HIPOTECA. Moneda extranjera.
Se presenta una escritura de préstamo hipotecario concedido en euros a interés fijo durante toda la vida del préstamo y se incluye una cláusula en la que se dice que, si bien el préstamo es en euros, tiene la consideración de “préstamo denominado en moneda extranjera” en la medida en que se formaliza en moneda distinta a aquella a la que, en fecha de hoy, el prestatario recibe sus ingresos o tiene la mayoría de sus activos, que es el Dólar USA. Por ello se recoge la regulación prevista por el art. 20 de la LCI sobre el derecho del prestatario a convertir el préstamo a la moneda extranjera, en este caso, al dólar. Para el caso de que se optara por el cambio, se prevé que el tipo de interés pasaría a ser variable señalándose un tipo de referencia principal (LIBOR para Dólares USA) y otros dos sustitutivos, así como un diferencial. El problema es que la cláusula de constitución de hipoteca se adecúa a los tipos de interés tipo fijo en euros pero no se establece un máximo para el caso de que el tipo pase a ser variable si se opta por el cambio de moneda. ¿Es necesario establecer, para este supuesto, un máximo para los intereses ordinarios y de demora? Parece que sí, si se considera que el ejercicio de la opción por la moneda extranjera se realiza al margen del Registro sin necesidad de otorgar escritura de novación (en la escritura presentada no se prevé otorgar escritura de novación ni su inscripción en el Registro). ¿Se puede entender que la responsabilidad fijada ahora actuaría como máximo en el caso de optar por la conversión? ¿Sería posible inscribir la hipoteca si se consiente expresamente la exclusión del pacto en el que se recogen las previsiones relativas a la moneda extranjera? O, por el contrario, ¿ha de entenderse que siempre que se dé esta circunstancia, es decir, que el prestatario obtenga sus ingresos en moneda distinta al euro tiene derecho a la conversión y, por tanto, la regulación del art. 20 de la LCI es de carácter imperativo y no se puede renunciar a ella?
Se consideró que dado que la aplicación del dólar al préstamo va a provocar el cambio del tipo de interés fijo a variable es necesario fijar un tipo máximo. Se trajo a colación la doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado (véanse las Resoluciones de 5 de noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, de 9 de octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y de 19 de septiembre de 2017) según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (arts. 104 de la L.H. y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la L.H.). Partiendo de esta doctrina, alguno de los intervinientes entendió que el tipo fijo no puede considerarse como tipo máximo, es necesario fijarlo expresamente. Otros, por el contrario, sostuvieron que cuando la modificación es de tipo variable a fijo, es necesario rectificar la cláusula de constitución a fin de evitar la discrepancia que en otro caso se produciría, pero que cuando es a la inversa, desde un punto de vista práctico, ningún obstáculo existe para entender la conversión en tipo máximo de lo que antes era tipo fijo.
En cuanto a la segunda cuestión planteada, se entendió que el artículo 20 de la Ley tiene carácter imperativo por lo que en el supuesto planteado no cabe la inscripción parcial