Efectos de la adjudicación respecto al arrendamiento para uso distinto de vivienda
Doctrina: el TS examina los efectos de la ejecución hipotecaria respecto de arrendamiento para uso distinto de vivienda no sujeto a LAU o sujeto al CC ex artículo 4.1 LAU. Respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.
Sentencia 783/21 de 15 de noviembre de la Sala 1ª del TS.
Promovido recurso de casación por la adjudicataria en ejecución hipotecaria de local arrendado (celebrado antes de la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013) —si bien el decreto de adjudicación fue posterior— y no inscrito con anterioridad a la hipoteca), fundado en la existencia de dos posiciones contradictorias en la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales respecto a si el adquirente de un inmueble por medio de una ejecución hipotecaria ha de subrogarse en la posición de arrendador, la Sala aborda la cuestión recordando que, a diferencia del arrendamiento de vivienda, no ha abordado esta cuestión en caso de local de negocios.
El Alto Tribunal comienza destacando que la ausencia de norma específica referida a la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 CC (LA LEY 1/1889) («venta quita renta»: el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta); (ii) otros postulan la aplicación analógica del art. 13 LAU, tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y (iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término «enajenación» denota un concepto amplio en que se puede incluir la venta forzosa, tesis a la que se adscribe la Audiencia.
Y continúa señalando que los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), el art. 1549 CC (LA LEY 1/1889) no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC (LA LEY 1/1889) y 32 LH); y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC (LA LEY 1/1889)) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción («tiene derecho a que termine el arriendo»). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél. Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento. Esta última era la situación en que se encontraba la entidad demandante en este procedimiento a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad resolutoria.
En definitiva, se confirma la condena de la arrendataria al pago de las rentas atrasadas.