DERECHO DE HABITACIÓN.
1.-P: Se presenta una escritura de constitución de derecho de habitación sobre una nave industrial genéricamente -sin concreción de partes o piezas- y en que, además, se indica que las mensualidades se pagarán con dinero ganancial, pero se solicita su inscripción como privativa del único cónyuge interviniente. ¿Se puede inscribir?.
R: en primer lugar se señala que el derecho de habitación aparece regulado junto al derecho de uso en los artículos 523 a 529 CC. De la regulación del derecho de uso se desprende, según Diez Picazo, que este limitado disfrute tiene por objeto el consumo ordinario. El usuario disfruta para satisfacer una necesidad y no puede obtener beneficios más allá; éste es el límite de su derecho, a diferencia del usufructo.
El mismo autor entiende que el derecho de habitación es una forma de uso caracterizado por el objeto sobre el que recae. Según el artículo 524, es la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para uno y para las personas de su familia. El objeto del derecho de habitación puede ser toda la casa, en cuyo caso estará obligado a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.
En consecuencia, se señala que según el artículo 524-2 y 822 del Código Civil, el derecho de habitación debe recaer sobre construcciones residenciales y, por tanto, en el presente caso debe acreditarse -ej. acta notarial- que en la nave existen partes que tengan tal carácter o que la misma es, en realidad, susceptible de dicho destino -ej. loft-.
En cuanto al carácter de la adquisición, se señala que el pago en mensualidades parece encubrir un arrendamiento y este derecho, según la opinión dominante, si se contrae sólo por uno de los cónyuges será de titularidad del mismo y no de carácter ganancial, no obstante las posibilidades de subrogación que se conceden legalmente a su consorte (artículo 16 LAU de 1994).
Pero mayoritariamente se considera que no existe inconveniente para que el pago del precio el derecho de habitación se realice mensualmente, por lo que siendo un derecho real semejante al usufructo, le será aplicable el artículo 1347-3 del Código Civil y 93 del RH, y tendría, en consecuencia, carácter ganancial, a pesar de su carácter personalísimo -artículo 529 y 1346-5 del CC-, siendo aplicable la rigurosa prueba que exige el artículo 95.2 RH para acreditar el carácter privativo del precio o de la contraprestación y el valor de la confesión del consorte sobre la privatividad del precio o contraprestación, confesión que en este caso no existe.