LICENCIA URBANISTICA PARA DIVISION HORIZONTAL
En una finca registral consta la siguiente indicación descriptiva: “en la finca existen dos edificios, uno destinado a concesionario de vehículos con una superficie aproximada de 860 metros cuadrados y otro destinado a mesón-bar con una superficie de 670 metros cuadrados”. La finca descrita tiene dos referencias catastrales.
Ahora, previa justificación de que el mesón-bar fue objeto de ampliación de obra nueva en el año 2001, haciendo una nueva planta, pretenden dividir horizontalmente la finca en tres. No aluden a ninguna licencia municipal, que parece exigible a la vista del artº 53 del Rgto. 1093/1997 y 10,3 LPH, entre otros. Pero, y si sólo se dividiera en los dos elementos que ya se mencionan en la inscripción ¿debería exigirse la licencia del Ayuntamiento?
Mayoritariamente se considera que será la voluntad del constituyente del régimen el que determine el régimen jurídico aplicable al mismo. Si se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, nos encontraremos ante una propiedad horizontal tumbada, no será necesaria licencia de parcelación (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015, 15 de febrero y 22 de mayo de 2018, entre otras). Si por el contrario se pretende la existencia de pluralidad de edificaciones cuyo suelo y vuelo sean privativos y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes), nos encontraremos ante un complejo inmobiliario y será preceptiva la oportuna licencia.
Frente a la posición mayoritaria, algunos intervinientes consideraron que la existencia de una pluralidad de edificaciones independientes, aisladas las unas de las otras, y sin elementos estructurales comunes, nos conducen ineludiblemente a un complejo inmobiliario, lo que se refuerza, en este caso, por la existencia dos departamentos que forman un edificio, con elementos estructurales comunes, y otro departamento que es totalmente independiente.
No se consideró aplicable el artículo 10.3 de la Ley de la Propiedad Horizontal. Siguiendo la doctrina de la Dirección General, este precepto es aplicable a los supuestos de creación de un nuevo elemento en una propiedad horizontal ya constituida, no cuando se constituye el régimen (vid resoluciones de 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 10 de septiembre de 2018)