ARRENDAMIENTO.

ARRENDAMIENTO.

1.-P: Se presenta a inscripción un contrato de arrendamiento de local en escritura pública. Se trata de un local de farmacia. Se plantean dos problemas:

1.- Se prevén posibles prórrogas y desistimiento del arrendatario.

2.- El día inicial del arrendamiento se condiciona a una inspección administrativa y cambio de titularidad de la farmacia.

R: En cuanto a las prórrogas, se entiende que deberían condicionarse a su inscripción en el Registro y además señalar un plazo máximo, pues debe tenerse en cuenta que el Real Decreto 297/1996 sobre inscripción de los arrendamientos cita las prórrogas como modificaciones inscribibles (artículo 5) y señala que transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se cancela de oficio aplicándose el artículo 353-3 del Reglamento Hipotecario (artículo 7). Por ello, se entiende que sin la rectificación o sin la solicitud de inscripción parcial no es inscribible el arrendamiento.

Respecto al plazo fijado para la efectividad del arrendamiento, se entiende posible siempre que se señale un plazo, que debería ser breve, para la inspección y cambio de titularidad, pues, en caso contrario, estaría indeterminado el plazo del ejercicio de la opción de compra unilateral que se incorpora. Dicho derecho de opción también deberá tener un plazo máximo de ejercicio que lo normal es que coincida con la última prórroga posible.

2.-P: ¿Es válida a efectos de inscripción de una compra-venta de un piso, la notificación de la venta al arrendatario por burofax?.

R: Mayoritariamente se considera que no, pues el burofax no tiene, pese a su creciente uso, la condición jurídica de notificación fehaciente que exige la LAU. No obstante, se estima que sí sería válido, si se certifica del contenido del texto y contiene acuse de recibo.