)”, por lo que el contenido del Anexo no ha tenido acceso a la inscripción efectuada. 

Resulta además desproporcionado que se haya concedido un crédito por importe de 578.000 €, que es la cantidad por la que la finca queda hipotecada, por un plazo que vencerá el día en que se cumpla un año desde el fallecimiento de la prestataria, y que después las disposiciones de renta mensual se limiten a cinco años por un importe total de 32.481,12 €, siendo una garantía muy superior a las disposiciones previstas aun cuando se añadan las dos primeras por importes de 10.970,67 € y de 5.780 €.

En la Sentencia de instancia se tiene en cuenta también la propia conducta de la actora por no haber impugnado el contrato suscrito en el año 2014 una vez finalizada la percepción de las rentas, y por haber suscrito un nuevo préstamo hipotecario con la misma entidad, sin que haya planteado la demanda origen de este procedimiento hasta que le fue reclamado el importe de este segundo préstamo en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Es cierto en este sentido que, como la propia demandante relató en el juicio y explicaron también los empleados de la entidad bancaria, cuando finalizó el pago de las rentas en diciembre de 2014 ella acudió a la entidad bancaria con la pretensión de seguir percibiéndolas, siendo la solución que le dieron la de darle un nuevo préstamo por importe de 16.000 € garantizado con el mismo inmueble, para que tuviera ingresos durante otros dos años y pudiera vender esa propiedad o alguna de las otras de las que era titular.

Esto se formalizó en escritura de crédito con garantía hipotecaria otorgada el día 11 de febrero de 2015 y ante el impago de la prestataria la entidad bancaria planteó demanda de ejecución hipotecaria, que fue seguida con el número 1190/2017, ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Castellón, habiendo dictado Auto en fecha 20 de noviembre de 2017 en el que se acordó despachar la ejecución solicitada por un principal de 17.325,27 €, habiéndose planteado la demanda en el presente procedimiento en el mes de marzo de 2018, todo ello según se acredita con los documentos aportados con esa demanda.

Pero entendemos que en contra de lo que se concluye en la Sentencia de instancia esto no constituyen actos propios inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior, según la doctrina de los actos propios.

La suscripción de esa segunda hipoteca aparece como un intento de solucionar el problema de la falta de liquidez de la demandante mediante un aumento del crédito a lo que debía haber seguido la venta de la finca, según ella, o de otros inmuebles de su propiedad, según los empleados de Bankia, pero al no haber tenido lugar dicha venta esa falta de liquidez dio lugar al impago y a la ejecución de la garantía, no siendo incompatible ese intentó de solución mediante la petición de la segunda hipoteca con el planteamiento de la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento porque en ningún momento hubo renuncia alguna al ejercicio de esa acción, ni de forma directa ni indirecta, sin que sea incompatible con el otorgamiento de un segundo crédito con garantía hipotecaria.

De cuanto llevamos expuesto resulta que no puede considerarse acreditado que se haya pactado el límite temporal del 1 de diciembre de 2014 para el pago de las rentas mensuales, por lo que el haber dejado de abonar dichas rentas en la indicada fecha supone un incumplimiento del contrato como se defiende por la apelante.

En la demanda se pide que tras apreciar ese incumplimiento se le reconozca un derecho de percibir una renta mensual vitalicia creciente en un dos por ciento anual y acumuladamente la condena a abonar la cantidad correspondiente a esa pensión vitalicia desde el mes de enero de 2015, en que dejó de abonarse, al mes de febrero de 2018 al ser éste el mes anterior a haberse presentado la demanda, todo ello según los cálculos realizados por esa parte que se han acompañado como documento número 14 a la demanda, y de los que resulta que en ese lapso de tiempo las rentas que se dejaron de abonar ascienden a 22.308,40 €, aumentando cada año ese dos por ciento el importe de las rentas mensuales.

En el escrito de contestación a la demanda se alega pluspetición y se dice que se impugnan los cálculos efectuados en la demanda, insistiendo en que se trata de una renta temporal y de duración de cinco años, cumpliendo esa parte con no reclamar el saldo deudor hasta transcurrido un año del fallecimiento de la parte demandante. Estos argumentos ya los hemos rechazado sin que se añada ningún otro que permita considerar que existe error alguno en la cuantificación de los daños y perjuicios que se reclaman, no aportando ninguna otra valoración de los mismos, por lo que se fija en la cantidad indicada en la demanda el importe de los daños y perjuicios.

Se interesa también la compensación de ese importe con el adeudado por la demandante con motivo de la segunda hipoteca que ha generado una deuda por un importe de 17.325,27 €, lo que no ha sido objeto de controversia por la parte demandada, por lo que, al concurrir los requisitos necesarios para ello, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil, acordamos dicha compensación en los términos solicitados.

En cuanto a los intereses de esa cantidad de 22.308,40 € se han calculado también en el documento número 14 de la demanda desde que cada pago debió efectuarse con un resultado de 1.578,93 €.

Posteriormente después de interpuesta la demanda se presentó un escrito por la parte demandante desistiendo de dichos intereses solicitando los que se hayan devengado desde la fecha de interposición de la demanda, lo que fue denegado primero por Diligencia de Ordenación de fecha 23 de marzo de 2018 y posteriormente por Decreto de 21 de mayo de 2018 con el argumento de que esto excede de lo que es un desistimiento y supone una modificación del petitum de la demanda.

Después en el acto de la Audiencia Previa se volvió a plantear esta cuestión sin que se haya admitido dicha modificación por considerar ya estaba resuelto.

Entendemos por el contrario que no habiendo dado aun traslado a la parte demandada cuando se solicitó dicha modificación de la petición de intereses la misma se debió de haber admitido.

Consideramos además que procede la imposición de intereses desde la fecha de presentación de la demanda, que es cuando se puede considerar que se ha incurrido en mora, a partir de reclamar este importe, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil.

Procede por todo ello y en consecuencia la estimación del recurso de apelación interpuesto.

11ª. Resolución: 

Auto de 22 de marzo de 2021 de la sección 3 de la Audiencia Provincial de Tenerife.

ROJ: AAP TF 215/2021 - ECLI:ES:APTF:2021:215A

Materia

Necesidad de motivar el decreto de adjudicación valorando las circunstancias concurrentes cuando se dicte al amparo del artículo 670.4 último inciso.

Doctrina

En aquellos casos en que la mejor puja sea inferior al 50% del valor de tasación y no cubra la cantidad reclamada, resulta indispensable que el Letrado de la Administración de Justicia motive y fundamente en el decreto las concretas razones por las que considera que procede aprobar la adjudicación en dichos términos.

En esta resolución se analiza un caso en que el Letrado de la Administración de Justicia aprobó una adjudicación que no alcanzaba el 50% de valor de tasación ni cubría la deuda reclamada, sin expresar en el decreto las concretas razones y motivos que le llevaron a tomar dicha decisión, pese a ser la postura ofrecida muy inferior al valor de

tasación del bien. Concretamente en este caso la postura ofrecida es inferior al 50% del valor de tasación, así el importe de la puja no llega ni al 20,86% del valor de tasación, ya que fue únicamente de 57.000,00 euros, siendo el valor de tasación de 273.274,14 euros. Por otra parte, el precio del remate tampoco alcanza a cubrir la total deuda reclamada por esta parte (solo de principal se reclaman 112.236,84 euros más la liquidación de intereses y tasación de costas, pendientes de aprobar y ya solicitadas por esta parte). Concretamente señala el Tribunal que considera que la falta de contestación de las partes al traslado conferido por la diligencia de ordenación de 28 de septiembre de 2018, no exime en absoluto al Letrado de la Administración de Justicia, para razonar la aprobación del remate «a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor», como exige el artículo 670.4 de la LEC. Y continúa este Auto señalando que el decreto de adjudicación no razona cosa alguna al respecto, con evidente infracción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como de los principios que deben regir la Ejecución. En el presente caso, a la vista de las circunstancias concurrentes, y como reiteradamente se ha puesto de relieve por las partes ejecutante y ejecutada, la resolución recurrida consolida un perjuicio económico muy relevante para ambas partes de la ejecución, en beneficio del único postor, tercero, manteniendo la mayor parte de la deuda sin garantía real, con un elevado sacrificio patrimonial para el ejecutado, y sin que se conozcan otros bienes del mismo para el cumplimiento de la obligación, de forma que, no concurriendo ninguno de los requisitos previstos en el artículo 670.4, deben estimarse los recursos de apelación dejando sin efecto la adjudicación … debiendo continuarse la ejecución en los términos previstos en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo tanto, de esta resolución se obtiene la conclusión de que en los casos en que resulte de aplicación las previsiones del artículo 670.4 in fine, el decreto de adjudicación debe motivar de forma detallada y específica las concretas razones por las que entiende que debe aprobarse la adjudicación, fundándolas en las razones que se dan en el citado precepto.

12ª. Resolución. 

Auto de 31 de marzo de 2021 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Barcelona

ROJ: AAP B 2641/2021 - ECLI:ES:APB:2021:2641A

Materia

Posibilidad de revisar las cláusulas abusivas en la ejecución post hipotecaria del artículo

579 LECiv.

Doctrina

En la ejecución post hipotecaria del artículo 579 LEC será posible revisar la existencia de cláusulas abusivas en la escritura de préstamo siempre y cuando en la previa ejecución

hipotecaria no se haya efectuado ya dicho control porque en tal caso operaría la cosa juzgada y ya no sería posible efectuar dicha revisión. Y el momento preclusivo para ello vendrá determinado igualmente por la entrega de la posesión del inmueble.

Esta resolución comienza explicando con carácter general que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 579 LEC, concluida la subasta de los bienes hipotecados, conforme al trámite específicamente previsto en la ley procesal para la ejecución de tales bienes (artículos 681 a 698 LEC), si el producto obtenido no fuera suficiente para cubrir el crédito, el ejecutante puede pedir el despacho de la ejecución por la cantidad restante o que falte, y contra quienes proceda, de modo que la ejecución se seguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución dineraria (artículos 571 y siguientes LEC), con la única especialidad, referida al caso en el que la hipoteca ejecutada constituyera el domicilio habitual, supuesto en el cual, el párrafo segundo del mismo artículo 579 LEC citado reconoce al deudor una reducción de la cuantía pendiente si concurren determinadas circunstancias. Y entra en el quid del asunto destacando que se trata, por tanto, de un proceso distinto del de ejecución hipotecaria, aunque se tramite en el mismo procedimiento, de modo que la posibilidad de revisar las cláusulas abusivas de la escritura de hipoteca queda reducida a los supuestos en que en el procedimiento de ejecución hipotecaria no hubiera sido posible efectuar esta revisión, pero no es admisible, por contrario al principio de cosa juzgada, que se cuestione la licitud de pactos contractuales que ya fueron analizados y judicialmente valorados en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido con carácter previo a la presente ejecución ordinaria de la suma no cubierta con la adjudicación del bien hipotecado. Y, por lo anterior, concluye que, en consecuencia, en este segundo proceso ejecutivo es procedente la revisión de cláusulas que tienen incidencia en la nueva ejecución que se apertura, precisamente porque no se ha consumado su valoración en la fase anterior de la ejecución hipotecaria, situación que se produce en el caso de autos en relación a la cláusula de intereses moratorios denunciada por la ejecutada.

13º. Resolución.

Auto de 18 de marzo de 2021 de la sección 6 de la Audiencia Provincial de Valencia.

ROJ: AAP V 945/2021 - ECLI:ES:APV:2021:945A

Materia

Competencia funcional para conocer la ejecución post hipotecaria del artículo 579 LECiv.

Doctrina

La competencia para conocer la ejecución post hipotecaria corresponde necesariamente al Juzgado que tramitó la previa ejecución hipotecaria. El derecho de opción del ejecutante para poder acudir a una ejecución ordinaria es previo pero, una vez elegida la ejecución hipotecaria, la continuación de la ejecución por la cantidad no cobrada debe sustanciarse ante el Juzgado que conoció de la ejecución hipotecaria, no cabe ya elegir.

Se recurre en apelación frente a un auto que inadmitió una ejecución ordinaria fundada en una escritura hipotecaria, en la que se reclaman las cantidades no satisfechas en una previa ejecución hipotecaria. Esta resolución fija el tema a resolver en los siguientes términos: la cuestión a resolver es de orden jurídico. Se trata de determinar si el acreedor que no ha visto totalmente satisfecho su crédito en un procedimiento de ejecución hipotecaria puede instar nueva demanda ejecutiva ante distinto órgano con el mismo título para reclamar el resto no cubierto en el primer procedimiento. La parte actora invoca el artículo 517 LEC que regula la acción ejecutiva y los títulos que llevan aparejada ejecución, entre ellos la escritura pública con tal que sea primera copia y expone que el artículo 579 LEC no es de cumplimiento obligatorio sino opcional. La fundamentación del auto recurrido indica que un documento público de préstamo con garantía hipotecaria permite acudir a dos clases de procedimiento que son excluyentes entre sí, bien al de ejecución dineraria por título extrajudicial con sujeción a las normas generales bien a la ejecución hipotecaria, pero no es aceptable que instada la segunda y no obteniendo la satisfacción completa del crédito ejercite acción ejecutiva en base al mismo título en procedimiento distinto al ya iniciado. Ante ello, la Sala concluye de forma rotunda que el articulo 579.1 es muy claro, determina que la competencia hasta la completa realización del crédito corresponde al Juzgado que ha conocido del procedimiento de ejecución hipotecaria, y una vez subastado el inmueble, caso de no satisfacer el total del crédito, puede pedirse nuevo despacho de ejecución por la diferencia y expresamente se indica que «la ejecución proseguirá» y ello se interpreta en el sentido de que debe ser en el procedimiento de ejecución hipotecaria. El argumento de la recurrente de que la redacción de la norma establece una opción que le permite ir a un procedimiento de ejecución dineraria ordinaria no es compartido por el tribunal, pues la opción se refiere a si el ejecutante quisiera la plena realización del crédito una vez subastado el inmueble, y se opta por esa reclamación necesariamente debe efectuarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

14ª. Resolución. 

Auto de 16 de marzo de 2021 de la sección 2 de la Audiencia Provincial de Lleida.

ROJ: AAP L 118/2021 - ECLI:ES:APL:2021:118A

Materia

Legitimación de los fiadores para poder oponerse en la ejecución hipotecaria.

Doctrina

Se reconoce legitimación activa a los fiadores para poder oponerse en la ejecución hipotecaria, aunque los mismos no deban ser demandados, sino que basta con la notificación de la demanda a los efectos del artículo 685.5 LECiv.

La parte ejecutante niega la legitimación pasiva de los fiadores solidarios del préstamo sosteniendo que no tienen la condición de ejecutados y que solo se les ha notificado la demanda a los efectos de poder continuar la ejecución posteriormente, por los trámites del art. 579 LECivil, de modo que tampoco están legitimados para formular la oposición a la ejecución hasta que la misma no se dirija contra ellos, ni para interponer el correspondiente recurso de apelación, ante lo cual la Audiencia Provincial señala que debemos efectuar las siguientes consideraciones. La sala comienza recordando que los fiadores no pueden ser demandados en sede de ejecución hipotecaria señalando que la doctrina mayoritaria recogida en diversa jurisprudencia de las Audiencias viene considerando que carecen de la condición de ejecutados mientras no se realice la finca y sea preciso continuar la ejecución para la satisfacción del crédito del acreedor por los trámites del art. 579 LECivil, ejercitando ya la acción personal derivada del contrato de préstamo, apreciando que no cabe la acumulación de la acción real y la acción personal en un mismo procedimiento. Este también es el criterio que hemos mantenido en esta Sala Civil de la Audiencia de Lleida, y así podemos citar nuestros Autos nº 6 de 12 de enero de 2017 (rec. 845/2016) y n.º 40 de 15 de febrero de 2017 (rec. 813/2015), en los que se exponen las diversas tesis y sus argumentos. Pero a continuación añade que no podemos olvidar que es claro que el fiador (y más si tiene la condición de fiador solidario) tiene interés en la ejecución hipotecaria por cuanto, aunque esta no puede dirigirse contra él, si con la realización del inmueble hipotecado no se obtienen suficientes recursos para pagar la deuda, el fiador deberá responder. De hecho, el art. 685.5 LECivil prevé que se le notifique la demanda inicial para luego poder continuar con el trámite del art. 579 LECivil. De modo que al fiador le interesa que el procedimiento se desarrolle de forma regular y que se obtenga la mayor cantidad de dinero posible por la realización del bien hipotecado para hacer frente a la deuda. Por lo que, en su caso, es posible que quiera intervenir en dicho procedimiento y oponerse a la ejecución hipotecaria si considera que concurren causas para hacerlo y, especialmente, si el deudor principal ejecutado permanece en una actitud pasiva. A continuación, la resolución expone las dos posturas jurisprudenciales existentes al respecto: En contra: la mayoría de las Audiencias que siguen la tesis de que los fiadores no tienen legitimación pasiva en un proceso de ejecución hipotecaria, no admite que los fiadores formulen oposición a la ejecución hipotecaria; con ese criterio cabe citar el reciente Auto de la AP de Tarragona, sección 3, nº 214 del 25 de junio de 2020 (rec. 231/2020) que expone pormenorizadamente esta posición doctrinal, con cita de las diferentes Audiencias que la siguen: AAP de de Burgos, sección 3 del 2 de mayo de 2018 (ROJ: AAP BU 597/2018 — Sentencia: 140/2018 Recurso: 196/2017), AAP de Girona, sección 1, del 20 de febrero de 2018 (ROJ: AAP GI 40/2018 Sentencia: 31/2018 Recurso: 761/2017), AAP de Huelva, sección 2, del 21 de octubre de 2019 (ROJ: AAP H 634/2019 — Sentencia: 310/2019 Recurso: 641/2019), o AAP de Navarra, sección 3, del 6 de junio de 2018 (ROJ: AAP NA 253/2018 — Sentencia: 158/2018 Recurso: 226/2018). A favor: Sin embargo, también hay Salas Civiles, como la sección 13 de la AP de Barcelona que, aunque estiman que los fiadores no tienen legitimación pasiva o la condición de ejecutado en la ejecución hipotecaria, sí que admiten que puedan formular oposición a la ejecución por el trámite del art. 695 LECivil, con fundamento en la previsión del art. 13 LECivil sobre la intervención voluntaria, al apreciar que los fiadores tienen un interés directo y legítimo en el resultado de dicho proceso de ejecución, más considerando que precisamente en estos casos se les notifica la demanda inicial conforme al art. 685.5 LECivil. Así, podemos citar los Autos AP de Barcelona, sección 13, n.o 357 de 19 de noviembre de 2020 (rec. 1351/2016), y nº 29 de 19 de febrero de 2018 (rec. 350/2017). Y ante ello esta resolución concluye reconociendo su legitimación pasiva: estimamos que la falta de legitimación pasiva o de la condición de ejecutados en la ejecución hipotecaria de los fiadores solidarios, no obsta a que, como

sucede en este caso, puedan personarse en el procedimiento, invocando su condición de consumidores y formulando oposición a la ejecución hipotecaria.