Efectos del sobreseimiento de la ejecución hipotecaria con derecho de adjudicación inscrito frente a los terceros de buena fe.
Doctrina: la existencia de tercero de buena fe que haya adquirido el inmueble adjudicado no impide entrar a conocer de las posibles cláusulas abusivas que contenga el procedimiento e incluso declarar su sobreseimiento con nulidad del decreto de adjudicación, pero es posible que dicha nulidad no pueda oponerse al tercero de buena fe.
Auto de 15 de noviembre de 2021 de la sección 4 de la Audiencia Provincial de Santander.
La tercera cuestión consiste en determinar si la transmisión de la propiedad de la finca que el adjudicatario hace a un tercero impide ya revisar la ejecución y, en su caso, sobreseerla y dejarla sin efecto cuando se ha seguido con fundamento en cláusulas abusivas, pues podría sostenerse que una decisión tal no podría ser hecha valer frente al tercero hipotecario. La conclusión es que sí, y ello por las siguientes razones: (1) Si el artículo 34 LH prevé que pueda anularse o resolverse el derecho del otorgante (en nuestro caso, el del adjudicatario), no puede el tercero sostener que la protección de su derecho impide esa declaración de ineficacia; (2) Otra cosa es que no le sea oponible la nulidad o la resolución del derecho del otorgante; (3) Si puede anularse o resolverse el derecho del otorgante, puede dejarse sin efecto la ejecución por virtud de la cual el otorgante adquirió el derecho; (4) Una vez sobreseída la ejecución, no es posible ya, en el seno de ésta, entregar la posesión inmediata al adjudicatario o al tercero, porque al haberse sobreseído el procedimiento ninguna actuación cabe ya practicar; y (5) El tercero hipotecario no puede exigir que esa entrega se verifique en el procedimiento de ejecución hipotecaria, por dos motivos: porque el derecho del derecho no trae causa inmediata de la ejecución hipotecaria, sino de una adquisición a non domino ex art. 34 LH; y porque el tercero dispone de otras acciones dirigidas a obtener esa posesión inmediata (reivindicatoria, desahucio por precario, artículo 41 LH).
Obviamente, el sobreseimiento de la presente ejecución hipotecaria no afecta a los derechos de posibles terceros hipotecarios, que son inmunes a las anulaciones o resoluciones de los derechos del otorgante (artículo 34 LH). Pero comoquiera que este incidente de oposición al despacho de ejecución tiene por objeto exclusivo decidir acerca de la legalidad de la ejecución hipotecaria, el pronunciamiento debe agotarse ahí. Otra cosa es que dicho pronunciamiento pueda no ser opuesto al tercero hipotecario, lo que no debe ser objeto de este procedimiento por excederlo.