PROPIEDAD HORIZONTAL
SUPUESTO DE HECHO: División horizontal en la que un elemento es sótano parking en el que se describen correctamente las plazas con superficie, linderos y cuota pero en la que alguna son de 8 metros útiles o incluso mas pequeñas. En este tipo de plazas solo puede aparcar o dos motos o un Smart pero no un utilitario. Casi todas las Ordenanzas municipales de los ayuntamientos importantes de España regulan el tamaño y clasifican en dos sus categorías: A) Plazas grandes de mas de diez metros y B) pequeñas, de entre 7 y 10 metros. Recuerdo haber puesto nota.
Sea cual sea la medida, ¿debe, por lo menos, hacerse constar en su descripción que es Grande o Pequeña para que el comprador sep el riesgo que corre si compra una de estas últimas y porque lo exigen las ordenanzas? Si su tamaño es inferior al señalado en las Ordenanza ¿debe ponerse nota de suspensión para obligar al promotor a reestructurarlas de otra manera?
No existe base leal alguna para exigir que en la descripción de las plazas de garaje se haga constar la clasificación que, según su tamaño, se haga en los respectivos planes municipales. Por ejemplo, el artículo 7.5.10 PGOU Madrid no designa las plazas según su tamaño, sino que fija unas dimensiones mínimas según se vayan a destinar a aparcamiento de vehículos de dos ruedas, vehículos automóviles pequeños y medianos, vehículos automóviles grandes, vehículos para personas discapacitadas o para capacidad reducida, etc. Conforme a las normas hipotecarias y la LPH, será suficiente hacer constar su superficie, lugar de situación, linderos y cuota de participación. La superficie y linderos deberían ser suficientes para que el comprador tenga conciencia de lo que adquiere, máxime si en la descripción se ha cumplido con las exigencias que ha señalado la DGRN cuando se trata de fincas resultantes de la propiedad horizontal, donde sólo debe figurar la superficie útil, sin incluir la parte proporcional que les corresponde en los elementos comunes.
Si la división horizontal que se pretende inscribir tiene su base en una previa licencia para la construcción del edificio y de ésta resulta el número de plazas de parking permitidas, el control de que sus dimensiones se ajustan al planeamiento ya se habrá hecho por el Ayuntamiento con carácter previo, y su cumplimiento resultará de la certificación del técnico sobre la adecuación de la descripción al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
No obstante, se advirtió también que, conforme al vigente artículo 202 LH, si por razón de la obra nueva fuera exigible el archivo del libro del edificio en el Registro, debería comprobarse por el registrador que la descripción literaria de los departamentos resultantes de la división horizontal es coherente con las que resultan de los planos incorporados en dicho libro. No debe olvidarse además que, según el citado artículo 202 LH, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.
Por alguno de los asistentes se apuntó que el cumplimiento de esta última exigencia es muy complicado desde el punto de vista práctico y que, además, no reporta ninguna utilidad adicional. Si, como exige el artículo 9 LH, en la descripción de cada una de las fincas se debe hacer constar la expresión del archivo registral del libro del edificio, cuando por su antigüedad fuera exigible, y en este libro constan las representaciones gráficas de todos los elementos independientes, debería bastar aquella expresión para poder cumplir con los objetivos perseguidos por la ley de poder facilitar a cualquier interesado la representación gráfica de su finca. ¿Qué sentido tiene que en la descripción de la finca conste que queda archivado el libro del edificio, para luego extraer de este mismo libro el plano de la finca, que por otra parte no es nada sencillo, para incorporarlo de nuevo al folio real? ¿No se duplica de esta manera la información? ¿Qué aporta de nuevo, salvo la posibilidad de cometer un error por esa misma duplicidad?
Si, por el contrario, la división horizontal no tiene su base en una previa licencia de obras que ampare el número de plazas que se crean, se podría exigir que por técnico competente se acreditara que el garaje-aparcamiento cumple con los requisitos de acceso de vehículos y dimensiones mínimas fijadas por el artículo 7-5 Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, por los mismos argumentos que se han señalado en el caso primero de este Seminario. Aunque, como en aquel caso, esta postura fue minoritaria se consideró por quien la defiende que esta exigencia es la manera más eficaz de asegurar al futuro comprador de que la finca que adquiere va a poder ser destinada al uso previsto, y su cumplimiento no debería resultar excesivamente gravoso para el interesado.