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PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA DE PROPIETARIOS: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. TRACTO SUCESIVO.

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RESOLUCIÓN DE 30/11/2006 (BOE 310 DE 28-12-2006) DE PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA DE PROPIETARIOS: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. TRACTO SUCESIVO.

Se presenta en el Registro nº 10 de Palma de Mallorca a inscribir una escritura de modificación del título constitutivo de propiedad horizontal, otorgada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios de un edificio, sobre la base de Certificación expedida por el Secretario, en ejecución de acuerdos de dicha comunidad adoptados en "junta" por "unanimidad de los presentes", cuyo acto se protocoliza, habiendo sido notificado el acuerdo a los "no asistentes" mediante actas notariales que se acompañan a la escritura presentada, no habiendo formulado éstos oposición.

La modificación del título consiste en lo siguiente:

1.    Se "desafectan de los elementos comunes" dos zonas de planta baja que pasan a ser - parcelas de aparcamiento nºs 14 y 15 (elementos registrales 50 y 51), que se venden posteriormente.

2.    Como consecuencia de lo anterior, se "modifican las cuotas" de participación en los elementos comunes de los elementos 34 al 46.

3.    Se el lindero derecho del elemento 34 que pasa a ser el aparcamiento número 14.

El Registrador señala el siguiente defecto en su calificación: "las modificaciones operadas en las -descripciones y/o -cuotas de los elementos números 34 a 46 son actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren "el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes" a dichas partes, el cual, habría de prestarse en documento público".

El Notario recurre.

La DGRN ESTIMA el RECURSO y revoca la nota del Registrador por lo siguiente:

Como señaló la resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2004, en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre:

1)    Acuerdos que tienen el carácter de "actos colectivos", que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la "junta como órgano comunitario"; y

2)    Acuerdos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el "consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes", el cual habría de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal) en cuyo caso no podrá inscribirse si no se ha otorgado por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Pero el supuesto calificado se ajusta el primer tipo de acuerdo, de manera que, para la inscripción de la 1. desafectación y 2. ulterior venta de los elementos desafectados, basta un acuerdo de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, adoptado "por unanimidad" conforme al artículo 16.1 LPH.

NORMAS: Los artículos 397 y 597 del Código Civil; 2, 3 y 20 de la Ley Hipotecaria; 3, 5, 8, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960; y las Resoluciones de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 19 de febrero y 13 de abril de 1999, 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 23 de marzo y 5 de julio de 2005.

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