DERECHO REAL DE VUELO.
1.-P: Se pactó derecho de vuelo para construir 6 bloques. El ejercicio del derecho de vuelo es por plazo máximo de 10 años. Se entiende, por tanto, que tiene que estar terminado en 10 años. Al adquirente en ese plazo no le da tiempo para hacer las Obras Nuevas. Ahora quiere hacer obras nuevas en construcción y la terminación vendría después de los l0 años. También pretende modificar las cuotas de la propiedad horizontal en las obras nuevas en construcción. ¿Es posible esto?.
R: En primer lugar la DGRN tiene declarado en resoluciones de 29 de abril de 1999 y 26 de septiembre de 2000 que el señalamiento de plazo para el ejercicio del derecho de vuelo resulta indispensable tanto para una perfecta delimitación del derecho, como para comprobar que no se constituye una carga perpetua, prohibida en el ordenamiento español.
Ahora bien, el problema consiste en determinar las consecuencias registrales de las obras nuevas declaradas después de trascurrido el plazo para su ejercicio y si éste se entiende cumplido con la declaración de la obra nueva en construcción.
En este sentido, la mayoría de los contertulios se mostró partidario de la posibilidad de inscribir la obra nueva sólo en construcción, en cuanto ésta implica el inicio del ejercicio del derecho y también, en su día, de la terminación de la obra aun fuera del plazo estipulado, aplicando analógicamente para ello la doctrina que se desprendía del antiguo artículo 16-1-c del Reglamento Hipotecario para el derecho de superficie, en el sentido de que el Registrador habrá de inscribir si al presentarse la obra nueva terminada, el derecho de vuelo consta inscrito y vigente.
Se estima que es competencia del dueño del suelo el ejercicio de las acciones tendentes a la resolución del derecho de vuelo, entre ellas la cancelación por caducidad del artículo 177-1 del Reglamento Hipotecario, y el preocuparse de su constancia en el Registro de la Propiedad, lo que impediría la inscripción de la obra nueva fuera de plazo.
En cuanto a la posibilidad de modificar las cuotas en la propiedad horizontal al otorgar la obra nueva en construcción, si son las cuotas pactadas en el título constitutivo o que resulten de las normas en él establecidas, no existe problema. Pero si son otras las cuotas que se fijan, salvo que se haya concedido dicha facultad al titular del derecho en el propio título constitutivo (lo que es extraño), será preciso del consentimiento de los dueños del resto de los demás elementos independientes del edificio.