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SUBROGACIÓN REAL Y TRACTO SUCESIVO. APLICACIÓN DEL ART. 18 EN FINCAS DE ORIGEN.

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RESOLUCIÓN DE 03-10-2008 (BOE: 07-11-2008). APLICACIÓN DEL ART. 18 EN FINCAS DE ORIGEN.

    Registro: Gandesa.

    Planteamiento: figurando unas fincas inscritas en virtud de un proyecto de reparcelación se presenta primero un mandamiento de embargo sobre las fincas de procedencia, (que es calificado negativamente) y después un mandamiento de anotación de demanda sobre las fincas de resultado.

La Registradora suspende su calificación hasta que se practique o caduque el asiento de presentación del primer documento.

La DGRN confirma el defecto ya que por aplicación precisamente del principio de subrogación real (la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación siempre que quede clara la correspondencia) y de tracto sucesivo, los títulos presentados respecto de las fincas de origen, en tanto no se despachen o caduque el asiento de presentación de los mismos, determinan la prórroga del plazo de calificación de los títulos posteriores relativos a las fincas de reemplazo.

GALO RODRIGUEZ TEJADA

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL. SUBROGACIÓN REAL.

    El hecho de que las fincas registrales a las que se refiere un mandamiento judicial no existan ya, por haberse sustituido por otras en un procedimiento de compensación urbanística, no impide la práctica de la anotación de embargo o demanda que se llevará a efecto sobre las fincas de resultado que por subrogación real hayan sustituido a aquellas. Pero si respecto de las fincas de origen existe un documento presentado previamente y suspendido de despacho, hasta que caduque este asiento de presentación no cabe calificar el siguiente.

Basilio Javier Aguirre Fernández

SUBROGACIÓN REAL Y TRACTO SUCESIVO.

    Ley Hipotecaria, Artículo 18

HECHOS:

    Resolución de 3 de octubre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Mercalia Trade, S. L., contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandesa, por la que se suspende la anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción resolutoria de compraventa y la sentencia correspondiente.

    En el recurso interpuesto por don Josep Gil Vernet, en representación de la entidad mercantil «Mercalia Trade, S. L.», contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Gandesa, doña Carmen Miquel y Lasso de la Vega, por la que se suspende la anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción resolutoria de compraventa por falta de pago del precio aplazado y la sentencia dictada en tal procedimiento.

    I    Mediante mandamiento dictado por la jueza de Primera Instancia de Gandesa de fecha 9 de enero de 2008, se ordenó la práctica de la anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción resolutoria de compraventa por falta de pago del precio aplazado sobre determinadas fincas del partido judicial. Calificado el precedente documento presentado en el Registro de la Propiedad de Gandesa el día 9 de enero de 2008 asiento 147 del diario 46, según los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria, se suspendió su inscripción por los siguientes defectos basados en estos hechos y fundamentos de derechos: Hechos: En la fecha indicada se presentó para su inscripción el documento relacionado, causando el asiento de presentación citado. Fundamentos de derecho: Existe un título previo pendiente de inscripción. Hasta que se practique el asiento o caduque el asiento de presentación correspondiente, queda suspendida la practica de la anotación preventiva solicitada. Artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria. No se toma anotación preventiva de suspensión, dado que no se ha solicitado expresamente. Las calificaciones negativas de los Registradores podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registras y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en qué esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose en la medida en que sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Dicho recurso podrá interponerse en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las Oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince días siguientes a la notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria. En el caso que la impugnación de la calificación negativa se realice directamente ante los Juzgados de la capital, la demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses contados desde; la notificación de la calificación. Gandesa, a 16 de enero de 2008. La Registradora: Carmen Miquel y Lasso de la Vega».

    II    En virtud de sentencia de 27 de diciembre del 2007 del Juzgado de Primera Instancia de Gandesa, se declaró resuelto del contrato de compraventa y se ordenó la reinscripción a nombre de la vendedora. Presentada ejecutoria de esa sentencia en el Registro de la Propiedad de Gandesa fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento presentado a las 17 horas y 30 minutos del día 23 de enero de 2008 asiento 281 del diario 46, según los artículos 18 y 19.bis de la Ley Hipotecaria, se suspende su inscripción por los siguientes defectos basados en estos hechos y fundamentos de derechos: Hechos: En la fecha indicada se presentó para su inscripción el documento relacionado, causando el asiento de presentación citado. Fundamentos de derecho: Existe un título previo pendiente de inscripción. Hasta que se practique el asiento o caduque el asiento de presentación correspondiente, queda suspendida la practica del asiento solicitado. Artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria. No se toma anotación preventiva de suspensión, dado que no se ha solicitado expresamente. Las calificaciones negativas de los Registradores podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en qué esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose en la medida en que sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Dicho recurso podrá interponerse en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las Oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince días siguientes a la notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria. En el caso que la impugnación de la calificación negativa se realice directamente ante los Juzgados de la capital, t demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses contados desde la notificación de la calificación. Gandesa a 31 de enero 2008.-La Registradora, Carmen Miquel y Lasso de la Vega».

    III    Don Josep Gil Vernet, en nombre y representación de la entidad mercantil «Mercalia Trade, S. L.», interpone recurso contra la anterior nota de calificación, en virtud de escrito de fecha de 20 de febrero de 2008, en base a los siguientes argumentos: se fundamenta la nota de calificación negativa de los mandamientos en la existencia de un asiento previo pendiente de subsanación, sin dar en la resolución ninguna otra justificación y sin tan siquiera indicar a que se refiere el asiento pendiente; hechas las averiguaciones pertinentes se comprueba que el asiento pendiente no se refiere a las fincas registrales que nos ocupan sino a otras tres fincas que integraban el Sector 21 de las normas subsidiarias de Mora D "Ebre, que a fin de proceder a su desarrollo urbanístico fueron objeto de agrupación y posterior reparcelación; cuando se practicó el asiento correspondiente a la anotación preventiva de embargo con referencia a las fincas 4763, 1051 y 4959 estas ya no existían y no debió concederse un plazo de subsanación, sino que debía haberse devuelto sin más correspondiendo en su caso a la embargante la averiguación de las nuevas fincas; el principio de tracto sucesivo no era de aplicación pues las nuevas fincas son de nueva aparición y porque de ser aplicable tal argumentación debería afectar a la totalidad de las nuevas fincas y no exclusivamente a las de titularidad privada; en el momento de acordarse la anotación preventiva de embargo ya habían desaparecido las fincas originales a las que se refiere la misma; en cuanto a la sentencia por la que se resuelve la compraventa es un argumento más de que no se debió mantener la anotación de embargo preventivo pues la sentencia declara haber devenido inválido el título del embargado.

    IV    La Registradora emitió informe el día 27 de febrero de 2008 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

    Visto el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de abril de 1997.

    1. Sobre las fincas registrales 4763, 1051 y 4959 de Mora de Ebro se practicó una reparcelación que dio lugar a once fincas de resultado, de las cuales cinco se adjudicaron al Ayuntamiento y seis a la compañía mercantil titular de las fincas de origen, «Pussaires, S. L.», que la había adquirido por compra a «Mercalia Trade, S. L.», en virtud de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Sobre las tres fincas de origen se presentan mandamientos de embargo, que son objeto de calificación denegatoria en cuanto a las fincas adjudicadas al Ayuntamiento, por haber sido objeto de cesión obligatoria, y suspensiva respecto de las adjudicadas a la entidad mercantil «Pusssaires, S. L.», por falta de tracto. Con posterioridad se presenta anotación preventiva de demanda de resolución de la compraventa con precio aplazado efectuada por «Mercalia Trade, S. L.», a favor de la entidad embargada «Pussaires, S. L.», y sentencia ordenando la reinscripción a favor de «Mercalis Trade, S. L.», de las seis fincas adjudicada en la reparcelación a «Pussaires, S. L.»,. Esta anotación de demanda y la sentencia, son suspendidas en su calificación por la registradora, hasta que se practique o caduque el asiento de presentación correspondiente al título previo. El recurrente «Mecadis Trade, S. L.», entiende que la presentación de la anotación preventiva de embargo sobre las fincas de origen no debe suspender la calificación de la anotación de demanda y de la sentencia, pues debió rechazarse directamente al dirigirse contra fincas de origen ya inexistentes.

    2. Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 23 abril de 1997 es perfectamente posible anotar preventivamente una demanda -o un embargo- sobre determinadas fincas resultantes de reparcelación, aunque el mandamiento que ordena la práctica de la anotación se refiera a determinadas fincas originarias cuyos folios regístrales ya han sido cerrados por efecto de la compensación. Ciertamente, la cancelación de los folios registrales abiertos a las fincas originarias, determina su inexistencia jurídica actual; ahora bien, al establecerse por ministerio legis la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensación, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras (cfr. artículos 122-1,174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, artículos 167 texto refundido Ley del Suelo), es evidente que la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación que ocupe su misma posición jurídica por efecto de esa subrogación, lo cual, además, viene facilitado por la necesaria coordinación registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia (cfr. artículos 114 y 174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística). Una vez practicada la anotación de embargo, no habría obstáculo para proceder al despacho de la anotación de demanda de resolución y sentencia declarativa de la misma, posteriormente presentadas en el Registro.

    3. Sin embargo, dado que no es objeto de recurso la calificación practicada por la registradora respecto de las anotaciones de embargo sobre las fincas de origen, y que no puede este Centro Directivo pronunciarse en vía de recurso sobre calificaciones positivas, debe circunscribirse este expediente a resolver las consecuencias derivadas de la suspensión de la anotación preventiva señalada sobre los mandamientos judiciales de ordenando la anotación de demanda de resolución y de la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa. Y ahí sí que debe confirmarse la calificación de la registradora, ya que por aplicación precisamente del principio de subrogación real y de tracto sucesivo, los títulos presentados respecto de las fincas de origen, en tanto no se despachen o caduque el asiento de presentación de los mismos, determinan la prórroga del plazo de calificación de los títulos posteriores relativos a las fincas de reemplazo (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

    Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 3 de octubre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

OBSERVACIONES:

    Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de abril de 1997.

    BOE número 269, viernes 7 de noviembre de 2008.

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