INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANISTICO
Se plantea la posibilidad de inscribir determinada transferencia del aprovechamiento urbanístico de una finca a otra.
Según RDGRN 17 de marzo de 2017 para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que la legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución del aprovechamiento urbanístico.
También el artículo 33 de las Normas aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, comienza diciendo “en aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias de aprovechamiento urbanístico…”. La ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid no lo prevé ni lo admite expresamente. Pero su artículo 92 prevé que la ocupación directa para la obtención de terrenos destinados por el planeamiento a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, se haga mediante el reconocimiento a su titular del derecho de un aprovechamiento urbanístico con determinación del sector o unidad de ejecución en la que haya de integrarse.
Originariamente la trasferencia de aprovechamiento nace como una técnica de gestión urbanística que permite a la Administración obtener gratuitamente terrenos destinados a dotaciones públicas a cambio de permitir que el particular, titular de estos, pueda trasferir el exceso de aprovechamiento que le corresponda sobre estos a otros terrenos que tengan un déficit a fin de que pueda edificarlos. Es el planeamiento el que prevé los excesos y defectos de aprovechamiento para que puedan desarrollarse este tipo de actuaciones.
En este contexto, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid regula en los artículos 92 y 93 la ocupación directa y la permuta forzosa para la obtención de terrenos destinados para las redes públicas. La Ley considera como ocupación directa “la obtención de terrenos destinados por el planeamiento a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en un ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución en el que el aprovechamiento urbanístico total permitido por el planeamiento exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios”. A estos preceptos hay que añadir la disposición transitoria sexta.
La Ley del Suelo de la Comunidad no prevé las trasferencias de aprovechamiento fuera de estos supuestos de hecho.
La Dirección General de Registros y Notariado– Resoluciones de 14 de junio de 2011, 13 de abril y 22 de julio de 2016, 17 de marzo de 2017 y 25 de junio de 2018– admite los negocios relativos a la trasferencia de aprovechamiento urbanístico subjetivo reconocido al propietario, como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, con disminución del aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye.
Por todo ello, se consideró que no estando prevista en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid las trasferencias de aprovechamiento ni, en consecuencia, licencias para tal fin, solo en los supuestos en los que el Planeamiento las prevea serían admisibles. A fin de evaluar este extremo, resulta necesario su reconocimiento por el Ayuntamiento sobre las fincas respecto de las que se pretende, con especificación de todos los requisitos necesarios para su inscripción que prevé el Real Decreto 1093/97 de 4 de julio. La intervención de la Administración se considera necesaria, dado que de preverse en el planteamiento las trasferencias, lo son con una finalidad determinada, siendo la Administración la que tiene que acreditar el cumplimiento de la misma.