DERECHOS DE SUPERFICIE.
1.-P: Se presenta una escritura de constitución de un derecho de superficie y de dos servidumbres. Respecto del derecho de superficie se indica únicamente en cuanto a su descripción que se constituye sobre una parcela que contiene una nave industrial para la promoción, construcción, puesta en marcha operación y explotación de una o varias instalaciones solares fotovoltaicas al objeto de aprovechas la energía solar en las cubiertas de la nave industrial, concediéndose un período de 90 días para realizar los estudios necesarios para determinar con exactitud la superficie exacta a utilizar, así como para la determinación de los paneles solares, inversores y demás equipos a instalar en las cubiertas de la nave industrial .
Respecto de las servidumbre se indica únicamente que se constituyen, una para el uso de la superficie de la parcela necesaria para el establecimiento de las edificaciones correspondientes a centros de transformación y otras necesarias para la actividad de la instalación , y otra para el paso por los accesos, caminos e incluso el interior de la nave industrial, en cuanto sea necesario, primero, para efectuar los estudios y proyectos para su construcción; luego, para realizar los trabajos de construcción e instalación y, por último, para las labores de control, mantenimiento y reparación .
Existen dos hipotecas y un embargo que gravan la finca registral. ¿Se pueden inscribir los mencionados derechos y, en su caso, es necesario el consentimiento de lo terceros inscritos?
R: En primer lugar, respecto del derecho de superficie, no se describe adecuadamente el concreto derecho de superficie que se quiere constituir, singularmente la superficie a ocupar, número y placas fotovoltaicas y, en su caso el tipo, plazo para la ejecución de la obra, etc.
En realidad, de la lectura del contrato elevado a público, parece ser que no se trata propiamente de una constitución de derecho de superficie sino de un compromiso o precontrato de constituirlo si del estudio a realizar resulta viable. Así se utilizan frases como están interesados , se concede un periodo de tiempo de 90 días para, una vez efectuados los estudios oportunos, determinar la exactitud de la superficie a utilizar , se autoriza para elaborar el estudio a....... , etc.
Por tanto, la inscripción debe ser rechazada por exigencia del principio de especialidad hipotecaria, que implica que todos los derechos reales que accedan al Registro de la Propiedad deben estar perfectamente descritos, tanto en cuanto a sus característica físicas como de ejercicio, y este caso falta, al menos, como ya se ha dicho, la indicación de circunstancias como la ubicación y superficie concreta ocupada por los paneles solares (resolución de la DGRN de 24 de noviembre de 2003) y la fijación del plazo para el ejercicio de tal derecho: instalación de energía solar (STS de 24 de febrero de 2000), pues así lo exige tanto una perfecta delimitación del derecho real constituido como la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes.
En cuanto a las servidumbres, tampoco se describen adecuadamente las mismas, singularmente no se indica la zona de paso, la anchura del mismo, el lugar y tamaño de las edificaciones destinadas a centros de transformación, etc; pues sólo se habla de superficies, accesos y caminos necesarios .
Tal y como declararan las resoluciones de la DGRN de 18 de octubre de 1991
Por último, se señala que si no consienten expresamente, como ocurre en este caso, los titulares registrales de las hipotecas que gravan la nave, sobre la que se va ha constituir la instalación fotovoltaica, dichas hipotecas gravaran los elementos resultantes de la ejecución del derecho de superficie, lo que dificultará la obtención del crédito necesario para dicha construcción.