DERECHO DE OPCIÓN.
1.-P: Se encuentra inscrita sobre una finca un derecho de opción de compra a favor de una persona A a título oneroso con carácter presuntivamente ganancial. Ahora se presenta la escritura de compra en ejercicio de dicha opción de compra, en que el que la ejercita es únicamente el cónyuge B del titular registral A, indicando que compra para su sociedad de gananciales. ¿Es inscribible la compra?.
R: No, porque según los artículos 93-4 y 94-2 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1384 del Código Civil, los actos de administración o similares de los bienes inscritos sólo a favor de un cónyuge para su sociedad ganancial o presuntivamente ganancial, únicamente los puede efectuar dicho cónyuge titular registral no el otro; entendiéndose que el ejercicio del derecho de opción en cuanto implica una adquisición y no una enajenación o sustracción de facultades inherentes al dominio tiene esa consideración.
2.-P: Una sociedad A constituye una hipoteca a favor de una Caja X por un principal de 180.000 euros. Dicha Caja X adquiere de la sociedad A un derecho de opción a título gratuito con prohibición de disponer por un precio de compra de 4.000.000 de euros sobre la misma finca hipotecada y que se ejercitará sólo en caso de enajenación de dicha finca.
R: La DGRN viene considerando -ver por todas la resolución de 26 de noviembre de 2008- como pacto comisorio, prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, las opciones de compra cuyo ejercicio esté condicionado a las vicisitudes de un préstamo en cuya garantía se concede -por ejemplo si el impago determina su nacimiento y el ejercicio de la opción extingue la deuda-. Pero en esta caso, no se entiende que tenga lugar dicha circunstancia o conexión directa entre deuda y opción, por la desproporción de sus importes, vicisitudes independientes, etc, por lo que el derecho de opción será inscribible.
No obstante, la prohibición de disponer no se considera inscribible por ser contraria al artículo 27 de la Ley Hipotecaria, pues aunque se titule constituida con carácter gratuito, se entiende que, en realidad, su constitución tiene lugar en virtud de un negocio jurídico complejo que responde a una causa onerosa y no a un ánimo de liberalidad.