CLÁUSULA SUELO Y NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA

Se discute si es necesaria o no la expresión manuscrita en dos tipos de hipótesis:

1.-Aquellos casos que se limiten a pactar que el tipo de interés aplicable no podrá bajar de cero, de tal forma que no podrán devengarse intereses a favor del deudor.

Éste sería el caso de la hipoteca de Kutxabank, en la que se dice lo siguiente:

“Se hace constar expresamente que a pesar de que el tipo de interés de esta operación crediticia es variable, la parte deudora nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés aplicable por debajo de cero (0,00), por lo que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor”.

Y también el caso de la hipoteca de Sabadell, en la que se pacta lo siguiente:

“Tipo de interés de los periodos siguientes. Para cada uno de los períodos anuales siguientes, el tipo de interés aplicable se determinará mediante la suma de dos sumandos: (i) el ‘Tipo de referencia ordinario’ o su sustitutivo si procediera, y (ii) el DIFERENCIAL. En caso de que el resultado de la suma sea negativo, no se devengará durante ese periodo interés alguno hasta la fecha de la siguiente revisión”.

2.- Por otro lado están los casos en los que se pacte que el interés aplicable será siempre como mínimo igual al margen o diferencial.

Ejemplos:

a) Es el caso de la cláusula del Banco Sabadell que dice lo siguiente:

“1. Falta la expresión manuscrita a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo.

En la cláusula ‘Tercera bis – Variabilidad del tipo de interés’. Se hace constar lo siguiente: ‘1. Tipo de interés de los periodos siguientes. Para cada uno de los períodos anuales siguientes, el tipo de interés aplicable se determinará mediante la suma de dos sumandos: (i) el tipo de referencia ordinario o su sustitutivo si procediera, que en caso de ser negativos tendrá valor igual a “0”, y (ii) el DIFERENCIAL’. De modo que el interés será como mínimo igual al margen o diferencial pactado, bonificado en su caso.

b) La cláusula ‘2.d). Límite a la variación del tipo de interés’ de la entidad Deutsche Bank, S.A.E. 

“En el supuesto de que el índice de referencia EURIBOR sea inferior o igual a CERO, el tipo de interés aplicable al préstamo será el diferencial aplicable conforme resulte de lo pactado en el apartado 1 (“Definición”) de la presente cláusula”.

Hay abierto debate en la página notarios y registradores, lo que hace de más interés llegar a una cierta unificación de criterios en esta materia. En el seminario se opta por el criterio de comparar, la clausula suelo con el tipo de interés inicial pactado y el máximo aplicable.

Hay que citar aquí el art. 6 de la Ley 1/2013 que señala: “2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;

c) que se concedan en una o varias divisas”.

De tal manera, que si la variabilidad a la baja es inferior a la variabilidad al alza, será necesaria la expresión manuscrita. Sirva como ejemplo, que si el tipo de interés máximo es un 6% y el tipo de interés es de un 4%, existiendo una variabilidad al alza de 2, nunca podrá la variabilidad a la baja ser inferior a 2%. Si fuera inferior sería necesario expresión manuscrita a que se refiere el art. 6 anteriormente mencionado. Se espera una resolución de la DGRN para fechas próximas.