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Tratamientos de las cargas intermedias en caso de ejecución de la garantía hipoteca a través de ejecución de título no judicial cuando se ha practicado embargo.

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Doctrina: cuando la garantía hipotecaria se ejecuta a través de una ejecución ordinaria, no procede realizar el avalúo del artículo 666 LEC (LA LEY 58/2000) y deducir del tipo las cargas intermedias que existan entre la inscripción de hipoteca y el embargo que se está ejecutando, siempre que éste se haya vinculado previamente a la hipoteca mediante la correspondiente nota marginal. Siendo aconsejable notificar dicha circunstancia a los acreedores intermedios que se puedan ver afectados por la adjudicación, que conllevará la purga de sus cargas registrales.

Auto de 16 de junio de 2021 de la sección 4 de la Audiencia Provincial de Alicante.

Esta resolución comienza señalando que se ha defendido la plena legitimidad de la opción del acreedor hipotecario por el procedimiento de ejecución ordinaria recordando que, salvo pacto expreso y terminante en contrario, la constitución de una garantía hipotecaria no supone merma alguna en el principio general de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código civil (LA LEY 1/1889), y, por tanto, que el hecho de que el acreedor cuente con una acción hipotecaria de naturaleza real para hacer efectivo el crédito sobre la finca cualquiera que sea su poseedor es perfectamente compatible con la acción personal propia de todo crédito que le permite perseguir todos los bienes y derechos del deudor, que en la redacción actual de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) la escritura pública es un título de acción ejecutiva ordinaria como cualquier otro ( art. 517.2.4º LEC (LA LEY 58/2000)), y que el ejercicio de la acción hipotecaria por los trámites de los arts. 681 y siguientes de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) es una mera facultad del acreedor ( art. 681.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

Por otra parte, la resolución recuerda que en el auto de 11 de abril de 2017 (recurso de apelación n.o 615/2016) estimó el recurso de la entidad bancaria ejecutante y declaró la improcedencia de deducir la carga hipotecaria del valor de tasación de la finca hipotecada a efectos de lo previsto en el art. 666.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) razonando que al margen del procedimiento de ejecución ordinaria utilizado en este caso para la efectividad del crédito hipotecario no resulta razonable descontar como cargas anteriores la propia deuda que se está ejecutando, la cual proviene de los mismos títulos, por considerar que aun constando por duplicado en la inscripción de hipoteca y en la anotación de embargo se trata de «la misma carga que constituye la razón de la presente ejecución». Es de destacar que al propio tiempo la resolución acordaba completar los aspectos registrales de las actuaciones antes de la subasta remitiendo mandamiento al Registro de la Propiedad para que mediante nota marginal hiciera constar que en el procedimiento donde se había trabado el embargo se estaban ejecutando las hipotecas inscritas sobre las fincas…. Todas estas resoluciones son trasunto de la doctrina establecida en el ámbito estrictamente hipotecario por las resoluciones de la entonces Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de febrero de 1992, 10 de diciembre de 1997, 26 de julio de 1999, 18 y 25 de febrero de 2014, 17 de julio y 14 de diciembre de 2015, 1 de febrero de 2017 y 23 de mayo de 2018…

Y tras analizar detenidamente la doctrina de la DG en esta materia, concluye lo siguiente: …lo que se está ejercitando en este proceso es la acción real hipotecaria derivada de las inscripciones registrales causadas por la escritura pública de 27 de marzo de 2009 que constituye el título ejecutivo. Y en su virtud no se deducirá del valor de las fincas a efectos de subasta el de las cargas posteriores a dichas inscripciones y los asientos relativos a tales cargas posteriores habrán de ser cancelados en su momento después de destinar a su satisfacción el sobrante del precio del remate, en caso de que lo hubiere y teniendo en cuenta para su determinación el obligado respeto a los límites de la garantía hipotecaria, puesto que una y otra son consecuencias asociadas a la preferencia derivada de las correspondientes inscripciones de que goza el crédito ejecutado en conformidad con lo previsto en los arts. 657, 666, 672, 674 y demás concordantes de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) y a la doctrina hipotecaria precedentemente expuesta.

Y añade la siguiente consideración respecto a la notificación a los acreedores intermedios: corresponde al Juzgado adoptar en su caso y con plena libertad de criterio antes del señalamiento de la subasta las medidas precisas, y realizar en su caso las subsanaciones necesarias, para que en su momento no exista inconveniente alguno para que tengan lugar los efectos registrales tantas veces mencionados a lo largo de esta resolución. No obstante procede indicar aquí la posible conveniencia de notificar debidamente todas estas circunstancias a los titulares de las cargas afectadas a fin de darles cumplida oportunidad de intervenir en el proceso o en la subasta o ejercer cualquier otra acción que convenga a su derecho, subsanando así los efectos irregulares de las comunicaciones que hayan podido recibir desde presupuestos contradictorios , en particular, las practicadas a los efectos previstos en el art. 657.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) a titulares de cargas intermedias indebidamente consideradas preferentes por el Juzgado (vid. las diligencias de ordenación de 30-7-2018 y 5-2-2019, folios 605 y 645, así como las actuaciones realizadas en cumplimiento de las mismas).

Finalmente, cabe plantearse si las minuciosas razones expuestas en esta resolución serían también de aplicación a la ejecución de la garantía hipotecaria a través de una ejecución de título judicial procedente de un ordinario en que se haya declarado vencida la deuda, ya que los argumentos expuestos se antojan también aplicables a dicho supuesto, en el que resultará necesario practicar embargo vinculándolo con la inscripción de hipoteca.

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