PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA. Rehabilitación
Modificación Sobre un solar de 346 metros cuadrados consta inscrita, por las inscripciones 1, 2ª y 3ª, todas ellas de 1928, una casa de 5 plantas de 312 metros cuadrados edificados, se dice, y el resto destinado a 4 patios de luces, constando la planta baja de 2 tiendas y portería, planta 1ª, 2ª y 3ª de cinco viviendas cada una y ático, 4 viviendas y la 1ª crujía destinada a azotea.
Ahora pretenden otorgar una escritura de aclaración, en base a una certificación de un arquitecto, en la que hace constar que los 312 metros cuadrados son por planta, y el total edificado son DOS MIL Y PICO METROS, para hacer a continuación la división horizontal sin más.
Según él, ha sido empleado de notaría 40 años, y en todos los registros de Madrid se inscribe esto sin más. Yo le he pedido que otorgue escritura de ampliación de obra nueva antigua, acompañando además del certificado del arquitecto, certificación catastral donde conste la nueva superficie que se declara edificada, a lo cual se niegan para no tener que pagar impuestos ni nada, porque es una mera aclaración.
¿Qué se considera necesario para la inscripción?
Respecto de la primera cuestión, se señaló que la constitución de un régimen de propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide horizontalmente. Cuando exista discrepancia entre la edificación descrita en el Registro y la que se describe en la escritura de división horizontal, será precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración. La magnitud de esta alteración será determinante para fijar los requisitos que deban exigirse para la rectificación la descripción en el Registro, lo cual dependerá de cada caso concreto.
Así, si en la nueva descripción que se hace del edificio no se altera el número de plantas que ya constaban inscritas, ni de un modo grosero la superficie que resulta de cada un de las plantas, se podría entender que se trata de una simple aclaración, como parece suceder en el caso presentado, donde la descripción registral incluye con bastante exactitud la superficie de la parcela, el número de plantas, la superficie de la parcela ocupada por la edificación, la existencia de cuatro patios de luces, etc. Por ello, algunos de los presentes entendieron que si la aclaración que ahora se pretende hacer constar no altera estos parámetros (fundamentalmente el número de plantas y volumen edificado) aunque existe alguna variación en la superficie de la planta, podría accederse a la rectificación justificándola con una certificación expedida por técnico competente que acredite que la superficie de cada departamento es la que resulta de medición técnico efectuada y que el edificio no ha sufrido modificación desde el año de su construcción.
Además, para los que defendieron esta postura, el certificado del técnico competente debería acreditar también que no se han realizado en la finca obras de rehabilitación que supongan una alteración de la configuración arquitectónica por intervención total o parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, volumetría o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio, a los efectos previstos en el artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Aunque la RDGRN de 19 de febrero de 2005 señaló, en un supuesto similar, que no puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo haga nacer un edificio distinto del que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, y ello aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal, parece razonable exigir ese certificado para excluir que se trate de un supuesto que precise acreditar la contratación del seguro decenal de daños.
Otros compañeros entendieron, por el contrario, que la alteración de la descripción que se pretendía hacer constar en el Registro, como paso previo a su constitución en régimen de propiedad horizontal, implicaba, cuando menos, una declaración de ampliación de obra nueva que exigiría, en consecuencia, acreditar todos los requisitos para su acceso a los libros del Registro. En concreto, en este caso, se debería proceder a la declaración de la obra nueva por la vía del artículo 28.4 TR Ley del Suelo, practicando las correspondientes comunicaciones a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento de Madrid.
En cuanto a la segunda cuestión planteada, se dijo que para la constitución de un régimen de propiedad horizontal propiamente dicho no es precisa la autorización administrativa exigida, tras la modificación introducida por la Ley 8/2013, para los complejos inmobiliarios por los artículos. 10.3 LPH y 17.6 TR Ley del Suelo 2008, que ha pasado a ser el artículo 26.6 TR Ley del Suelo 2015.
Ciertamente la redacción que dio la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas al artículo 17.6 TR Ley del Suelo de 2008 no era muy afortunada, pues exigía autorización administrativa para la constitución y modificación del complejo inmobiliario, entendiendo, a los efectos de esa autorización, por complejo inmobiliario “todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.”
Podría entenderse cabalmente que esta definición de complejo inmobiliario incluía la constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, las RDGR de 17 de octubre de 2014 y 13 de julio de 2015 entendieron que la exigencia de autorización administrativa no era aplicable a la propiedad horizontal propiamente dicha (sea ordinaria o "tumbada"), pues en ésta se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos esenciales para que el régimen de división horizontal exista, concluyendo que la exigencia de autorización administrativa prevista en los artículos. 10.3 LPH y 17.6 TR Ley del Suelo no puede hacerse extensiva a los supuestos de propiedad horizontal propiamente dicha.
En la actualidad, la redacción del artículo 26.6 TR Ley del Suelo 2015 es más clara y, siguiendo la línea marcada por la DGRN, habla con más exactitud de “la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal”, restringiendo la exigencia de autorización administrativa a este tipo de complejos inmobiliarios.
Siendo esta la normativa, se advirtió por algunos la incongruencia que supone no someter a ningún tipo de intervención la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal y, sin embargo, exigir autorización administrativa para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (artículo 10.3 LPH). Una exigencia que no es más que la lógica consecuencia de someter a control administrativo la posible alteración de dos parámetros urbanísticos de gran importancia fijados por el planeamiento, como son la tipología edificatoria, y el de la densidad o número de viviendas.
Finalmente se señaló por alguno de los asistentes que si de la descripción de los nuevos departamentos independientes creados como consecuencia de la división horizontal pudiera surgir dudas sobre su adecuación a las exigencias del planeamiento, se debería exigir que por técnico competente se acreditara que las nuevas viviendas que se crean como independientes cumplen los requisitos que, en cuanto a superficie mínima de viviendas, se imponen en el plan general de municipio de que se trate. A estos efectos, el artículo 7.3.4 Programa Vivienda (N-2) 609 del PGOUM de Madrid establece que “A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.”
Este último argumento no convenció a la mayoría, que no encontraban justificación para su exigencia, máxime cuando se pudiera acreditar que el número de departamentos ya existía en la realidad o que, como sucede en el caso planteado, ya figurara en la descripción registral del edificio el número de viviendas por planta. Sin embargo, se insistió en que, independientemente de lo que exista en la realidad, los nuevos departamentos nacen como fincas independientes y susceptibles de ser objeto de tráfico jurídico en el momento de la división horizontal y no antes, y que no tendría sentido que accedieran al Registro fincas destinadas a viviendas que luego no pudieran ser destinadas a este fin por no cumplir las previsiones del planeamiento, o infraviviendas, siendo una exigencia que no parece excesivamente gravosa de conseguir. Y teniendo siempre en cuenta que según ha señalado la DGRN (Resoluciones de 7 de julio de 2014 y 14 de abril de 2015) en la superficie de un elemento privativo no cabe incluir la parte proporcional que al mismo corresponde en los elementos comunes, pues en un régimen de propiedad horizontal es elemento común todo lo que no es privativo por lo que es un error conceptual mezclar ambas realidades. En la cuota fijada a cada elemento privativo ya está idealmente incluida la parte proporcional que a éste corresponde en los elementos comunes, o, dicho de otra manera, en los beneficios y cargas de la comunidad. Y así, por exigencias del principio de especialidad, tal referencia a la parte proporcional de la superficie de los elementos comunes no debe reflejarse en el Registro, ni siquiera como accesoria o complementaria de la superficie exclusiva del componente privativo.