EFECTOS DE UN DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 8.ª) DE 10 DE DICIEMBRE DE 2009.]
Ponente: Ilma. Sra. Dña. María Margarita Vega de la Huerga.
Antecedentes.- La entidad mercantil R, S.A. , interpone una demanda contra Dirección General de los Registros y del Notariado como consecuencia de la desestimación presunta por parte de ésta del recurso gubernativo interpuesto contra calificación del Registrador de la Propiedad número 15 de Madrid, de fecha 7 agosto 2007, por la que se suspendió la inscripción de una escritura de opción de compra y la cancelación de inscripciones y anotaciones posteriores.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid estima la demanda, revoca la calificación impugnada y ordena la inscripción de la escritura pública del derecho de opción de compra, así como la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores al derecho de opción de compra. Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial de Madrid lo desestima, confirmando la sentencia de primera instancia.
Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid mantiene en esta sentencia que el derecho de opción inscrito "tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos (no preferentes) que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad, los cuales sin embargo se consolidan en el caso de no ejercicio de la opción en tiempo o forma. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa, de tal manera que si ésta se formaliza en escritura pública, su otorgamiento opera como modo para la transmisión del dominio, y si se inscribe en el Registro se produce el cierre registral para los títulos que contravengan el principio del "tracto sucesivo"". La eficacia erga omnes aludida implica que, al ejercitarse la opción de compra, se extinguen todos los derechos y gravámenes establecidos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción y como consecuencia la cancelación de los asientos registrales (art. 79.2º LH).
Por otra parte, la Audiencia Provincial rechaza la aplicación analógica al presente caso de lo dispuesto en el artículo 175.6.ª RH porque los supuestos regulados en el citado precepto son distintos al planteado en este caso.
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA